정비업체 등록요건·업무내용 신설
동의에 관한 업무 대행, 사업시행계획서 작성 
시공자·설계자선정 지원, 관리처분 위탁과 자문

소규모 정비사업 활성화
조합해산 없이 사업전환… 민간도 사업시행 가능 
관리지역 해제할 수 있어 주민들도 관리계획 제안

 

[하우징헤럴드=문상연 기자] 정부가 소규모 정비사업 활성화를 위해 본격적인 정비에 나섰다. 현행 소규모정비법의 일반적인 사항은 대부분 도시 및 주거환경정비법에서 그대로 가져왔거나 준용토록 하고 있다. 하지만 처벌 규정 등 소규모 정비사업에 대한 특수성을 반영한 근거법이 부족해 논란이 끊이질 않았다.

이에 이번 법 개정을 통해 법률적 미비사항을 보완하고 도시정비법에서 준용하고 있는 규정을 직접적으로 법 조항에 포함했다. 이 밖에도 모아타운 등 소규모 정비사업 활성화 정책에 대한 각종 근거법을 담았다. 개정안은 지난달 18일 공포됐고, 공포 후 6개월이 경과한 날인 오는 10월 19일부터 시행된다.

▲소규모 정비사업도 등록된 정비업체만 수행 가능

빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특별법 개정법안의 가장 핵심적인 내용은 정비사업전문관리업자에 관한 규정의 신설이다. 

현행 소규모정비법에서는 정비사업전문관리업자에 대한 벌칙규정이 없다. 소규모정비법은 도시 및 주거환경정비법에 준용됐으나, 지자체의 감독권한 외 벌칙규정은 도시정비법을 따르지 않고 있다. 또한 정비사업전문관리업자 선정을 의무화하지 않고 있다.

이에 대다수의 현장이 정비사업전문관리업자를 선정하지 않고 일명 PM업체라고 불리는 부동산컨설팅업체가 사업 시작부터 끝날 때까지 시행사 역할을 대행하며 그 업무를 수행해오고 있다. 이에 따라 여러 현장에서 미등록 정비업체의 업무수행에 대한 논란이 끊이질 않았다.

실제로 구로구 고척동 241-11번지 일대 가로주택정비사업의 경우 코리아신탁은 올해 1월 미등록 정비업체인 A사와 PM 및 행정지원용역 계약을 체결했는데, 미등록 전문정비업체를 선정했다며 구로구청으로부터 시정조치를 받았다. 이에 일부 주민들의 반발이 일어났고, 구로구청은 코리아신탁에 정비사업전문관리업의 등록에 관한 부분을 위반했다며 ‘도시 및 주거환경정비법’ 위반사항에 대해 시정조치했다. 

또한 가로주택정비사업이 가장 활발하게 추진되고 있는 부천시의 경우 지난해 PM업체가 설계 용역 비용을 부풀려 조합에 청구하고 일부 금액을 되돌려 받는 등 PM업체로부터 부실 자문으로 조합이 피해를 보는 사례가 다수 발생해 논란이 일었다.

이를 방지하기 위해 개정안에 정비사업전문관리업자 등록 요건과 업무 내용을 신설한 것이다. 등록 요건은 도시정비법을 준용했다. 또한 등록된 정비업체만 △주민합의체 구성의 동의, 조합설립의 동의 및 소규모주택정비사업의 동의에 관한 업무의 대행 △주민합의체 구성의 신고 및 조합설립인가의 신청에 관한 업무의 대행 △사업성 검토 및 소규모주택정비사업의 시행계획서의 작성 △설계자 및 시공자 선정에 관한 업무의 지원 △사업시행계획인가의 신청에 관한 업무의 대행 △관리처분계획의 수립에 관한 업무의 대행 등을 위탁하거나 자문할 수 있도록 했다. 이와 함께 벌칙 규정을 신설했다.

등록하지 않고 정비사업을 위탁받은 자 또는 거짓, 그 밖의 부정한 방법으로 등록을 한 정비업체는 2년 이하의 징역이나 2,000만원 이하의 벌금에 처한다. 또한 다른 용역업체 및 그 직원에게 수행토록 한 정비업체는 1년 이하의 징역이나 1,000만원 이하의 벌금에 처한다.

▲사업방식전환, 통합시행요건 보완 등 소규모 정비사업 활성화를 위한 근거법 마련

이번 개정안에서는 소규모 정비사업 활성화를 위한 각종 규정도 마련됐다. 

먼저 원활한 소규모 정비사업 시행을 위해 사업전환 절차가 신설됐다. 이는 지난해 8월 16일 발표된 윤석열 정부의 첫 주택공급대책인 ‘국민 주거안정 실현방안’에 담겼던 내용이다.

현행법에서 소규모 정비사업 간 유형을 전환하려는 경우 기존 조합해산 및 주민동의를 다시 받아야 해서 유연한 사업추진이 곤란했다.

개정안에서는 조합해산 없이 주민총회 의결로 유형 간 사업방식을 전환토록 했다. 전환이 가능한 사업방식은 가로주택정비사업, 소규모 재건축사업, 소규모 재개발사업 등이 해당된다. 자율주택정비사업은 제외된다.

가로주택사업은 6m 이상 도로로 둘러싸인 노후주택이 20가구 이상인 곳을 대상으로 한다. 단독은 10호이상, 공동주택은 20가구 이상으로 노후불량건축물 200가구 미만 규모로 진행된다.

소규모 재건축사업은 공동주택을 대상으로 사업시행상 필요시엔 단지 외의 건축물을 포함하고 있다. 면적 제한은 1만㎡ 미만이다.

소규모 재개발은 신축과 구축 건물이 혼재하고 대규모 개발이 어려운 5,000㎡미만 구도심의 소규모 필지를 대상으로 한다.

모아타운 등의 사업 추진을 활성화하기 위해 공공뿐만 아니라 민간도 인접한 소규모주택정비사업을 하나의 사업시행구역으로 통합해 시행할 수 있도록 근거가 마련됐다.

개정안에서는 민간시행자가 관리지역에서 추진하는 소규모주택정비사업의 경우에도 서로 연접한 사업시행구역을 하나의 사업시행구역으로 통합·시행할 수 있도록 했다. 또한 공급해야 하는 공공임대주택 비율은 전체 20% 미만의 범위에서 시·도조례로 정하는 비율 이상으로 정했다. 

한편 지난 2021년 도입된 관리구역에 대한 구역해제 관련 규정이 신설됐다. 관리구역이란 저층주거지 난개발 방지 및 계획적 소규모 주택정비 추진을 위해 블록별 정비 계획과 기반시설 계획 등을 포함한 계획 체계로 일반 재개발·재건축사업의 지구단위계획과 비슷한 개념이다. 다시 말해 뉴타운출구정책과 같은 구역해제 규정이 신설된 것이다.

개정안에서 소규모주택정비 관리지역의 지정 목적을 달성했거나 달성을 할 수 없다고 인정하는 경우 소규모주택정비 관리지역을 해제할 수 있는 절차가 신설됐다. 구체적인 규정은 관리계획을 고시한 날부터 3년 이내에 사업시행자의 지정, 주민합의체 구성 신고 또는 조합설립인가의 신청이 없는 경우다.