수억원대 부담금 위협
재건축 활성화 걸림돌

압구정·목동·여의도 등
토지거래허가 지정 해제
주택공급 ‘물꼬’ 터줘야

 

[하우징헤럴드=김병조 기자] 정부가 270만호 주택공급 확대 정책을 추진 중인 가운데, 이 같은 정책목표를 달성하기 위해 기존 규제완화에 더해 과감한 추가 완화가 필요하다는 지적이 나오고 있다.

과감한 추가 규제완화를 통해 주택공급에 대한 정부 방침이 명확하다는 점을 일선 조합원들이 실감할 수 있도록 시그널을 던져야 한다는 것이다.

민간시장 활성화를 공약한 현 정부가 지난 1년간 내놓은 주요 규제완화는 △재건축부담금 개선방안 발표 △분양가상한제 개편 △규제지역 해제 △재건축 안전진단 기준 완화 등이다. 하지만, 업계에서는 이 수준으로는 미약하다며 충격요법 수준의 규제완화가 나와야 한다고 주문한다. 

▲재초환, 조합설립일에서 관리처분인가일로 변경해야

우선, 재건축사업 활성화의 최대 악재로 평가받는 재건축초과이익환수 규제 수준을 좀 더 낮춰야 한다는 지적이 거론된다. 지난 해 재건축부담금 개선방안을 발표했고, 현재 그 내용을 토대로 한 재초환법 개정안이 국회에 계류돼 있지만, 이보다 한 발 더 규제 폭을 완화해야 한다는 것이다. 

현재 국회에 계류돼 있는‘재건축초과이익환수에 관한 법률’일부개정안에 따른 규제완화 내용은 △개시시점을 추진위 설립일 → 조합설립일 △부과구간 현실화(면제액 3천만원 → 1억원, 3억8,000만원 초과시 50% 부과) △1세대 1주택 장기보유자 감면 도입(6~10년 이상 보유자에게 10~50% 감경) △60세 이상 고령자에게 처분 시 부과 등이 도입 추진 중이다. 

하지만, 해당 법안의 국회 통과 후에도 재초환 규정은 여전히 위력적인 규제로 작동할 전망이다. 준공시점 주택가격과 함께 부담금도 동반 상승하는 구조이기 때문에 이후에도 계속해서 수억원 대의 부담금 위협이 상존하고 있기 때문이다.

게다가 ‘미실현이익에 대한 부과’라는 제도 자체에 대한 반발심도 여전해 이를 상쇄시킬 추가 규제완화가 필요하다는 것이다. 법률 폐지가 근본 처방이지만, 여야 논의에 많은 시간이 소요될 것이라는 점에서 선행 조치격으로 추가 완화가 필요하다는 지적이다. 

구체적인 추가규제 완화 방안은 재건축부담금 규모를 좀 더 줄이기 위해 산식 중 개시시점을 ‘관리처분인가일’로 순연하는 것이다. 재건축부담금 산식에 따르면, 개시시점 가격과 준공시점 가격의 차이가 재건축부담금의 부과대상인 과표가 되는데, 이 두 시점 간 가격 차이가 좁아질수록 재건축부담금도 줄어든다.

예컨대, 거론되는 내용 중에서 보면 현행법에 따른 추진위설립승인일과 준공시점으로 할 경우 재건축부담금이 가장 크고, 조합설립인가일과 준공시점이 그 다음 규모이며, 관리처분인가일과 준공시점은 간격이 가장 좁아 재건축부담금이 가장 적게 산출된다. 

가격이 하락했을 때에 대한 보완 입법도 필요하다는 지적이다. 현행 재건축부담금 제도는 부동산 가격이 시작 시기부터 준공시점까지 계속 상승한다는 전제로 만들어졌기 때문에 하락이 발생해 재건축 초과이익이 감소했을 때에 대한 대안도 마련해야 한다는 취지다.

업계에서 거론되는 대안으로는 향후 해당 아파트를 양도할 때 재건축부담금액을 공제하는 방안이다. 미실현이익에 대해 과세하는 현행 재건축부담금 제도의 단점을 양도 시 보완하자는 것이다.

양도 시 공제하는 방법은, 재건축부담금 제도의 치명적 단점인 이중과세 문제에서도 벗어날 수 있을 뿐만 아니라 재건축부담금 납부 후 주택가격이 떨어졌을 때에도 그 하락 분이 반영돼 매도자의 재건축 초과이익분의 현실과 부합한다는 얘기다. 

▲신속통합기획, 도정법에 법제화 해야

인허가 절차를 통합해 신속한 이행을 추진하는 ‘신속통합기획’방식의 도시 및 주거환경정비법 법제화 목소리도 나오고 있다. 

서울시에서 지난해부터 신속통합기획 방식을 도입추진해 일선 조합들의 긍정적 평가를 받고 있는데, 이를 서울시뿐만 아니라 전국의 조합들도 혜택 받을 수 있도록 도정법에 포함시키자는 제안이다. 

인허가 절차 지연에 대한 비판 목소리는 재건축ㆍ재개발 조합들이 지적하는 행정관청의 고질병이다. 2012년 국민권익위원회는 도시계획 및 건축심의 과정에서 재심의, 반려 등으로 심의 기간이 지나치게 길어지는 것을 방지하도록 하는 제도개선을 국토부 등에 권고했던 바 있다.

이행 곤란한 조건을 달아 재심의를 반복하고, 주관적이고 애매한 보완을 요청해 문제를 발생시켜왔다는 것이다. 10여 년이 지났음에도 불구, 여전히 개선이 되지 않고 있으니 아예 법제화 해 조합들이 법의 보호를 받도록 하자는 것이다.   

▲서울시 토지거래허가구역 해제해야

서울시가 압구정, 목동, 여의도, 성수 등에 적용 중인 토지거래허가구역 지정을 해제해야 한다는 지적도 나온다. 서울시가 2020~2021년에 걸쳐 지정하며 주요 개발사업 계획 발표 시 투기세력 방지 장치로 활용한 장치다. 

하지만, 최근 부동산 시장 침체로 투기 가능성이 적어지고, 정부의 규제완화 흐름과도 배치된다는 지적이 나오고 있다. 토지거래허가구역으로 지정되면 일정 규모 이상의 주택, 상가, 토지 등을 거래할 때 해당 구청장의 허가를 받아야 한다.

허가 없이 토지거래계약을 체결하면 2년 이하의 징역 또는 토지가격의 30% 상당 금액 이하의 벌금형에 처해진다. 특히, 주거용 토지의 경우 2년간 실거주용으로만 이용할 수 있으며, 매매나 임대가 금지된다.