1기 신도시 재정비 선결과제 5대 이슈는...
1기 신도시 재정비 선결과제 5대 이슈는...
  • 김병조 기자
  • 승인 2023.04.18 11:09
  • 댓글 0
이 기사를 공유합니다

①특별정비구역에 상가 포함 주민의견 반영해야

②선도지구 기준 구체화 예산·행정지원 등 절실

③단독주택단지 정비 관련기준 필요성 부상

④역세권 용적률 혜택 인센티브 밑그림 중요

⑤통합재건축시 사업주체 분할 여부 및 기준

 

특별정비 예정구역 기본형 : 일정 규모 이상의 4개 도로에 접하고 있는 2~3개 이상의 아파트 단지
특별정비 예정구역 기본형 : 일정 규모 이상의 4개 도로에 접하고 있는 2~3개 이상의 아파트 단지

[하우징헤럴드=김병조 기자] ‘노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법’이 국회에 발의된 가운데 최초로 1기 신도시 내 해결해야 할 과제들이 정리돼 발표됐다. 그간 소문만 무성하던 1기 신도시 개발방향과 관련해 앞으로 논의해야 할 구체적인 내용이 공식 발표된 셈이다.

주요 내용은 △특별정비구역 △통합재건축 △용적률 △선도지구 △단독주택이 핵심 과제로 분석됐다.

지난달 23일 성남시가 주최한 ‘분당신도시 정비를 위한 심포지엄’에서 분당 총괄기획가로 활동 중인 김기홍 MP는 8가지 이슈를 통해 노후계획도시 사업추진과 관련한 방향을 정리해 발표했다.

김 총괄기획가는 “분당 마스터플랜 수립을 위해서는 특별정비구역ㆍ통합재건축ㆍ용적률ㆍ선도지구ㆍ단독주택 등 8가지 이슈를 감안해야 한다”며 “마스터플랜은 노후계획도시 특별법을 근거로 국토부가 만든 정비 가이드라인을 기준, 성남시가 정비기본계획을 수립하는 구조로 추진될 것”이라고 말했다. 본지는 8개 이슈 중 1기 신도시의 공통과제를 감안, 5개 이슈로 요약해 정리했다. 

▲이슈1. 특별정비구역 어떤 곳이 지정되나

앞으로 지정될 특별정비구역의 기본형태는 동서남북으로 4개의 도로를 접하고 그 내부에 학교를 중심으로 2~3개 이상의 아파트 단지가 둘러싸고 있는 형태가 될 전망이다.

분당 수내역 인근 양지마을의 사례가 전형적인 기본형태로 주목받고 있다. 블록 주변을 대로가 감싸고 있는 상태에서 블록 중앙에 초림초등학교와 분당고등학교 및 근린공원이 위치해 있고, 그 학교 주변을 양지금호1단지 등 6개 단지가 둘러싸고 있는 형태다. 

주목할 점은 특별정비구역은 이 기본형태에서 추가 변수로 인해 다양한 형태로 파생될 수 있다는 것이다. 

우선, 특별정비 예정구역에 집단적인 상가들이 포진한 경우 특별정비구역에 상가 지역 포함 여부를 놓고 주민의견을 수렴할 필요성이 제기되고 있다. 상가 소유주들이 아파트 주민과 입장이 다를 수 있다는 점에서 의견수렴을 통해 사전조율이 필요하다는 것이다. 

또한, 특별정비 예정구역 내에 리모델링 단지나 빌라 단지, 공공임대주택 단지 등이 있는 경우에도 특별정비구역 포함 여부를 놓고 주민의견 수렴 등을 통한 추가 논의가 필요하다고 봤다. 공공임대아파트 단지만 하더라도 정부에서 스마트그린 리모델링을 추진하는 등 입장이 다를 수 있다는 점에서 교통정리가 필요하다는 것이다. 

아울러, 특별정비 예정구역으로 지정된 곳에 학교가 없는 경우에도 학교 신설을 놓고 해당 지역교육지원청과의 협의가 필요한 것으로 분석됐다. 용적률 상향에 따른 학령인구 증가 시 학교가 필요해질 수 있기 때문에 이 같은 사전조율이 필요하다는 것이다. 

한편, 위의 상황이 모두 뒤섞인 복합 상황에 대한 사전 검토 필요성도 제기되고 있다. 예컨대, 리모델링추진 단지와 공공임대주택단지, 종 상향 된 빌라 단지, 학교가 없는 상황 등이 모두 존재하는 지역을 특별정비구역 지정할 때 어떤 기준으로 어떻게 할지에 대한 기준이 필요하다는 것이다.

▲이슈2. 선도지구는 어떤 기준으로 선정하나

선도지구에 대한 구체적 선정기준 확립도 필요한 상황이다. 현재까지는 선도지구 지정과 관련해 특별정비구역을 지정한 곳에 한해 추가적으로 주민참여도, 사업의 시급성, 주변 지역에 대한 파급효과 등을 감안해 선도지구를 지정한다는 기본원칙만 거론되는 상황이다.

선도지구가 각 1기 신도시 지역별로 1곳이 될지, 5곳이 될지 정확한 숫자도 결정된 바 없다. 선도지구에 대한 예산, 행정 등 지원 사항에 대한 내용도 향후 구체화 돼야 한다는 지적이 나온다.  

▲이슈3. 단독주택 지구 정비방안은

노후 단독주택에 대한 개발방향에 대한 해법 마련도 촉구되고 있다. 1기 신도시 내에 적지 않은 단독ㆍ다가구주택들이 존재하고 있어 이에 대한 관련 기준 필요성이 급부상하고 있다. 

실제로 지난달 23일에는 분당신도시 단독주택 총연합회 측이 성남시청 앞 광장에서 단독주택지에 대한 해법 마련을 촉구하는 집회를 열었다. 이와 관련해 성남시는 분당신도시 마스터플랜에 단독주택지에 대한 개발방안을 담을 예정이다. 

▲이슈4. 역세권 용적률 인센티브 및 그에 따른 공공기여 수위는

노후계획도시 개발의 핵심지로 지목되는 역세권 개발방안에 구체적인 기준 수립이 필요하다는 지적도 나온다. 현재 노후계획도시와 관련해 국토부가 내놓은 개발 청사진에 따르면 역세권 중심에 고밀복합 건축물을 짓고, 주변에 아파트를 배치하는 형태로 제시했다.

역세권 개발은 용적률 인센티브, 개발이익환수 장치가 한 덩어리로 다뤄져야 하는 이슈라는 점에서 이들 관련 내용들도 함께 수립돼야 한다는 주장이 나온다. 현재 ‘최대 500%’라고 알려져 있는 용적률 인센티브의 수준은 신도시 기반시설 총량 및 추가 확보 가능성과 연계해 결정될 것이다. 

▲이슈5. 통합재건축 시 단계별 사업추진 여부는

통합재건축 시 사업주체의 분할 가능성 여부도 관심거리다. 통합재건축을 할 때 반드시 1개 주체로 사업을 추진해야 하는지, 아니면 2개 이상의 주체로 쪼개 개별추진도 가능한지를 결정하는 구체적 기준이 필요하다는 것이다.

현재까지 논의 과정에서는 2개 이상의 주체가 개별적으로 추진하되 총괄사업관리자의 관리를 받을 경우 허용하는 방향이 거론되고 있는 것으로 알려졌다. 개별 추진을 할 때는 특별정비계획에 합당한 기반시설 확충 및 공공기여를 한다는 조건을 수용해야 한다는 것이다.  



댓글삭제
삭제한 댓글은 다시 복구할 수 없습니다.
그래도 삭제하시겠습니까?
댓글 0
댓글쓰기
계정을 선택하시면 로그인·계정인증을 통해
댓글을 남기실 수 있습니다.