신탁방식 정비사업 개선·보완할 점은
신탁방식 정비사업 개선·보완할 점은
수수료·계약해지 지정요건 완화 등 급선무
  • 최진 기자
  • 승인 2023.04.13 11:13
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[하우징헤럴드=최진 기자] 신탁방식 정비사업이 빠르게 확산되면서 미흡한 제도정비에 대한 요구도 더욱 거세지고 있다. 시장상황 변화로 신탁방식을 검토하는 조합들이 늘고 있지만, 제도보완에 대한 움직임은 제자리걸음이기 때문이다.

우선적으로 논의되는 것이 신탁수수료에 대한 적정기준이 없다는 것이다. 신탁방식은 분양수익의 2~4%를 신탁사에 지급하는 것으로 시장 상황에 따라 요율이 결정되고 있다. 최근에는 신탁사 간 경쟁이 치열해지면서 1%대의 소수점 경쟁이 확산되고 있다.

다만, 일반분양이 많고 사업성이 높은 현장일수록 입찰경쟁에 따른 낮은 수수료가, 물량이 적고 사업성이 떨어지는 현장일수록 높은 수수료가 제시된다는 점이 우려되고 있다. 

현장에 따라 1~4%까지 수수료 차이가 심하기 때문에 사업의 성공여부와 상관없이 분양이후 수십~수백억원을 주민들이 부담해야 한다는 위험성이 있다. 

또 토지신탁계약서의 통상적인 계약조건으로 인해 소유자들의 계약해지가 사실상 불가능한 경우도 검토과제로 남아있다. 소유자들이 만장일치로 해지를 의결하지 않는 한, 수탁사의 귀책사유 없이는 사실상 계약을 해지할 수 없다.

국토부가 준비하는 표준계약서 역시 신탁사 업무태만을 막기 위한 일몰제 도입이나 매몰비용 및 위약금 과다책정 등의 요소가 반영될지 의문이다.

신탁정비 도입 직후부터 지적돼 온 사업시행자 지정요건 완화도 6년째 멈춰있다. 이해관계가 복잡하게 얽힌 정비사업장에서 신탁사가 조합설립 동의율 수준인 토지등소유자 75%를 확보하는 데 위험성이 크기 때문이다. 반대세력이 50%의 동의률만 모으면 곧장 추진위 설립이 가능하기 때문에 지속적으로 사업을 추진하기에는 안전성이 떨어진다. 

신탁사에서는 추진위원회와 같이 주민 과반수 동의를 기반으로 설립되는 법정 주민대표기구가 설립돼야, 낙후된 재개발지역에서 신탁정비방식이 보다 활성화 될 수 있다고 주문하고 있다. 



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