연 1회 공모하는 신통기획
주택노후 심각한데도 
일단 공모에 탈락되면 
무작정 1년간 기다려야
수시모집으로 변경필요

시공자 선정 조기화 보완책
7월부터 시행에 기대감
부작용 최소화하기 위해
공사비 검증시스템 강화 
신속한 사업추진 걸림돌

 

[하우징헤럴드=문상연 기자] 서울시의 정비사업 활성화 정책들이 오히려 사업추진의 발목을 잡는 부작용 원인이 되고 있어 조합들의 불만이 커지고 있다. 특히 오세훈 시장의 대표적인 정비사업 지원책인 신속통합기획이 공모방식으로만 진행되면서 수많은 현장이 사업의 첫발을 떼지도 못하고 있다.

또한 최근 시가 발표한 ‘시공자 선정 조기화’ 역시 공사비 상승 등의 우려를 막기 위해 다양한 보완책이 추가되면서 오히려 절차를 복잡하게 만들어 신속한 사업추진의 걸림돌이 될 것이라는 지적도 제기되고 있다.

▲신속통합기획 연 1회 공모가 재개발사업 발목… 수시 모집으로 전환해야

서울시의 신속통합기획이 오히려 재개발사업의 발목을 잡고 있다는 지적이 제기되고 있다. 서울시가 민간 재개발사업 활성화하기 위해 만든 신속통합기획이 도입 취지와 다르게 공모방식으로 연 1회만 후보지를 선정하고 있기 때문이다. 

지난 2021년 최초로 도입한 신속통합기획의 1차 공모에서는 무려 102개 구역이 신청했다. 하지만 최종 후보지로 선정된 곳은 21개 구역에 불과했다. 1년 후인 2022년 진행한 2차 공모에는 52개 구역이 신청했지만 25곳만 선정됐다. 2년 동안 46개 구역만 선정된 것이다. 

문제는 서울시가 신속통합기획을 통해서만 재개발사업을 추진하도록 하고 있다는 것이다. 민간 재개발사업을 추진하고 있는 추진단체들에 따르면 지자체 및 서울시에서 신속통합기획 추진을 강요하고 있다. 

강북의 한 재개발 추진준비위원회 관계자는 “과거 구역이 해제된 후 다시 재개발사업을 추진하려는데 서울시에서 1년에 한 번 진행하는 신통기획 공모방식으로 사업을 추진하도록 제한했다”며 “구역 재정비 차원에서라도 재개발사업을 추진해야 하는데 서울시의 신통기획 강요로 지친 주민들이 가로주택, 모아타운 등으로 사업을 전환하자는 의견이 커지고 있다”고 말했다.

또한 신속통합기획 재개발사업의 모집 방식 역시 공모가 아닌 수시 모집으로 변경해야 한다는 지적이다. 재건축 신통기획과 모아타운·모아주택 사업대상지는 수시로 신청받고 있기 때문이다. 

나아가 신속통합기획 도입 취지 자체가 민간재개발사업의 정비계획 수립 초기 단계를 지원하기 위해 만들었기 때문에 공모방식으로 제한하는 것은 도입 취지에 맞지 않다는 지적이다.

이에 대해 서울시 관계자는 “오로지 신속통합기획만 강요하고 있진 않고, 공공재개발뿐만 아니라 다양한 사업추진이 가능하며 주민들의 의사가 가장 중요하다”며 “지난 10여년간 막혀 있던 재개발사업을 일시에 추진하게 되면 이주·전월세난, 난개발 등 여러 부작용이 우려되기 때문에 신속통합기획은 공모방식으로 그동안 후보지를 선정했으며 수시 모집 방식으로 전환도 검토하고 있다”고 말했다.

▲시공자 선정 조기화는 환영… 하지만 공사비 검증제도 강화에 우려 목소리

오는 7월부터 서울시가 시공자 선정시기를 조기화하겠다고 밝히며 조합들의 기대감이 커지고 있지만 우려 섞인 목소리도 나오고 있다. 시공자 선정시기 조기화의 부작용을 막기 위해 서울시가 여러 안전장치를 마련하고 있어 오히려 사업추진에 발목을 잡을 것이라는 우려다. 

최근 서울시는 공사비 검증제도를 강화하겠다고 밝혔다. 주요 골자는 한국부동산원뿐만 아니라 서울주택도시공사를 공사원가 사전자문 및 공사비 검증 업무를 대행기관으로 지정하고 자문기구와 코디네이터를 통해 공사비 검증 결과에 대한 조합과 시공자의 소명·이의제기·협의 등의 절차를 이행하도록 하는 것이다.

업계는 서울시의 공사비 제도 검증 강화 방침이 시공자 선정시기 조기화에 대한 안전장치라고 해석하고 있다. 그동안 시가 내역입찰을 고수한 이유가 무분별한 공사비 증액을 막기 위함이었다. 

하지만 시공자 선정시기 조기화 결정을 내리면서 무분별한 공사비 증액에 대한 부작용을 막기 위해 공사비 검증제도를 강화하려고 한다는 설명이다. 이에 시공자 선정시기가 앞당겨지면서 조합들의 자금 숨통은 트이겠지만, 대신 후속 절차가 길어져 사업 기간은 늘어날 것으로 보고 있다. 

실제로 시가 발표한 공사비 검증 강화가 적용되면 조합은 정관을 개정해야 한다. 또한 증액사유가 생겼을 때 공사비 검증을 받고, 결과를 반영해야 한다. 검증에 소요되는 기간은 물론 조합원 총회를 개최해야 해서 그만큼 시간과 비용이 늘어나는 것이다. 

또한 시는 현재 시공자가 선정된 정비사업장 실태 전수조사를 실시하겠다고 밝혀 조합들의 불만이 커지고 있다. 그동안 서울시는 시공자 선정 과정에서 수주 과열 양상을 보인 주요 현장들에 조합 실태조사를 진행해왔다. 

하지만 건설사의 불법행위보다 조합에만 과도한 법 잣대를 적용해 실태조사의 성과를 보여주기 위한 과도한 행정을 보였다는 논란이 있었다. 나아가 실태조사로 조합과 조합원 간 갈등만 키우고 인허가권을 무기로 후속조치 이행을 강요하면서 사업의 발목을 잡았다. 

서울시 관계자는 “아직 실태조사에 대해 명확히 정해진 것은 없다”며 “공사비 검증제도 강화에 관련돼 이뤄지기 때문에 기존 조합의 공사비 증액 문제를 중점적으로 보게 될 것”이라고 말했다. 

이에 대해 조합 관계자는 “실태조사를 하면서 시공자의 공사비 증액 요구가 적정했냐를 검토하는 것이 아니라 명분을 쌓기 위해 결국 또 만만한 조합에만 과도한 법 잣대를 들이대면서 조합만 비리 온상이라는 왜곡된 결과로 이어질 것”이라며 “보여주기식 실태조사로 그동안 원활히 사업을 추진해온 조합의 갈등만 키우고 후속조치 이행 등으로 사업에 발목만 잡을 것”이라고 우려했다.