[하우징헤럴드] 2022년 1월 서울시는 대규모 개발이 어려운 노후 저층주거지를 블록 단위로 모아 단지를 이루는 모아타운이라는 브랜드를 만들었다.

서울시 통계로 서울시 저층주거지는 131㎢이며 그중 재개발 불가지역은 87%인 115㎢이다. 10년 이내 재개발 법적 요건에 부합하는 지역은 16.7㎢에 불과하다는 것이다. 

모아타운은 재개발이 불가한 지역을 위한 정비사업인 만큼 노후도, 면적 등 사업진행에 관한 각종 인센티브를 부여해 재개발을 추진할 수 있도록 오세훈 시장이 발표했다. 

모아타운의 가장 큰 장점이라고 하면 사업요건이 간결하다는 것이다. 재개발이 빠르면 10년, 평균 15년 이상 걸리는 반면, 모아타운은 관리계획이 지정 및 고시되는 기간까지 고려해도 평균 6년으로 빠르게 진행할 수 있다. 

더불어 재개발과 가로주택정비사업의 이점을 모두 취하는 방식이다. 재개발처럼 대형 단지와 가로주택정비사업의 기부채납을 하지 않는 식으로 이익을 극대화할 수 있다.

또한 서울시는 블록 단위들을 모아 단지를 이루는 모아타운을 크게 홍보하고 있는 만큼, 종상향, 이자지원, 공공주차장에 대한 지원금 등 각종 추가 혜택을 부여하고 있고, 이는 수익성 증가로 이어질 수 있다.

그러나 서울시의 굼뜬 행정이 문제다. 작년 모아타운 정책홍보를 발표했지만 모아타운 관리계획의 구체적인 세부지침이 계획되지 않고 있다. 토지등소유자가 빠르게 사업을 진행하려고 해도, 실무자들이 서울시의 모아타운 지침이 없다며 따라오지 못하고 있는 실정이다.

그나마 서울시가 올해 1월 제도개선 및 현장지원 등을 담은 ‘모아타운 2.0’사업이라는 보도를 내놓았으나, 토지등소유자 입장에서는 아직까지 모아타운 진행에 있어 사업진행 속도가 연기되고 있고 구청과 시청이 협조가 잘 이루어지지 않는다고 느낄 수 있다.

또한 지나친 동의율도 문제다. 과거 소규모정비사업이 중구난방(나홀로아파트 등)으로 이루어졌고, 그로 인해 아직까지 모아타운 내 소규모정비사업에 관한 토지등소유자들의 인식이 재개발사업 보다 좋지 않다. 

그럼에도 모아타운은 빈집 및 소규모주택정비에 관한 특례법을 적용받으며, 동의율이 재개발보다 5% 높은 80%를 받아야 함이 빠른 사업의 걸림돌이 되고 있다.

마지막으로 현재 모아타운으로 관리계획 수립 후 진행 중인 현장은 있지만, 완공사례가 없는 점도 하나의 리스크로 고려되고 있다. 모아타운 자체가 소규모정비사업을 블록화해 대형 단지를 만든다고 하지만, 눈에 보이는 결과물이 아직 도출되지 않았기 때문에 토지등소유자는 이 사업이 과연 진행되는 사업인지 의문을 갖고 있는 상황일 것이다. 

그렇기에 현 모아타운 추진이 빠른 시일 내에 더욱 활성화가 되기 위해서는 신속히 서울시와 구청이 모아타운 가이드라인을 내놓고 연구기관, 학계 등과의 협업을 통해 모아타운 제도를 신속히 발전, 완성시켜야 한다.

토지등소유자에게 모아타운 사업이 빠르게 완성할 수 있다는 체감을 실어준다면, 모아타운 활성화와 더불어 서울시의 낙후된 주거지역 개선에 이바지할 수 있을 것이다.

윤방현 미래파워 대표이사/한양대학교 겸임교수

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