[하우징헤럴드] 지난해 9월 ‘재건축 초과이익 환수에 관한 법률’ 개정안과 ‘재건축 2년 의무거주기간’ 폐지 법안이 발의되었다. 이로 인해 정상적인 재건축사업이 가능하겠구나 하는 기대를 갖게 되었다.
그동안 수많은 전문가들이 잘못된 제도를 바로잡아야 한다고 건의를 했지만 오직 아파트시장에 부정적 영향을 준다는 이유와 부자감세라는 이유로 무시되어 왔다.
그러나 또다시 이 제도 개선안이 역경을 맞고 있는 중이다. 지난해 개정안이 발의되었지만 논의조차 되지 않고 있다가 지난 2월이 되어서야 국회 국토교통위원회 법안심사소위원회에 회부가 되었다.
그러나 국회에서 야당의 거센 반대입장으로 난관에 처해 있는 것이다. 반대 입장에서 말하는 내용중 다시 집값을 상승시킬 수 있다는 얘기에 대해 먼저 생각을 해보았다.
과연 지난 해 초반까지 아파트가격 폭등의 원인은 무엇이었을까. 조금 더 시야를 넓혀서 보면 그리 어렵지 않게 원인을 찾을 수 있다.
집값 상승을 주도했다는 말을 들으면서 많은 부동산 부자를 양산시켰다는 소위 강남권이라고 불리는 강남·서초·송파 이 세개 자치구를 보자. 각각 인구가 50만명이 넘는다, 모아놓으면 150만명, 광주광역시 규모를 뛰어 넘는 규모다. 여기에 아파트에 대한 수요량으로 따지면 오히려 훨씬 더 큰 규모라고 할 것이다.
그런데 과거 수년간, 아니 십여년간 아파트 공급이라고 할 수 있는 세대수를 따져보자. 손으로 꼽을 정도밖에 되지 않는 물량이다. 지난 10년간 임대아파트를 제외한 분양아파트로서 강남·서초·송파구에 입주한 500세대 이상 아파트 단지수 약 50여개 단지이고 세대수로는 약 6만세대가 안 된다. 인구 150만명의 도시에, 그 것도 신규 아파트에 대한 소비력이 최고로 높은 도시에 1년에 500세대 이상 규모 아파트가 겨우 4~5개 단지, 약 6천세대만 공급되고 있는 것이다.
이러다 보니 당연히 신축아파트에 대한 희소성은 그 유명한 명품백인 에르메스나 루이비똥과 같이 귀한 몸이 될 수밖에 없었다. 그 유명한 반포아크로리버파크, 래미안대치팰리스, 디에이치자이개포 등은 공급이 없는 가운데 희소성이 급증해 명품이 된 것이다. 가격이 큰 폭으로 오르는 것은 당연한 것이다. 강남권을 얘기했지만 그 외의 지역도 마찬가지이다.
그렇다면 누가 이러한 명품을 만들었을까? 명품백의 경우 제조사가 오랜 수작업과정을 통해 한정된 수량만이 나와서 그렇다고 하면, 아파트는 누가 명품을 만들었을까? 결국은 정부의 정책이 만든 것이란 결론 밖에는 그 답을 찾기 어렵다. 서울에서의 상당한 주택공급은 대부분 재건축을 통해서 나올 수밖에 없는 상황에서, 재건축 추진을 막는 정책 때문에 가격을 매길 수 없는 명품이 탄생된 것이다.
만약 지금의 재건축부담금 제도가 개선되지 않는다면 앞으로 어떤 상황이 벌어질까? 재건축 안전진단이 완화되어 너나없이 희망을 가지고 제건축을 추진하는 노후단지 소유자들은 과연 사업을 제대로 추진할 수 있을까? 아마 힘들 것이다. 아무리 최근 아파트가격이 크게 낮아졌다고 해도 재건축부담금의 위력은 대단해서 재건축부담금 산정액을 보고 크게 놀랄 수밖에 없을 것이며, 이는 사업 중단 또는 장기화로 이어질 것이다.
그리고 부자감세라는 반대 주장에 대해서 생각해보면 이 역시 말이 안된다. 지난해 수원의 어느 재건축단지의 부담금 예정액이 조합원 한명당 약 4억원에 이르는 금액을 통보받은 바 있다. 서울지역도 아닌 경기도 수원에서 1인당 4억원의 재건축부담금이라는 것은 조합원들에게 사업을 포기하라는 말과 같다,
당시 혹시 잘 못 산정된 것이 아닐까 하는 조합의 요청에 직접 검토해 본 결과 틀린 계산이 아니었다. 평생 집 한 채 가지고 살다가 재건축으로 새집에 살려고 하는데 이런 희망이 잘못된 제도 때문에 무너지는 것이다. 그것도 15년이 넘는 과거의 잣대(재건축부담금 초과이익 기준)를 들이밀면서 말이다.
지금 이 시간에도 많은 노후아파트 단지들이 희망을 가지고 사업을 추진하고 있다. 아직은 안전진단을 추진하기에 재건축에 대한 막연한 가능성과 기대감을 가지고 있는 단계인데, 재건축부담금 제도가 조속히 처리되지 않으면 이러한 사람들의 희망에 찬물을 끼얹는 결과가 되는 것이다. 부디 국회에서 빠른 처리가 되어 재건축사업의 정상화가 되었으면 하는 바램이다.
곽기석 대표 / 한국도시개발보상
