[하우징헤럴드] 정비구역내 무분별한 상가분할(지분쪼개기)이 이루어져서 공익사업인 정비사업이 진행에 차질을 빚고 좌초할 위기에 있다.
정비사업의 사업시행자로서 조합을 설립하기 위해서는 도시정비법 제35조 제3항에 따라 공동주택의 각 동별 과반수의 동의를 얻어야 조합설립이 가능하다. 상가의 경우도 1개의 동으로 보고 상가동의 과반수 동의를 받아야 한다.
상가소유 토지등소유자의 과반수 동의를 받을 수 없는 경우 상가를 정비구역에서 제외하는 정비계획변경이 필요한바, 상가가 아파트와 같은 지번을 공유하고 있는 경우 정비계획변경에 앞서 필지를 분할해야 한다.
공유토지를 분할 하는 방법은 ①민법 267조에 의한 공유물 분할 ②공유토지분할에 관한 특례법(공특법)에 의한 분할 ③도시정비법 제67조에 의한 분할이 있다.
위 ①민법 267조에 따른 공유물 분할에 의한 분할은 아파트소유자 전체가 원고, 상가소유자 전체가 피고가 되는 고유필수적 공동소송으로 진행해야하므로 소유자 전원이 100% 원고, 피고로 소송에 참여하는 것은 현실적으로 불가능하다. 100% 원·피고가 되었다 하더라도 소송 중 원·피고의 소유자가 변경되는 경우 판결의 효력이 변경된 소유자에게 미치지 않으므로 분할 집행을 할 수 없어서 소송을 통해 토지를 분할하는 것은 현실적으로 불가능하다.
②공특법에 의한 분할은 이 법이 한시법으로 운영되고 있어 현재는 폐지되었다.
③도시정비법 제67조에 의한 분할은 추진위원회가 원고가 되고, 상가소유자 전원이 피고가 되는 고유필수적 공동소송으로 진행할 수 있으나, 위 ①에서와 같이 피고인 상가소유자가 소유권을 이전하면 이전할 때마다 소유자를 파악하여 피고를 변경해주어야 하므로, 피고가 악의적으로 일부 지분만 양도하여 공유자를 증가시키는 경우 변론을 종결할 수 없어서 소송을 종결할 수가 없다.
또한 도시정비법 제67조 제3항에 따라 분할소송을 제기한 경우 소송 완료 전에 조합설립인가를 할 수 있으나, 상가와 관련된 토지등소유자의 수가 전체의 10분의 1을 초과하는 경우는 조합설립인가를 받을 수 없다. 따라서 상가를 전체 10% 이상의 수로 분할하는 경우 분할소송을 통한 조합설립은 불가능하다.
위와 같은 이유로 상가소유자들은 추진위원회에 상가의 종전자산가격보다 작게는 3배, 많게는 8배까지 자산가치를 인정해 달라거나, 상가 용적률보다 많이 건설하는 주택의 분양수익을 상가에게 줄 것 등을 조건으로 조합설립에 동의한다.
이와 같은 상가의 요구에 응할 경우 다수의 아파트소유자들은 사업성이 떨어져서 추가로 부담해야 할 분담금이 늘어나므로 정비사업에 동참하지 못하고 현금청산되거나, 매도하고 떠나야 하는 상황이 발생한다. 투기세력에 의해서 원주민은 떠나고, 투기세력들만 새아파트를 분양 받는 비정상적인 결과를 초래한다.
상가의 경우 건축법상 경계벽의 설치에 대한 제한 규정이 없어서 경량의 재료를 이용하여 경계벽을 설치하고, 현황도를 작성한 후 ‘건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙’ 제15조와 제17조에 따라 ‘건축물대장 전환신청’ 또는 ‘집합건물대장 전유부 분할신청’만 제출하면 1개의 구분소유권이 무한이 늘어날 수 있다.
법적으로 구분상가의 최소면적에 대한 규제가 없음을 기화로 구분건물로서 이용이 불가능한 면적으로 분할하여 현황도를 작성, 제출한 후 대장분할이 완료되면 곧바로 경계벽을 철거하여 사용하고 있다.
이미 부동산투자회사의 형태로 재건축 상가를 매수한 후 작게 쪼개어 아파트입주권을 받을 수 있도록 조합설립시 정관을 수정하도록 하고, 종전자산평가금액을 감정평가액보다 수배로 평가해주기로 협약을 맺은 현장들이 늘어나고 있다.
상가에 한해서는 권리산정 기준일이라는 것도 별 의미가 없다. 도시정비법 제77조는 주택이나 토지의 분할로 인한 지분쪼개기를 규제하고 있을 뿐 상가의 분할로 인한 지분쪼개기에 대해서는 규정이 없기 때문이다.
투기세력에 의해 정비사업이 산으로 가고 있다. 국회의 입법과 인가권자의 행위제한고시가 시급해 보인다.
이학수 대표법무사 / 이학수법무사법인(유)
