투기과열지구 해제시 재건축조합원 주택공급 기준
투기과열지구 해제시 재건축조합원 주택공급 기준
투기과열지구 또는 조정대상지역 지정 해제 이후 과밀억제권역에 위치한 재건축사업의 주택 공급에 관하여 따라야 하는 관리처분계획 수립기준. [법제처 23-0289, 2023. 4. 25.]
  • 문상연 기자
  • 승인 2023.05.09 13:47
  • 댓글 0
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[하우징헤럴드=문상연 기자] 과밀억제권역에 위치한 정비구역에서 재건축사업을 시행하는 경우로서 해당 재건축사업의 최초 사업시행계획인가가 정비구역에 대한 투기과열지구 또는 조정대상지역 지정 이후 신청되었으나, 관리처분계획인가 신청 전에 그 투기과열지구조정대상지역 지정이 해제된 경우가 있다.

이때 해당 재건축사업의 주택 공급에 관한 관리처분계획은 토지등소유자에게 소유한 주택수의 범위에서 3주택까지 공급할 수 있도록 하는 도시정비법 제76조 제1항 제7호 마목 본문의 수립기준에 따라야 하는지, 아니면 하나의 주택만을 공급하도록 하는 같은목 단서와 같은 항 제6호의 수립기준에 따라야 하는지?

이에대해 법제처는 해당 재건축사업의 주택 공급에 관한 관리처분계획은 토지등소유자에게 소유한 주택 수만큼 주택을 공급할 수 있도록 하는 도시정비법 제76조 제1항 제7호 마목 본문의 수립기준에 따라야 한다고 밝혔다.

도시정비법 제23조 제3항 본문에서는 재건축사업은 정비구역에서 같은 법 제74조에 따라 인가받은 관리처분계획에 따라 주택, 부대시설, 복리시설 및 오피스텔을 건설하여 공급하는 방법으로 한다고 규정하고 있다.

그리고 같은 조에 따른 관리처분계획의 수립기준을 규정하고 있는 같은 법 제76조 제1항에서는 제6호에서 주택 공급에 관하여 “1세대 또는 1명이 하나 이상의 주택 또는 토지를 소유한 경우는 1주택만 공급한다고 규정하고 있다.

그러나 도시정비법 제76조 제1항 제7호 마목에서는 같은 항 제6호에도 불구하고 과밀억제권역에 위치한 재건축사업의 경우에는 토지등소유자가 소유한 주택수의 범위에서 3주택까지 공급할 수 있다고 규정하면서도, “투기과열지구 또는 조정대상지역에서 최초 사업시행계획인가를 신청하는 재건축사업의 경우에는 그러하지 아니하다고 규정(단서)하고 있다.

, 과밀억제권역에 위치한 재건축사업의 경우에 토지등소유자에게 공급할 주택의 수를 정하는 관리처분계획의 기준을 투기과열지구조정대상지역인 정비구역에서 최초 사업시행계획인가 신청이 있었는지여부에 따라 다르게 규정하고 있다그리고 주택법 제63조 및 제63조의2에서는 국토교통부장관 등의 지정해제 및 공고에 따라 투기과열지구조정대상지역에 해당되는지 여부가 결정되도록 규정하고 있다.

정비구역이 투기과열지구조정대상지역으로 지정되었다가 관리처분계획 인가 신청 전에 투기과열지구조정대상지역 지정이 해제된 상태라면, 특정 지역의 상태나 그에 대한 법적 판단이 변경된 경우에 해당한다.

그러므로 변경된 상태나 법적 판단에 기초하여 적용될 기준, 다시 말해 투기과열지구조정대상지역이 아닌 정비구역에 적용될 관리처분계획의 수립기준인 도시정비법 제76조 제1항 제7호 마목 본문에 따라 관리처분계획을 수립하고, 그에 대한 인가도 이루어져야 한다고 보는 것이 타당하다.

아울러 도시정비법 제76조 제1항 제1호에서는 관리처분계획의 수립기준 중 하나로 종전 토지 또는 건축물의 면적이용 상황환경, 그 밖의 사항을 종합적으로 고려하여 대지 또는 건축물이 균형 있게 배분되고 합리적으로 이용되도록 할 것을 규정하고 있다. 이러한 수립기준에 부합하려면 각종 건축 관련 규제와 정비구역 내 토지 등에 대한 투기 등에 신속히 대처하여 관리처분계획이 수립될 필요가 있다.

재건축사업의 관리처분계획인가 신청 전에 그 정비구역에 대한 투기과열지구조정대상지역 지정이 해제된 경우처럼 그 규제가 변경완화된 경우라면 그에 대응하여 같은 항 제7호 마목 본문에 따라 주택 공급에 관한 관리처분계획이 수립인가되도록 하는 것이 관리처분계획을 수립하여 달성하려는 대지와 건축물의 합리적 이용에 부합한다는 점도 이 사안을 해석할 때 고려할 필요가 있다.

한편도시정비법 제76조 제1항 제7호 마목 단서에서는 투기과열지구 또는 조정대상지역에서 최초 사업시행계획인가를 신청하는 재건축사업의 경우에는 그러하지 아니하다고 규정하고 있으므로,

투기과열지구나 조정대상지역으로 지정된 상태에서 최초의 사업시행계획인가가 신청된 재건축사업이었다면, 그 이후 투기과열지구조정대상지역 지정 해제 여부와 관계없이 하나 이상의 주택 또는 토지를 소유한 토지등소유자에게도 하나의 주택만을 공급하도록 하는 같은 목 단서 및 같은 항 제6호의 주택 공급에 관한 관리처분계획의 수립기준에 따라야 한다는 의견이 있다.

그러나 ‘투기과열지구 또는 조정대상지역에서 최초 사업시행계획인가를 신청하는 재건축사업이라는 문언을 사용한 것은 투기과열지구조정대상지역 해당 여부가 국토교통부장관 등의 지정 및 지정 해제에 따라 지속적으로 변경될 수 있고, 사업시행계획인가 신청 역시 재건축사업 관련 사항의 변경 등에 따라 후속추가적으로 계속 있을 수 있음을 고려하여, 정비구역이 투기과열지구조정대상지역으로 지정된 상태에서 최초의 사업시행계획인가 신청이 있어야 한다는 것을 표현하기 위한 것일 뿐이다.

같은 목 단서에 규정된 요건에 해당한 적이 있으면 예외 없이 같은 목 본문을 적용하지 않으려는 취지라고 볼 수는 없는 점, 같은 목 단서는 투기과열지구조정대상지역 지정의 실효성을 높이는 것을 그 취지로 하고 있는데, 투기과열지구조정대상지역으로 유지할 필요성이 없다고 보아 그 지정을 해제한 경우라면 같은 목 단서에 따라 실효성을 높여야 할 대상인 투기과열지구조정대상지역 자체가 존재하지 않게 되는 점 등을 종합해 볼 때, 그러한 의견은 타당하다고 보기 어렵다.


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