분양가상한제 C, 안전진단 A⁺… 비정상 부동산시장의 정상화
분양가상한제 C, 안전진단 A⁺… 비정상 부동산시장의 정상화
윤석열 정부 1년 성적표...공약 이행 몇점 받았나?
  • 문상연 기자
  • 승인 2023.05.24 10:00
  • 댓글 0
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재건축부담금은 B 확정
전국 지역규제 해제는 A

대출규제 적극적으로 완화
생애 최초 주택구입땐
LTV 80%까지 대출 가능 

신도시 특별법 기대에 미흡
리모델링 활성화는 ‘과락’

 

[하우징헤럴드=문상연 기자] 새 정부가 들어선 지 1년이 지났다. 윤석열 대통령은 부동산 규제 완화를 대표 공약으로 내세웠다. 부동산 공약으로 재건축ㆍ재개발 규제 완화를 통한 시장 정상화를 약속했다.

규제 완화로 주택공급 발판을 마련해 수요ㆍ공급 간 거래가 원활한 시장 메커니즘을 되살리겠다고 밝혀 국민의 지지를 얻었다. 윤석열 정부 출범 1년이 지난 시점에 전 정부 이전 수준으로 규제를 완화하겠다는 정부 공약을 얼마나 이행했는지 점검하고 성적을 매겨봤다.

▲생색내기 수준에 불과했던 분양가 상한제는 ‘C’학점

정부의 첫 규제 완화 대상은 분양가 상한제였다. 정부는 소극적인 자세로 생색내기에 불과한 수준으로 제도를 개선했다. 개선안의 규제 완화 수위는 일부 항목들을 수정하는 미세 조정에 불과했다.

정부는 분양가상한제 개편을 통해 정비사업에서 발생하는 필수 비용을 처음으로 가산비로 인정했지만, 가장 중요한 택지비에 대한 개편은 이뤄지지 않으면서 사실상 인상률이 거의 없는 미세 조정 수준에 그쳤다. 실제로 개편안 발표 당시 국토부는 인상률이 단지 규모나 위치, 분양가 등에 따라 약 1.5~4% 수준으로 상향될 것으로 추정했다.

▲재건축 초과이익환수제는 ‘B’학점…구제방안 마련은 칭찬하지만 완화 더해야

정부가 두 번째 규제완화에 나선 것은 재건축 초과이익환수제였지만 개선은 아쉬운 수준에 그쳤다. 

다만 1주택 장기보유자 등 실수요자들에 대한 감경방안을 마련한 것에 대해서는 긍정적으로 평가 받았다. 지난해 9월 발표한 재건축 부담금 개선안의 주요 내용은 △부담금 면제금액 3천만원→1억원으로 상향 △개시시점 추진위→조합설립 인가일로 변경 △1주택 장기보유자 최대 50% 감면 등이다. 

▲막혀있던 사업길 열어준 재건축 안전진단 기준 완화…‘A+’학점

재건축 안전진단 기준 완화로 정부의 규제 완화 의지를 보여줬다. 전 정부 이전보다 더욱 규제를 완화하면서 규제의‘대못’을 뽑았다는 평가를 받았다. 지난해 12월 정부는 ‘재건축 안전진단 합리화 방안’을 발표해 2018년 강화된 안전진단 기준을 완화했다.

합리화 방안에는 현행 50%인 구조안전성 점수 비중을 30%로 낮추고 조건부재건축 판정 범위를 기존 30~55점에서 45~55점으로 조정했다. 또한 안전진단 통과의 가장 큰 장벽으로 자리 잡은 타당성 검증을 지자체의 요청 시에만 예외적으로 받도록 했다.

▲서초·강남·송파·용산 제외 모두 조정대상지역·투기과열지구 해제 ‘A’학점

전 정부에서 전국 대부분 투기과열지구 및 조정대상지역으로 지정돼 강력한 규제를 받았다. 하지만 현 정부가 출범하고 약 8개월 만에 4차례에 걸쳐 서초·강남·송파·용산 제외한 전국의 모든 지역이 투기과열지구·조정대상지역 지정에서 해제됐다. 

규제지역에서 해제되면 대출, 세제, 청약, 거래 등 집을 사고파는 전 과정에 대한 규제가 완화된다. 다주택자의 경우 최대 30%포인트까지 중과되는 양도세가 없어진다.

1가구 1주택자가 양도세 비과세를 받기 위한 2년 거주 요건이 없어져 3년 보유 요건만 충족하면 비과세가 적용된다. 종합부동산세·양도소득세 등 다주택자 중과세가 사라지고 주택담보대출비율(LTV)은 최대 70%까지 대출 한도가 늘어난다. 

▲생애최초 주택구입 시 LTV 80%까지 완화…대출규제 ‘A’학점

정비사업을 옥죄어왔던 대출규제 역시 정부가 적극적으로 완화에 나섰다. 지난해 8월 은행업 감독규정 등을 개정해 생애최초 주택구입 가구의 LTV를 주택 가격·지역·소득과 관계없이 80%까지 완화하고, 대출한도를 5억 원에서 6억 원으로 확대했다.

또 지난해 12월 규제지역 내 무주택자의 LTV를 50%로 단일화하고, 규제지역 내 15억 원 초과 아파트 주택담보대출 허용, 서민·실수요자 LTV 우대 혜택 확대 등도 적용됐다. 지난 3월에는 다주택자의 규제지역 내 주택담보대출을 LTV 30%까지 허용했다.

▲통합재건축 강요… 기대에 못 미친 1기 신도시 특별법‘C’학점

정부의 핵심 공약 중 하나인 1기 신도시 특별법은 최근 법안이 마련됐다. 하지만 통합재건축을 강요하면서 기대에 못 미쳤다. 지난 3월 24일 국회에 ‘노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법’ 제정안이 발의됐다. 법안에는 국가와 지방자치단체가 노후계획도시에 대한 기본방침, 기본계획을 수립하는 체계를 마련하는 등의 내용이 담겼다. 

법안 적용대상은 전국의 노후계획도시로, 택지개발촉진법에 따른 개발사업 등에 따라 조성된 100만㎡ 이상의 지역으로, 조성된 지 20년이 넘는 등 대통령령으로 정하는 기준을 충족하는 지역이다.

안전진단 면제 및 완화, 용도지역 변경 및 용적률 상향 특례를 부여할 수 있게 했다. 또 부동산 시장 혼란을 줄이기 위해 지자체에서 구체적인 이주 대책을 수립하고 정부에서 지원할 수 있도록 의무를 규정했다. 

사업 지연을 최소화하고 신속한 정비가 가능하도록 통합 심의를 통한 인허가 절차 간소화, 단일사업시행자·총괄사업관리자 제도도 도입하기로 했다. 재건축사업과 갈등 관계에 처해 있는 리모델링사업도 특별정비구역에 포함하기로 했다. 리모델링의 세대 수 증가 폭 상향은 노후계획도시 특별법 시행령에서 다루기로 했다.

주민들 초미의 관심을 끌 개략적인 사업계획 내용은 정비기본계획 수립 단계에서 윤곽을 확인할 수 있을 것으로 관측되고 있다. 사업성을 결정하는 주요 내용들을 정비예정구역 지정 단계에서 대거 검토에 들어갈 것이기 때문이다. 

기본계획 내용에 포함될 주요 내용은 △노후계획도시특별정비예정구역 지정에 관한 사항 △노후계획도시특별정구역 지정 계획 △단계별 노후계획도시정비사업의 추진계획 △건폐율·용적률 등에 관한 건축물 밀도계획 △노후계획도시 정비선도지구에 관한 사항 △이주대책 및 부동산가격 안정화 계획 등이다. 

▲리모델링 활성화는 대체 언제?…‘F’학점

윤석열 대통령이 리모델링사업 활성화 역시 공약에 내걸었지만, 부동산 정책이 재건축·재개발사업에 집중돼 리모델링과 관련해선 제대로된 정책이 나오지 않고 있다. 노후계획도시 특별법에 특례를 통한 지원 방안이 포함됐지만, 구체적인 기준이 없어 실망감만 키웠다.

후보 시절 리모델링 활성화 공약으로 △리모델링 추진법 제정 △안전진단 및 안전성 검토 절차 개선 △리모델링 수직·수평증축 기준 정비 등을 내세운 바 있지만 당선 이후 아직 아무런 정책이 나오질 않고 있다. 

업계에서는 주택법과 혼재돼있는 규정을 분리해 특별법을 서둘러 마련해야 한다는 지적이다. 또한 8년째 미루고 있는 세대 간 내력벽 철거가 허용돼야 한다는 입장이다. 이 밖에도 정부가 리모델링 시장을 지원하기 위해서는 전담조직부터 마련해야 한다고 조언하고 있다. 현재 국토부에서 리모델링 업무는 재개발·재건축을 맡은 주택정비과에서 함께 진행하고 있다.

▲소규모정비사업 관련법 재정비…사업활성화 적극 지원 ‘B+’학점

윤석열 정부는 소규모정비사업 활성화를 통해 10만가구를 공급하겠다고 밝힌 만큼 지원책을 적극적으로 펼치고 있다. 특히 ‘빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특별법’을 대대적으로 손질했다. 

먼저 원활한 소규모 정비사업 시행을 위해 사업전환 절차가 신설됐다. 현재 시장·군수 등 공공만 가능했던 관리지역 내 통합시행이 민간에게도 허용된다. 다만 통합시행을 하는 경우에는 공공임대주택 또는 공공지원 민간임대주택을 임대주택 비율이 20% 미만의 범위에서 공급해야 한다.

지난 2021년 도입된 관리구역에 대한 구역해제 관련 규정도 신설됐다. 사업활성화를 위해 사업절차를 간소화하고, 현금청산 대상의 범위도 완화했다. 시행령에는 소규모 재개발사업의 면적 기준이 2배로 확대되고, 가로주택정비사업의 층수제한이 삭제됐다. 이 밖에도 정비사업전문관리업자 등록 요건과 업무 내용과 벌칙규정을 신설했다. 

▲기반시설 기부채납 운영기준 마련한다… 구체적 기준은 아직 ‘C’학점

원활한 재개발·재건축사업 추진을 위해 과도한 기부채납을 방지하기로 한 공약은 계획만 발표됐을 뿐, 구체적인 사항은 나오지 않았다. 

지난해 8월 정부는 올해 정비사업 기부채납 운영기준 마련을 목표로 정비사업 기부채납의 현황과 문제점을 파악하기 위한 실태조사에 돌입했다. 현재 정비기반시설 기부채납과 관련해 운영기준을 작성해 고시할 수 있게 돼 있으나 따로 정해진 기준은 없다.

지난 2015년 전체 사업용지의 9% 범위 안에서 부담 수준을 결정하도록 가이드라인을 마련했지만 법적 강제력이 없어 사실상 유명무실한 상황이다. 이에 지자체가 자체적으로 사업지별 기부채납 규모를 결정하고 있다. 통상 용적률 완화 등 인센티브를 부여하는 대가로 주차장, 도로, 공원 등 공공시설을 기부채납이라는 형태로 제공받아 기반시설을 확충하고 있다.



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