선도지구·단독주택 포함
만만찮은 과제들 수두룩

정부 “자족기능 미래도시”
주민 “주거개선 서둘러야”

분당·일산이 주도적 논의
평촌 등 3곳은 예의주시

 

[하우징헤럴드=김병조 기자] 지난 3월 국회에 ‘노후계획도시 특별법’ 대표발의가 접수된 가운데 앞으로 국내 도시주택 부문의 핵심 이슈는 1기 신도시가 주도할 전망이다.

규모면에서 최소 30만가구 이상의 초대형 재건축ㆍ재개발 이슈가 한꺼번에 논의되는 자리이며, 내용면에서도 도시 청사진을 놓고 정부와 주민들 간 입장 차이가 예상되고 있기 때문이다.

현재까지 드러난 바에 따르면 도시 청사진과 관련, 정부 측은 ‘자족기능이 겸비된 미래도시’에 방점을, 주민들은 ‘신속한 주거환경 개선’에 중점을 두는 모양새다. 

▲정부 "자족기능 담긴 미래도시로" vs 주민 "미래도시 좋지만 일단 사업 빨라야"

정부는 내년 하반기 1기 신도시 마스터플랜을 마무리해 이후 본격적인 사업추진 문호를 열 것이라는 설명이다. 하지만 벌써부터 그 과정이 쉽지 않을 것이란 전망이 나온다. 

마스터플랜 수립 단계에서 정부와 주민 간에 향후 들어설 도시 청사진에 대한 합의가 선행돼야 하기 때문이다. 정부 측의 ‘미래도시’와 주민 측의 ‘신속한 주거환경 개선’이라는 두 이슈가 부딪칠 확률이 높다는 얘기다. 

즉, 정부 측에서는 향후 도시 백년대계를 뒷받침할 자족기능이 담긴 미래도시가 만들어져야 한다는 주장을, 주민 측에서는 30년 넘어 살기 힘든 현 상황을 개선하기 위해 빠른 정비사업 추진을 요구할 가능성이 높은 게 사실이다. 

주민 입장에서도 미래도시는 환영할 만한 이슈지만, 자칫 미래도시 건립 명분 때문에 사업추진이 어려워지거나, 과도한 공공기여가 요구될 경우 재정비사업이 장기화 하는 부담은 거부할 것이라는 얘기다. 

▲용적률 500%·특별정비구역·선도지구 등 각론 들어가면 더 어려운 과제 산적

1기 신도시 재정비 이슈가 중요한 이유는 주민들이 거주하고 있는 대규모 부지를 순차적으로 재정비해야 하기 때문이다. 주민 의견이 중요하다는 점을 간파한 국토부도 일찌감치 주민 의견수렴에 나섰다.  

실제로 국토부에서 1기 신도시에 파견한 총괄기획가들은 최근 현장 실사 및 주민·지자체 관계자 면담 등을 통해 주요 핵심 이슈들을 정리해 나가고 있는 중이다. 

이 과정에서 분당 김기홍 총괄기획가는 분당 신도시 개발방향과 관련해 앞으로 논의해야 할 구체적인 내용을 공식 발표했다. △특별정비구역 △통합재건축 △용적률 △선도지구 △단독주택 등이 주요 논의 대상이라고 정리했다. 

우선, 앞으로 지정될 특별정비구역의 기본형태는 동서남북으로 4개의 도로를 접하고 그 내부에 학교를 중심으로 2~3개 이상의 아파트 단지가 둘러싸고 있는 형태가 될 전망이다. 특별정비구역 기본형은 추가 변수로 통해 다양한 형태로 파생될 수 있다. 예컨대 특별정비 예정구역에 집단적인 상가들이 포진한 경우 특별정비구역에 상가지역 포함 여부를 고민해야 할 필요가 있다는 것이다. 

또한, 특별정비 예정구역 내에 리모델링단지나 빌라단지, 공공임대주택단지 등이 있는 경우에도 특별정비구역 포함 여부를 놓고 주민의견 수렴 등을 통한 추가 논의가 필요하다고 봤다. 공공임대아파트만 하더라도 정부에서 스마트그린 리모델링을 추진하는 등 입장이 다를 수 있다는 점에서 의견조율이 필요하다는 것이다. 

아울러, 특별정비 예정구역으로 지정된 곳에 학교가 없는 경우에는 학교 신설을 놓고 해당 지역 교육지원청과의 협의가 필요한 것으로 분석됐다. 용적률 상향에 따른 학령인구 증가 시 학교가 필요해질 수 있기 때문에 이 같은 사전조율이 필요하다는 것이다. 

여러 변수가 합쳐진 복합 상황에 대한 사전 검토 필요성도 제기되고 있다. 예컨대, 리모델링추진 단지와 공공임대주택단지, 종 상향된 빌라단지, 학교가 없는 상황 등이 모두 존재하는 지역을 특별정비구역 지정할 때 어떤 기준으로 어떻게 할지에 대한 기준이 필요하다는 것이다.

선도지구에 대한 구체적 선정기준 확립도 필요한 상황이다. 현재까지는 선도지구 지정과 관련해 특별정비구역을 지정한 곳에 한해 추가적으로 주민참여도, 사업의 시급성, 주변 지역에 대한 파급효과 등을 감안해 선도지구를 지정한다는 기본원칙만 거론되는 상황이다.

노후 단독주택에 대한 개발방향에 대한 해법 마련도 촉구되고 있다. 1기 신도시 내에 적지 않은 단독ㆍ다가구주택들이 존재하고 있어 이에 대한 관련 기준 필요성이 급부상하고 있다.

용적률 500% 적용이 예상되는 역세권 개발방안에 구체적인 기준 수립이 필요하다는 지적도 나온다. 현재 노후계획도시와 관련해 국토부가 내놓은 개발 청사진에 따르면 역세권 중심에 고밀복합 건축물을 짓고, 주변에 아파트를 배치하는 형태로 제시했다.

통합재건축 시 사업주체의 분할 가능성 여부도 관심거리다. 통합재건축을 할 때 반드시 1개 주체로 사업을 추진해야 하는지, 아니면 2개 이상의 주체로 쪼개 개별추진도 가능한지를 결정하는 구체적 기준이 필요하다는 것이다.

▲분당, 일산이 주도, 나머지 곳들은 예의주시 중

1기 신도시 재정비의 난제는 주민들이 현재 거주하고 있는 곳에 체계적인 계획안을 수립, 순차적으로 질서 있게 개발해야 한다는 점이다. 정부 입장에서도 정부가 바라는 미래도시를 구현하기 위해서는 주민들의 의견수렴은 필수불가결 한 상태다. 

주민들은 연합회를 구성해 목소리를 모아 대응 중이다. 활동 양상은 분당과 일산 재건축연합회가 적극적으로 움직여 여론을 주도하는 가운데, 평촌 등 나머지 3곳 연합회는 선행 지역 두 곳의 활동을 측면지원하며 예의주시하고 있는 상황이다.