가로주택사업, 인센티브축소·이자·공사비 급등에 '비상'
가로주택사업, 인센티브축소·이자·공사비 급등에 '비상'
  • 김병조 기자
  • 승인 2023.05.02 10:30
  • 댓글 1
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부천시의 뒤통수 행정에
HUG 대출이자 급등
시공자 공사비도 늘어

눈덩이 비용에 사업비상
사업장마다 건센 반발

10년전 뉴타운지구 해제 
이제부터 후폭풍 본격화

 

[하우징헤럴드=김병조 기자] 경기도 부천시 가로주택정비사업의 붕괴 우려 목소리가 커지고 있다. 이미 본지에 보도된 바 있는 △시의 용적률 인센티브 축소와 더불어 △HUG의 사업비 대출이자율 급등 △시공사 공사비 증액 등 악재가 동시에 터지면서, 사업현장에서는 “사업을 중단해야 할 판”이라는 조합 목소리가 들끓고 있다.

사업은 시작했는데 수입이 줄고, 비용은 늘어날 것이 뻔하니 오도가도 못하는 진퇴양난 상황이라는 얘기다. 비난의 화살은 이런 정책을 만든 부천시와 지역 정치권으로 향하고 있다.  

▲나홀로 아파트 급증… 난개발 고민하는 부천시

상황을 자초한 부천시 가로주택정비사업의 뒤통수 행정에 파문이 커지고 있다. 당초 가로주택정비사업을 독려하던 입장에서 돌변, 지난해부터 용적률 인센티브 수위를 규제하며 사업발목을 잡고 있다는 비판의 대상이 되고 있기 때문이다. 

부천시는 2014년 원미ㆍ소사ㆍ고강 뉴타운지구를 시장 직권으로 해제하면서 당시 부천시 전역의 주택 개발사업이 사실상 멈춰섰다. 그 후 2010년 후반부터 뉴타운사업의 대안으로 꼽혔던 가로주택정비사업 활성화 쪽으로 정책방향을 틀었다. 부천 전체의 낙후 상태가 심각해지며 주택개발 필요성이 제기됐던 것이다. 

문제는 부천시가 지난해 또 다시 정책 방향을 유턴하면서 기존 가로주택정비사업 정책 방향을 믿고 따랐던 조합원들이 멘붕 상태에 빠졌다는 것이다. 

파문의 발단은 부천시의 용적률 인센티브 제도다. 시는 리모델링이 용이한 구조를 적용해 아파트를 지을 경우, 최대 20% 용적률을 제공하는 인센티브 제도를 운영해 왔다. 이를 바탕으로 부천시 도시계획조례에서 규정한 용적률 이상을 제공해 지역 내 가로주택정비사업에 마중물 역할을 했다. 

용적률 인센티브가 지원되는 구조는 다음과 같다. 가로주택정비사업이 주로 추진되는 저층 다세대ㆍ다가구 주택들의 용도지역은 2종 일반주거지역이고, 부천시 도시계획조례에서는‘230% 이하’로 규정하고 있다. 기본적으로 230% 이상의 용적률은 불가능한 상황인 것이다. 

하지만 부천시는 여기에 더해 건축법 근거 조항을 활용, 리모델링이 용이한 구조로 아파트를 지을 경우 용적률 20%를 추가로 제공했다. 이 때문에 가로주택정비사업 조합이 활용할 수 있는 최대 용적률은 부천시 도시계획조례 상의 230%에, 인센티브 20%를 합산한 250%까지 활용할 수 있게 된 것이다. 

이후 부천 가로주택정비사업의 활용 용적률은 250%가 공식화됐고, 일선 조합들은 사업을 준비할 때부터 250%를 기준으로 사업계획을 준비하는 것이 당연한 일상이 됐다. 

하지만, 이런 상황은 부천시가 지난해 9월 ‘리모델링이 용이한 공동주택에 따른 완화기준’ 개정을 예고하면서 180도 뒤집어지게 됐다.  

당초 리모델링이 용이한 구조를 아파트 설계에 적용하면 일괄적으로 용적률 20% 혜택을 제공하던 부천시가, 지난해 11월 14일 해당 기준을 개정하며 노골적인 가로주택정비사업 규제에 나선 것이다. 

관련 기준에 따르면 우선, 부천시는 용적률 인센티브를 적용하던 내용을 바꿔, 최대 인센티브 한도를 종전 20%에서 10%로 절반을 낮추고, 게다가 인센티브 단계를 종전에 없던 4단계로 나눠 리모델링 용이 구조의 수위에 따라 점수를 책정, 2%ㆍ3%ㆍ6%ㆍ10%로 차등화 했다.

그러다보니 종전에 20% 받던 용적률 인센티브가 겨우 3%만 받게 됐다는 푸념이 나온다. 17%의 용적률이 공중으로 사라진 것이다. 

한 부천 지역 가로주택정비사업 조합장은 “우리 조합은 다행히 종전 기준으로 건축심의를 받아 20% 용적률을 온전히 받았지만, 우리가 당시 받은 리모델링이 용이한 공동주택평가점수는 83점이었다”며 “83점을 이번에 강화된 기준에 적용하면, 3%밖에 받을 수 없는 상황”이라며 상황의 심각성을 전했다. 

비난의 화살은 지역 정치권으로 번질 조짐이다. 부천시는 역대 더불어민주당 측 정치인들이 대거 활동해 온 곳이다. 4명의 국회의원과 더불어 지자체장, 다수의 시의원 등이 더불어민주당 출신들로 구성돼 왔다.

이 때문에 조합 내에서는 내년 총선을 앞두고 지금 부천시 도시주택 상황을 이렇게 만든 책임을 그들에게 물어야 한다는 목소리가 나오고 있다. 10년 전 뉴타운지구 해제에 앞장섰던 이들도 이들 정치인이라는 것이다. 

▲시공사 공사비 증액 논란… 종전 3.3㎡당 500만원→700만원

부천 가로주택정비사업 붕괴의 또 다른 이유는 최근 원자재값 급등으로 인한 공사비 증액 문제다. 공사 본계약을 앞둔 현장 곳곳에서 감당할 만한 수준을 넘어선 공사비 증액 요구 통보가 나오고 있는 상황이다. 

부천 내 한 소규모 재건축현장은 종전 3.3㎡당 500만원대에서 현재 700만원대로 수직상승한 것으로 알려졌다. 사업속도가 비교적 빠른 가로주택정비사업의 특성상 조합설립 후 시공자를 뽑고 빠르면 수개월 내 관리처분을 앞두고 본계약 협상에 들어간다. 그런데, 시공자 선정 때 3.3㎡당 500만원대였던 공사비가 불과 수 개월 만에 700만원대로 통보받았다는 것이다. 

한 조합 관계자에 따르면 시공자에게 구체적인 공사비 증가 내역 설명을 요구해도 묵묵부답이라는 지적이 나온다. 수용할 수 없으면 시공자 계약해지를 하라는 식으로 일방적으로 통보한다는 것이다. 

그러다보니 비례율이 70% 선으로 급락하는 현장들도 나오고 있다. 이주한 현장은 이도저도 못하는 상태다. 매달 수백만원의 이자를 내고 있는 상황에서 시공자를 게약해지 할 수도 없는 노릇이기 때문이다.  

그러다보니 이런 궁박한 상황을 틈타 노골적으로 일반분양가 하향으로 요구하는 시공자들도 나오고 있다. 일반분양가를 하향시켜 미분양을 없애 공사비 확보에 차질이 없도록 하기 위한 조치다. 한 소규모 재건축현장의 경우 당초 일반분양가를 평당 2,200만원으로 책정했지만, 이에 대해 해당 시공자는 1,900만~2,000만원 선으로의 하향을 요구하고 있는 것으로 알려졌다.

문제는 이렇게 되면 낮아진 일반분양가보다 조합원분양가보다 낮아져 악순환 상태에 빠질 수 있다는 지적이 나온다. 인근 지역에서는 조합원들의 현금청산 증가로 인해 사업성의 추가 하락으로 이어질 수 있다.



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SS미디어 2023-05-04 22:36:59
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