신통기획 재개발사업
‘수시공모’ 로 전환 인기
연내 후보지 추가 선정

공공재개발도 수시공모
후보지 총 32곳 선정

아직 관련법 마련 못한 
공공직접시행 폐기될 듯

 

[하우징헤럴드=문상연 기자] 정부와 서울시가 주택공급 확대를 위해 제시한 새로운 정비사업 유형이 자리를 잡고 있다. 공공 참여형 정비사업의 경우 3차례의 공모 이후 수시로 전환했으며, 서울에서 전국으로 대상을 넓혀가고 있다.

서울시 신속통합기획은 ‘패스트트랙’을 도입하며 재개발뿐만 아니라 재건축사업에서도 각광받고 있다. 다만 공공 직접시행 정비사업은 관련 법 개정이 2년 넘도록 이뤄지지 않고 추가 후보지 신청도 받지 않기로 하면서 사실상 폐기 수순에 들어갔다. 

▲신속통합기획 재개발 ‘수시공모’로 전환, 패스트트랙 도입해 재건축도 인기

신속통합기획은 민간이 시행하는 재개발·재건축 사업에 공공이 정비계획 수립 초기 단계부터 협의를 통해 각종 계획과 절차를 지원하는 제도다. 세부적으로는 서울시 도시계획 결정기간을 기존 5년에서 2년으로 단축하고, 사업시행계획인가 단계에서는 건축·교통·환경평가를 통합심의해 기존 1년 6개월에서 9개월로 줄어든다.

재개발사업에서 신속통합기획은 공모 방식에서 수시신청으로 전환하면서 더욱 인기를 끌 전망이다. 그동안 시가 연 1회 공모로 추진해오면서 신속통합기획을 기약 없이 대기하고 있던 재개발조합들이 많았다.

지난 2021년 최초로 도입한 신속통합기획의 1차 공모에서는 무려 102개 구역이 신청했다. 하지만 최종 후보지로 선정된 곳은 21개 구역에 불과했다. 1년 후인 2022년 진행한 2차 공모에는 52개 구역이 신청했지만 25곳만 선정됐다. 2년 동안 46개 구역만 선정된 것이다.

이에 지난 5월 8일부터 시는 노후한 저층주거지의 주거환경 개선과 주택 공급 확대를 위해 지난해까지는 연 1회 공모로 진행했던 재개발 후보지 선정방식을‘수시 신청·선정’으로 전환했다.

시는 오는 연말까지 재개발 후보지 주택 물량 13만호 이상을 확보하기 위해 지금까지 공모로 확보한 9만6천호 외에 3만4천호 이상을 연내 후보지로 추가 선정할 계획이다.

재건축단지 사이에서도 신속통합기획을 적용하는 단지들이 늘고 있다. 신속통합기획은 지난해까지만해도 재건축단지들에게 외면 받았다. 하지만 지난 1월 시가 신속통합기획의 속도 인센티브를 더욱 향상하기 위해 기존의 기획방식과 더불어 자문방식인‘패스트트랙’을 도입한‘신속통합기획 개선방안’을 수립하면서 분위기가 완전히 바뀌었다. 

신속통합기획에 자문방식을 도입하면서 주민제안이나 지구단위계획 등 기존 계획이 마련된 지역은 기획설계 용역 발주 없이 자문을 통해 계획수립 기간을 단축할 수 있게 됐다. 

▲공공재개발도 수시공모로 전환

공공재개발 후보지를 수시모집으로 전환했다. 공공 재개발사업의 속도 조절을 위해 꺼내든 공모신청 방식에 대한 우려의 목소리와 함께 수시모집으로 전환해야 한다는 주장이 제기됐기 때문이다.

공공참여형 정비사업은 인센티브 제공하되, 임대주택 확대 등 공공성을 확보하자는 투트랙 전략이다. 장점은 정부의 지원으로 각종 인센티브를 받을 수 있다는 점이다.

공공재개발의 대표적인 인센티브는 △공적임대물량 확대 시 용도지역 및 용적률 상향 △분양가상한제 면제 △조합원 분담금 보장 등이다. 단점은 과도한 공공성을 행사할 가능성이 높아 수익성이 떨어질 수 있다는 점이다. 

정부는 지난 2020년 9월 1차 공모신청을 진행해 2021년 1월 정비계획이 수립된 1차 후보지 8곳을, 같은 해 3월 정비계획을 수립해야 하는 2차 후보지 16곳을 발표했다. 또한 지난해 8월 3차 후보지로 8곳을 지정했다.

▲공공 직접시행 정비사업은 폐기 수순… 근거법 마련 2년 넘도록 못 해

지난 정부가 야심차게 주택공급대책으로 마련한‘공공직접시행 정비사업’이 사실상 폐기 수순에 들어갔다. 

공공 직접시행 정비사업은 공공만능주의로 인한 과도한 인센티브 혜택과 재산권 침해 논란을 잠재우지 못하면서 2년이 넘도록 근거법 조차 마련하지 못하고 사라지게 됐다. 공공 직접시행 정비사업은 확정수익을 보장하고 모든 리스크를 공공이 지고가는 방식이다. 

공공이 직접 사업을 시행하고 사업 및 분양 계획 등을 주도하고, 사업은 관리처분이 아닌 현물 선납방식으로 진행된다. 이에 사업주도권이 주민들이 아닌 공공에게 주어진다. 주민대표기구로 주민대표회의가 구성되지만 의결기구가 아닌 주민의견 제시 및 자문기구 역할만 하게 된다. 

지난 2021년 2월 더불어민주당 진성준 의원이 공공직접시행 정비사업 관련내용을 담은 도시정비법 일부법률개정안을 발의했지만 아직도 국회에 계류 중이다. 

해당 개정안은 공공직접시행의 정의와 사업조건, 절차, 인센티브 등 사업추진에 필요한 내용을 담고 있다. 근거법이 마련되지 못하면서 최초로 후보지로 선정된 강서구 신안빌라와 경기 의왕시 내손가구역 등 2곳이 사업유형을 전환하기로 결정하면서 사실상 폐기 수순에 들어갔다.