부동산규제 대수술
정비사업 활성화로
52만가구 공급계획

보유세 부담 덜어줘
분양가 산정 합리화

재건축사업 부담금도 
최대 50%까지 감면 
안전진단기준도 완화

[하우징헤럴드=문상연 기자] 윤석열 정부 취임 1년 동안 총 8번의 부동산정책을 발표했다. 큰 틀은 임기 중 270만호 주택공급이다. 이전 정부가 5년 동안 강화한 규제를 모두 완화해 재건축·재개발 민간공급을 기초로 임기 중 270만호 주택을 공급하겠다는 계획이다.

출범 초기에만 하더라도 부동산가격 상승을 우려해 소극적인 자세로 규제 완화가 미세조정에 불과했다. 하지만 부동산경기 침체와 금리인상 등의 여파가 밀려오자 지난해 말부터 본격적으로 규제 완화 움직임을 보이기 시작했다.

▲중산·서민층의 주거안정을 위한 민생안정대책… 생애 첫 구매자 LTV 완화 등

윤석열 정부는 지난해 5월 30일 처음으로 부동산정책 등이 담긴‘중산·서민층의 주거안정을 위한 민생안정대책’을 발표했다. 이 정책에는 공급에 관련된 내용은 담기지 않았다. 다만 1가구 1주택 보유자들에 대한 세제, 금리 등의 완화가 이뤄졌다. 

주된 내용은 △공시가격 상승 등에 따른 재산세·종부세 부담 완화 △일시적 2주택자 등 취득세·양도세 중과 배제 △생애최초주택구입 LTV 완화 등이다. 

먼저 1가구 1주택 실수요자의 보유세 부담이 2020년 수준으로 환원될 수 있도록 개편하기로 했다. 일시적으로 주택 2채를 보유하게 된 2주택자에 대해서는 취득세 중과 배제를 위한 주택 처분 기한을 1년에서 2년으로 연장했다. 생애 최초로 주택을 매입하는 가구의 주택담보대출비율(LTV)을 기존 60~70%에서 80%까지 완화했다. 

▲분양가 상한제 개편안 발표… HUG 고분양가 심사제도도 개선

지난해 6월 21일 첫 부동산대책으로 분양가상한제와 주택도시보증공사의 고분양가 심사제도 등 민간택지의 아파트 분양가 산정을 합리화하는 개선안을 발표했다.

정부는 재개발·재건축 등 정비사업 추진 시 소요되는 필수 비용을 분양가에 반영키로 했다. 또한 자재비 급등을 보다 적기에 반영시킬 수 있도록, 주요 자재 항목을 현실화하고 조정 요건도 추가했다. 

주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 심사제도의 분양가 산정 방식도 개선했다. 분양보증 시점 기본형 건축비 상승률이 최근 3년 기본형 건축비 평균 상승률보다 높은 경우 분양가 일부를 가산하는 ‘자재비 가산제도’를 신규 도입하기로 했다.

또한 비교단지 선정 기준을 기존 준공 20년 이내에서 10년 이내로 낮추고, 비교사업장 선정 시 HUG의 세부 평가기준, 배점 공개 등을 하기로 했다.

▲임기 중 270만호 공급… 윤석열 첫 주택공급대책 8·16대책

윤석열 정부의 첫 주택공급대책은 지난해 8월 16일에 발표됐다. 이날 정부는 2023년부터 2027년까지 총 270만호를 공급하겠다며 ‘국민 주거안정 실현방안’을 발표했다. 구체적인 공급 계획은 서울 및 수도권에 158만 가구, 비수도권에 112만가구를 공급하고 이중 재개발·재건축 등 정비사업을 통해 52만호를 공급할 계획이다. 

정부는 우선 22만호 규모의 정비구역 추가 지정을 추진해 주택공급 규모를 늘리기로 했다. 서울의 경우 주택노후도, 지역수급 상황 등을 종합적으로 고려해 신속통합기획 방식으로 10만호 지정하겠다고 밝혔다. 

또한 원활한 신규 정비구역 지정을 위해 정비구역 지정 문턱도 낮춘다. 정비사업을 하려는 주민들의 참여 방법을 높이기 위해‘정비구역 입안 요청제’를 새로 도입하기로 했다.

▲부담금 최대 50% 감면… 재건축 부담금 합리화 방안 발표

지난해 9월 29일 국토부는 8·16대책의 후속조치로 ‘재건축 부담금 합리화 방안’을 발표했다. 

먼저 부담금 면제 금액을 초과이익 1억원 이하까지 상향 조정했다. 또한 부과율 결정의 기준이 되는 부과구간도 기존 2천만원 단위에서 7천만원으로 확대했다. 

부과 개시시점도 조정된다. 현행 재건축 초과이익환수제에서는 기존 개시시점인 추진위원회 구성 승인일을 조합설립 인가일로 조정했다. 또한 기부채납에 대한 감면 인센티브도 도입했다. 

마지막으로 국토부는 실수요자를 배려한 구제책도 마련했다. 실수요자를 보호하기 위해 1주택 장기보유자 감면 등을 위한 제도를 신설했다. 

▲갑작스러운 부동산 시장 침체에 규제지역 대거 해제… 부동산 시장 현안 대응 방안 발표

윤정부는 출범후 당초 기대와는 달리 부동산 규제완화에 소극적인 자세로 일관했다. 하지만 부동산시장이 빠르게 침체되자 지난해 11월 10일‘부동산 시장 현안 대응 방안’을 발표하면서 규제완화에 적극적인 자세로 임하기 시작했다. 

먼저 정부는 우선 경기도 9곳을 투기과열지구 및 조정대상지역에서 해제했다. 수원, 안양, 안산단원, 구리, 군포, 의왕, 용인수지·기흥, 동탄2가 대상이다. 조정대상지역인 고양, 남양주, 김포, 의왕, 안산, 광교지구 등 경기도 22곳과 인천 전 지역(8곳), 세종 등 모두 31곳 역시 해제했다. 

또한 기존에 발표한 주택담보대출비율(LTV) 규제완화 적용 시기를 앞당기기로 했다. 이에 12월 1일부터 무주택자에 대한 LTV 규제는 50%로 일원화되고, 투기과열지구의 15억원 초과 아파트에 대한 주택담보대출이 허용됐다. 

▲마침내 뽑힌 마지막 대못… 재건축 안전진단 기준 완화

정부가 재건축 안전진단 기준을 완화하면서 윤석열 정부 출범 이후 정비사업 3대 규제의 대못이 모두 뽑혔다. 국토부는 지난해 12월 8일 ‘재건축 안전진단 합리화 방안’을 발표했다.

먼저 구조안전성 비중을 기존 50%에서 30%로 하향했다. 또한 주거환경(기존 15%), 설비노후도(기존 25%) 점수 비중이 각각 30%로 높아진다. 다만 비용 분석 항목은 기존 그대로 10% 비중을 유지한다. 

조건부 재건축 범위가 축소된다. 하지만 조건부 재건축 점수 범위를 45~ 55점으로 조정, 45점 이하일 경우 재건축 판정을 받도록 개선했다. 기존에는 안전진단 기준에 따른 점수 결과 0~30점은 재건축, 30~55점은 조건부 재건축, 55점 초과는 유지보수 판정을 받았다. 

끝으로 공공기관 적정성 검토를 사실상 폐지했다. 조건부 재건축이라 하더라도 지자체가 요청 시에만 예외적으로 공공기관의 적정성 검토가 시행되도록 개선했다. 

▲규제지역 내 다주택자 주택담보대출 규제 전면 해제… 다주택자 징벌규제 완화

지난해 12월 21일 정부는 부동산시장 연착륙 방안을 담은‘2023년 경제정책 방향’을 발표했다. 다주택자 규제 완화가 주된 내용이었다. 

먼저 규제지역(조정대상지역) 내 3주택 이상자 및 법인의 취득세율이 기존 12%에서 6%로 하향했다. 규제지역 내 2주택자에 대한 취득세 중과를 없애고, 주택 가액에 따라 1~3%의 일반세율을 부과하기로 했다. 비규제지역에서 3주택자의 취득세율이 8%에서 4%로, 법인 및 4주택 이상자의 취득세율은 12%에서 6%로 각각 하향했다. 

또한 지난 5월 9일까지였던 양도세 중과 배제 조치를 2024년 5월 9일까지로 1년간 더 연장했다. 단기보유 주택 거래에 대한 양도세 부담도 낮췄다. 끝으로 규제지역 다주택자에 대한 주택담보대출을 허용하고, 주택담보대출비율(LTV) 상한을 30%로 적용하기로 했다.

▲강남·서초·송파·용산 제외 전국 규제지역 해제 및 분양가 상한제 미적용

지난 1월 3일 국토부는 ‘2023년도 주요 업무 추진계획’을 발표하면서 규제완화에 박차를 가했다. 먼저 서울 강남 3구(서초·강남·송파)와 용산구를 제외한 나머지 지역이 모두 조정대상지역·투기과열지구에서 해제했다. 또한 민간택지 분양가 상한제 적용지역도 전면 해제했다. 

전매제한 관련 규제도 완화됐다. 수도권의 경우 공공택지 및 규제지역은 3년, 과밀억제권역은 1년, 그 외 지역은 6개월로 완화했다. 비수도권의 경우 공공택지 및 규제지역은 1년, 광역시(도시지역)는 6개월, 그 외 지역은 전면 폐지하기로 했다. 

수도권 분양가 상한제 주택을 분양받은 사람들의 실거주 의무도 폐지했다. 기존에는 입주 가능일로부터 2~5년간 거주 의무가 있었다. 또한 중도금 대출 보증 분양가 기준과 중도금 대출 보증 한도를 폐기했다.