권대중 교수 “경기 하강 국면에 정비사업 추진해야… 지금이 타이밍”
김범석 대표 “정부 규제완화, 초기단계에 치중… 심의규제 줄여야” 
안중호 대표 “신속통합기획, 현장에선 더디게 진행… 보완책 필요”
이석주 전의원 “정부 전방위 규제완화했지만 미약… 추가로 풀어야”

 

진상욱 변호사 “1기 신도시 용적률 혜택 무용지물… 재초환 재검토 필요”
류점동 대표 “재건축초과이익환수 시점, 관리처분인가일로 바꿔야”
이기열 그룹장 “특별법에 최소규정 없어 혼란… 지침과 규정 갖춰야”
김종일 본부장 “정비사업은 현재와 마찬가지로 도심주택공급의 대안”

 

[하우징헤럴드=김병조 기자] 윤석열 정부 출범 후 규제완화에 대한 기대감이 커지며 사업 시기를 저울질 하는 추진위ㆍ조합들이 적지 않다. 5년 만에 찾아온 절호의 기회라는 생각에 사업개시 여부를 고민하는 것이다. 하지만, 안에서는 규제완화가 반쪽 짜리로 머물고, 밖으로는 고금리와 원자재값 급등 외풍이 만만찮아 사업 참여를 주저하는 조합원들이 적지 않다.

이에 본지는 정비사업 전문가들을 초청해 ‘혼돈의 정비사업, 바람직한 정책 방향 및 조합들의 대응 방안’이라는 주제로 다양한 해법을 듣는 자리를 마련했다. 현재 규제완화 기조 속 해결해야 할 문제 진단 및 정책 제안, 추진위ㆍ조합 운영방법에 대한 조언을 풀어 정리했다.

공공정비사업의 올바른 정착을 위한 개선 방안

▲김호권 발행인=정부 출범 2년차를 맞아 국토교통부가 270만호 주택공급 추진에 속도를 높이고, 서울시는 신속통합기획 등을 통해 재건축·재개발 활성화에 나서는 모습이다. 지난해에는 재초환 및 분양가상한제 완화 발표, 규제지역 해제 등도 있었다. 최근 정부와 서울시가 추진 중인 정책 방향에 대한 평가를 부탁드린다. 

▲권대중 교수=정부가 부동산 시장의 급격한 침체로 인한 경제적 충격을 완화하기 위해 규제지역 해제 등 연착륙 정책을 발표한 것은 매우 잘한 것이다. 그러나 글로벌 경제위기와 함께 지속적인 금리인상이 주택 등 부동산 시장을 어렵게 하고 있어 향후 금리가 하락하는 시점이 돼야 그 효과가 크게 나타날 것으로 보인다.

또한 부동산 시장이 어려운 상황에서 공급이 줄어들고 있는 것을 대비하기 위해 주택공급 물량 확대(270만호) 정책도 매우 바람직하다고 생각한다. 다만, 시간이 지난 후 적절한 시기에 한번쯤 점검해야 되지 않을까 싶다. 

▲진상욱 대표변호사=현재 글로벌 경기침체와 금리인상 및 공사자재값 폭등으로 부동산 시장이 급격히 위축돼 있는데, 그나마 윤석열 정부와 서울시의 부동산 규제완화 및 활성화 정책이 부동산 시장 충격을 완화하고 있다고 본다.

그러나 정부와 서울시가 추진 중인 부동산 정책이 가시적 성과를 낼 지는 좀 더 지켜봐야 한다. 향후 남은 임기 내에 3기 신도시 공급 계획을 비롯해 GTX, 1기 신도시 재정비가 실질적으로 잘 추진해 나가는 지 주목할 필요가 있다.

또한 차질 없는 주택공급정책을 기반으로 집값 폭등 우려를 낮추고, 최근 불안요소로 꼽히는 임대차시장의 안정화에 정부의 대응이 집중돼야 할 필요가 있다. 

▲안중호 대표=서울시가 추진 중인 신속통합기획의 문제점을 지적하고 싶다. 시는 신속통합기획을 통해 구역지정 단계를 빠르게 진행시켜준다고 공언했지만, 실제로는 그렇지 않고 있기 때문이다. 당초 취지는 기획단계에서부터 관청이 개입해 민관합동으로 의견을 수렴, 신속히 진행시킨다는 좋은 의도였다.

하지만, 실제 진행해 보니 협의 과정이 복잡하고 시간이 상당히 길어지는 부작용 사례가 속출하고 있다. 특히, 관 주도로 진행하다보니 조합 입장과 차이가 있어 실무 협의를 하는데 어려움이 따르고, 시에서 선정한 용역사와 기존 용역사 간의 호흡 문제도 발생해 신속통합기획 단지들의 구역지정 속도가 좀처럼 나지 않는 상태다.

실제로 강북의 신통기획방식을 추진 중인 한 재건축 현장 사례를 들면 신통기획을 시작한 지 1년 7개월이 지났음에도 불구, 아직도 주민공람을 못해‘신속’이라는 명칭을 붙이기 무색할 정도다. 

이곳은 오세훈 서울시장과 윤석열 대통령까지 방문해서 독려한 현장인데도 이런 상황이다. 정말로 시에서 신속통합기획을 추진하려 한다고 하면 긴 협의기간을 줄여 최종 도시계획심의단계에서 결정할 수 있도록 해야한다. 아울러, 협의시간을 획기적으로 단축할 수 있는 구체적인 방안이나 지침도 반드시 마련돼야 한다. 

▲이석주 전 시의원=정부가 세제, 대출, 법령 개정 등 규제완화책을 발표했지만 고금리와 거래단절 등이 발생하고 있다. 또한 규제완화 대상에 강남권이 제외되는 등 완화 정도가 미약해 실질적인 효과가 없다.

그러다보니 정비사업 추진동력이 부진해 정비사업 현장에는 활기가 없는 상태다. 서울시의 경우 재건축ㆍ재개발ㆍ신속통합기획 및 모아타운 등 공급확대 정책을 계속하고 있지만, 두드러진 성과는 보이지 않는 상황이다.

시가 여전히 조합에게 정비기반시설 및 임대주택 확보를 강요하는, 반면 공공지원은 저조한 수준이니 주민들이 좀처럼 움직이려 하지 않고 있다. 현장에서 반응할 수 있을 정도로 과감한 규제완화 방안이 추가적으로 강구돼야 한다. 

▲김범석 대표이사=주택공급확대를 전제로 정비사업에 대한 획일적인 규제에서 탈피한 점은 긍정적으로 평가한다. 하지만, 현재의 규제완화 정책은 안전진단부터 조합설립까지 초기 과정에 편중돼 있다는 아쉬움을 감출 수 없다. 오히려 조합설립 이후 급증한 심의 절차 내용에 주목해야 한다.

최근 건설현장에서 발생하는 사고와 환경에 대한 사회적 관심 증가로새로운 심의들이 추가되거나 강화되고 있으며, 그러다보니 착공 시점까지 인허가 과정이 더욱 장기화 되고 있다는 점을 간과하고 있다.

서울시의 시공자 조기선정 이슈만 보더라도 조합의 자금융통을 돕겠다는 취지에서 추진하는 것에는 공감하지만, 현재 정부 정책 전반을 보자면 시공자가 선정되는 시점과 실제 착공일까지의 기간이 더 길어져 물가상승으로 인한 공사비 인상 다툼이 더욱 커질 수밖에 없는 형국이다.

관리처분계획 인가 역시 ‘타당성 검증’이란 의무절차가 새로 추가되고 여기에 석면 해체ㆍ제거 기준 강화, 철거허가제 도입 등 공사도급계약 후 실 착공일까지 사업기간을 연장시키는 제도가 양산되고 있는 상황이다. 간과되고 있는 조합설립부터 실착공 시기까지의 절차 단축 고민이 필요하다.

아쉬운 규제완화 수위

▲김호권 발행인=정부와 서울시, 서울시의회 등 핵심기관들이 규제완화 정책을 나름대로 속도감 있게 진행하고 있다. 하지만, 이들 기관들의 규제완화 확대 정책에도 불구, 여전히 현장에서는 규제완화 수위가 아쉽다는 목소리가 나온다. 현장에서 정책이 작동하지 않고 있는 이유에 대해 말씀해 달라. 

▲권대중 교수=서울시가 재건축단지에 대해 안전진단비용‘지원’이 아닌 안전진단 비용 자체를‘전면 지원’하는 방식으로 제도를 개선해야 한다. 오는 7월부터 시행되는 서울시 도정조례에 따르면 서울 재건축단지는 앞으로 과반수 이상 소유주들의 동의를 받아 자치구에서 정밀안전진단에 필요한 비용을 신청하면 협약을 체결해 1회 한정으로 자금을 지원받을 수 있다. 

하지만 해당 비용은 사업시행계획인가 전까지 안전진단 비용을 반환해야 한다는 조건이 있는데, 대표적인 문제점은 정밀안전진단을 탈락하면 매몰비용이 될 가능성이 있다는 점이다.

안전진단에서 탈락하게 되면 재건축사업 절차를 밟을 수 없어, 자치구가 지원한 수억원의 자금 회수에 차질이 불가피해진다. 이 경우 자금을 회수할 대상에 난항이 예상되는 등 이어지는 갖가지 문제가 발생할 가능성이 높다. 특히, 이때는 추진위원회나 조합이 설립되지 않은 상태이기 때문에 안전진단을 신청한 대표자나 동의한 주민들에게 비용을 분담토록 할 가능성이 높다. 

이 경우 소유주 입장에서 볼 때 안전진단을 통과한 후 사업에 참여하더라도 아무런 손해가 없기 때문에 굳이 사업초기부터 안전진단 동의서를 낼 이유가 없어진다. 이런 부작용을 최소화시키는 방법은 안전진단 비용을 반환 받는 게 아니라 그냥 지원하는 것이다. 

▲진상욱 대표변호사=재건축초과이익환수제에 대한 대대적인 손질이 필요하다. 재초환 제도가 유지되는 한 정부와 서울시의 정비사업 활성화 정책의 효과를 반감시킬 것이다. 특히, 1기 신도시에 용적률이 부족해 특별법 등을 통해 높은 용적률 인센티브를 제공한다고 하는데, 재초환 제도가 있다면 큰 의미가 없는 정책이다.

용적률 인센티브를 받는다 하더라도 재건축이익에 대해 부과되는 재건축부담금에 의해 조합원들은 오히려 추가분담금 폭탄을 떠 안을 수밖에 없을 것이기 때문이다.

현재 재건축초과이익의 산정시점에 대한 개정논의가 진행되고 있지만 그보다는 근본적으로 재건축초과이익 환수 자체에 대한 실효성과 그 적정 기준을 심도있게 고찰해 법 개정이 필요하다고 생각된다.  

▲류점동 대표=재건축 초과이익 산정 개시시점을 관리처분인가시점과 준공시점으로 정해야 한다. 재건축부담금 개정(안)을 보면 개시시점을 추진위에서 조합설립인가일로 정하고 있으나 추진위에서 조합설립인가일 사이의 기간은 실질적으로 1년 미만이기 때문에 완화를 하더라도 실제 재건축부담금 감소에 큰 영향이 없다.

따라서, 재건축 조합원의 실제 권리관계의 변동이 발생하는 관리처분인가일로 변경해야 한다. 그렇게 하는 것이 재건축부담금 감소 분이 크게 발생해 재건축부담금 완화 개정의 취지에도 맞다.

▲김범석 대표이사=‘규제완화’라는 용어는 적절치 않다. 정부가 당초 없던 규제를 만들고 지금 시점에 폐지한다는 것은 완화가 아니라 ‘원상회복’의 개념이 더 맞지 않을까 생각한다. 

주택가격 안정을 목적으로 안전진단을 강화한 사례가 그랬고, 정비구역 지정에 3년 이상 소요됐던 것도 이 같은 증거다. 지금은 그동안의 규제정책으로 숨통이 조여져 왔던 현장이 이제야 그간의 인내를 보상받는 과정이라고 봐야 하지 않을까 싶다. 제도개선과 관련해서는 무엇보다 예측가능한 사업을 추진할 수 있도록 하는 단단한 시스템 마련이 우선시돼야 한다. 

수많은 사업방식 춘추전국시대

▲김호권 발행인=규제완화 정책 기조 속에 사업 방식에도 춘추전국 시대가 도래했다. 공공재개발, 공동사업시행방식, 신탁방식, 신속통합기획, 모아타운, 가로주택정비사업과 함께 공공주도 방식이 가미된 도심공공주택복합사업까지 다양한 선택지가 있다. 해당 사업지 별로 딱 맞는 사업방식을 선택하려면 어떻게 해야 할까?  

▲이석주 전 의원=사업방법 중 공공재개발, 재건축 및 도심지 공공주택 복합사업은 지난정부 2020년 8·4대책, 2021년 2.4대책으로 생겨났고, 현재 약 30여개의 후보지가 선정 발표되어 진행 중이다.

핵심은 각종 인센티브를 제공하면서 공공 주도로 진행되지만, 지역주민은 현 정책인 민간위주의 기존 방식을 더 선호하고 있는 것이다. 사업 시행방식도 토지소유자, 조합, 신탁, 공동시행자 방식 등 여러 방식들이 존재하지만 사업지 여건과 주민 의사에 따라 선정하면 된다. 

또한 서울시의 경우는 기존 방법 외에도 신속통합기획 및 모아타운 등에서 선택하면 된다. 참고로 정부의 부동산원 및 LH공사, 서울시의 SH공사, 자치구의 전문지원단 등에 문의하여 결정하는 방안도 있다.

▲안중호 대표=최대한의 용적률과 층수를 확보할 수 있는 사업방식으로 선택해야 토지의 최대 이용 효율을 높일 수 있다. 공동주택 재건축의 경우는 재건축 이외에 다른 사업방식이 없으므로 사업방식에 대한 고민은 없다. 그러나 재개발의 경우 사업방식이 다양하므로 그에 맞는 방식을 선택하는 게 현명하다. 

확인해야 할 사항은 첫째, 서울은 지하철역이 많으므로 사업지가 역세권 350m 이내에 들어오는지를 먼저 확인하고, 여기에 해당한다면 역세권 시프트 사업을 진행하면 어떨까 싶다. 역세권 시프트사업은 준주거까지 종 상향이 가능하므로 재개발 중 용적률을 500%까지 확보할 수 있어 이 사업을 진행하는 것이 타당하다.

둘째, 역에서 350m 반경 안에 들어오지 않는다면 신통기획 재개발의 공모 신청을 하면 된다. 단, 부지면적 기준 1만㎡ 이상이므로 그 면적 이상이면 동의서를 통해 공모할 수 있다. 셋째, 부지가 1만㎡ 미만인 사업지는 소규모 재건축 재개발 가로주택사업 등을 현장의 상황에 맞는 사업방식을 적용하면 된다. 

▲김종일 본부장=획일적인 사업방식을 적용하는 것은 다수의 토지등소유자로 구성되는 정비사업의 특성상 효율적이지 않으므로 사업방식의 다각화는 앞으로도 필요하다고 본다. 현재까지 등장한 사업방식은 다음과 같이 구분할 수 있다.

첫째, 사업주체를 기존 조합방식에서 민간기업인 신탁사나 공공이 주도하는 방식을 추가한 것이다. 사업주체의 다각화는 의사결정 구조에 민간 또는 공공의 제3자를 참여시킴으로써 토지등소유자 간 이해충돌을 완화시키는데 목적이 있다.

둘째, 모아타운, 관리지역 등 정비사업구역을 통합하는 것이다. 이는 소규모정비사업에서 두드러지는데 구역 내 주택만을 정비하는 한계를 개선하여 기반시설확충 등을 위한 사업방식이라고 볼 수 있다.

결론적으로 사업방식의 선택은 새로운 방식이 도입된 취지에 비추어 판단할 수 있다고 본다. 예를 들어 당해 사업지에 이해관계 충돌로 조합에 의한 사업진행이 어렵거나 사업자금 조달에 문제가 있다면 신탁사 또는 공공을 사업에 참여시키는 것을 고려할 수 있을 것이다. 

▲이기열 그룹장=적절한 사업방식을 선택하려면 우선, 사업지별로 해당 현장의 상황과 문제점을 명확하게 파악해야 한다. 이후, 사업지와 맞지 않는 방식을 하나씩 배제해 나가는 소거법을 사용하면 좀 더 좋은 방식을 선택할 수 있을 것이다.

덧붙여 본다면, 주변에 해당 사업지와 유사한 사례가 있는지 확인하고, 이 같은 여러 유사 사례들을 미리 스터디 하는 것이 필요하다고 생각한다.

최근 도입된 방식들의 경우 추가 인센티브 요소와 그에 따른 조건들을 명확히 확인하여 이해득실을 면밀히 따져봐야 할 것이다. 그간의 시행착오를 감안해 제도가 개선돼 나온, 최근 등장한 사업방식이 사업을 더욱 빠르게 할 수도 있기 때문이다.

혼란 상황 속 조합에 대한 조언

▲김호권 발행인=정책에서는 규제완화가 이뤄지고 있지만, 부동산 시장 상황이 만만치 않다. 고금리로 인한 부동산 시장 침체와 원자재가 상승으로 인한 공사비 급등이 사업 활성화의 발목을 잡고 있다. 이에 따라 일부 조합원들은 부동산 시장이 좋아진 후에 사업을 추진하자는 목소리도 나오고 있는데, 이럴 때 조합원들에게 어떤 조언을 해주실 수 있을 지 고견 부탁드린다. 

▲권대중 교수=정비사업은 오히려 부동산 시장 불황에 사업을 추진해야 한다. 그 이유는 사업기간이 길고 주민동의가 쉽지 않기 때문이다. 지난 2006년 부동산 호황기에서 2008년 금융위기로 부동산 시장 침체기를 지나 2015년부터 서서히 부동산 시장이 상승하였고 2021년 최고의 호황기를 맞이하였다. 

그러나 현재는 러시아-우크라이나 전쟁으로 인한 원자재 값 상승과 2021년 8월부터 상승하기 시작한 기준금리가 10번 연속 상승하면서 지금은 고금리로 인한 부동산 시장 침체기이다. 이런 부동산 시장 침체기에 정부는 재개발·재건축사업 등 정비사업을 활성화하기 위해 시장경제에 맞지 않았던 규제들을 모두 해제하고 오히려 시장 정상화 내지 활성화 정책을 내놓고 있다. 따라서 지금 사업절차 간소화 등 지원이 있을 때 추진해야 한다.

지금 사업을 추진해도 약 5~6년 정도의 시간이 소요되며 입주까지는 약 7~8년 10년까지 소요되는 장기간의 사업이다. 따라서 초기 사업추진 지역은 지금이 사업추진 적기라고 보여지며 분양을 앞둔 단지들은 시장상황을 항상 모니터링하고 금리가 인하되는 시점에 분양을 하는 것이 좋을 듯하다. 

▲김종일 본부장=경기 상황에 지나치게 반응하기보다는 지속적으로 사업을 추진해 사업시행인가 등의 절차까지 진행하는 것이 합리적이다. 현재 부동산시장은 2023년 공시가격이 전반적으로 하향되는 등 전체적인 시장상황은 하강국면이나 경기저점에 대한 논의가 시작되고 있는 상황이다.

향후 금리, 경상수지 추이 등을 지켜봐야 될 것이다. 빌라 등에서 나타나는 전세가와 매매가 역전현상의 경우 단기적으로는 관리처분계획인가 이후 이주를 앞둔 규모가 큰 정비구역 이주수요에 영향을 미칠 수 있다.

장기적으로는 신축 주거에 대한 수요가 빌라에서 정비사업 시장으로 이전될 가능성이 있다. 정비사업의 규모 등을 감안할 때 상대적으로 경기변화에 비탄력적이기 때문이다. 

▲김범석 대표=과거의 경우에도 부동산경기 사이클에 따라 정비사업을 해야 할지, 말야야 할지를 고민해 왔다. 그만큼 정책에 일관성이 부족했다는 점을 반성해야 하지 않을까. 하지만, 많은 학습이 이루어지고 정보가 넘쳐나는 시대이다 보니 부동산 시장이 침체한다고 해 사업을 미루거나 포기하기 보다는 10년 넘는 사업이니 이럴 때 준비해야 경기가 좋을 때 본격적인 사업이 가능하다는 목소리가 더 힘을 얻고 있다. 

바람직한 노후계획도시 재정비 방향

▲김호권 발행인=대한민국 초대형 주택건설 프로젝트인 1기 신도시 재정비 논의가 공식적으로 시작됐다. 이번 1기 신도시 재정비 프로젝트의 의미와 바람직한 정책의 큰 방향에 대해 말씀해 달라. 

▲권대중 교수=형평성과 효율성의 균형이 중요하다고 생각한다. 특별법 제정으로 사업을 추진하긴 한층 수월해졌지만 사업성에 대한 의문점은 아직 남아있는 상태다. 일산, 분당, 평촌과 같은 1기 신도시들은 이미 용적률 상한을 채운 현장이 많으며, 용적률 인센티브에 따른 기부채납과 재건축 초과이익에 따른 환수금으로 획기적인 사업성 개선이 쉽지 않아 보인다. 그렇다고 해서 과도한 혜택 제공은 형평성의 저해를 불러온다. 

▲진상욱 대표변호사=1기 신도시 재정비 프로젝트는 개별 단지 재건축보다 여러 단지를 통합한 재건축을 전제로 하는 개념이어서 개별 단지 재건축을 추진하는 경우 그로 인한 혜택에서 제외될 수 있는 문제점이 있다고 할 것이고, 통합 재건축의 경우 단지마다 대지지분과 분담금이 다르기 때문에 주민 의견을 통합하기가 매우 어려울 수 있다.

따라서 1기 신도시 재정비 프로젝트는 광역적인 정비사업인 만큼 위와 같은 다양한 이해관계를 가지고 있는 사업지 내 토지등소유자를 접촉해 그에 맞게 정책방향을 정할 필요가 있다고 본다. 

▲이기열 그룹장=1기 신도시 재정비 프로젝트는 조성된 지 30년이 지난 현재, 노후주택 개선과 정부의 주택공급 확대라는 두 가지 바퀴가 맞물려 나온 해법이라고 할 수 있다. 다만 특별법안이 가지는 영향력에 비해 규제 완화에 대한 최소한의 규정을 갖추지 못해 시장에 혼란을 불러올 가능성이 있다.

이미 현장에 나타난 혼란의 대표적 사례는 리모델링사업과의 충돌이다. 현재 1기 신도시를 중심으로 리모델링이 활발히 진행되는 상황에서 특별법안의 용적률 상향이 거론되자 재건축에 대한 기대심리가 높아져 리모델링 조합 내 갈등이 발생하고 있다. 이 같은 시장의 혼란을 불식시키고 당초 법안의 취지가 담긴 바람직한 방향으로 나아가기 위해서는 사업방식별 명확한 지침과 규정을 갖춰야 한다.

노후계획도시 정책 제언을 한다면?

▲김호권 발행인=1기 신도시 정책과 관련해 정부에 정책 제언을 한다면 어떤 점을 조언해 주실 수 있을지 말씀해 달라. 

▲권대중 교수=윤석열 정부는 대선 공약으로 1기 신도시 재정비 활성화를 통한 10만 가구 공급을 제시했다. 원활한 사업추진을 위해서는 이주대책 수립이 반드시 구체화 되어야 한다.

성남시장의 요구사항을 보더라도 이주문제를 위해 녹지나 보존 가치가 낮은 개발제한구역을 풀어 이주단지로 활용할 수 있도록 해달라고 했다. 따라서 동시다발적인 개발사업이 이뤄져 대규모 이주 수요와 시장 혼란이 발생하지 않도록 순환개발이나 지역별 면적별, 세대별 총량제를 도입하여 순차개발이 되도록 유도해야 하며 그 계획을 초기단계에서부터 세워야 한다.

▲김종일 본부장=광역개발과 용적률 인센티브는 이번 특별법안의 핵심 내용이라고 본다. 광역개발은 1기 신도시의 도시계획 형태 등을 감안하면 불가피한 측면이 있으나 과거 뉴타운 사업의 예에서 보듯 구역별 동의율, 사업진행 속도의 차이로 인해 다른 부작용이 발생할 수 있다.

따라서 사업속도를 동기화하기 위한 구역별 사업주체나 방식을 다양화 하는 방안을 모색할 필요가 있다. 용적률과 관련하여 특히 주거지역에서는 일조권, 교육환경 등을 감안하면 정부발표대로 500%의 용적률을 적용하기는 어려울 수 있다.

또한 지역에 대한 선호도 등에서 차이가 있어 일률적으로 용적률을 정하는 것도 바람직하지 않다. 광역개발의 취지와 정비사업 면적을 감안할 때 분담금 절감을 위해 구역별 용적률 거래를 가능하게 하는 방안을 검토할 필요가 있다.  

추진위ㆍ조합에 대한 길잡이 조언

▲김호권 발행인=호재와 악재가 동시에 존재하는 현 상황에 대한 판단이 쉽지 않다. 현재 규제완화 정책 추세와 금리, 공사비 등 외부 환경, 그리고 장기 부동산 시장 흐름을 조망할 때 조합은 어떤 시각을 가지고 사업에 임해야 할지 조언해 달라. 

▲권대중 교수=조합은 토지등소유자 스스로 시행주체를 결성해 스스로 사업을 진행해 나가는 방식이기 때문에 막대한 사업비를 관리하고 시공사와의 공사비 협상을 진행하는 게 어려운 현실이다. 따라서 정부에서는 부동산대책을 통해 부동산개발전문가인 신탁회사를 재개발·재건축사업 등 정비사업에 더욱 활발하게 참여할 수 있도록 규제 완화를 약속한 상태이다. 

신탁회사가 정비사업에 참여하게 되면 추진위원회와 조합설립인가 등의 절차를 생략해서 초기 사업 진행이 2~3년 단축되는 효과가 있으며, 신탁사에는 부동산 및 금융전문가들이 투입되어 전문성이 부족한 조합이나 토지등소유자를 대신해 신탁사가 사업 과정에서 발생할 수 있는 다양한 리스크들을 피해가는 가이드가 돼 준다. 또한 시공자가 공사비를 일정 수준 이상 올리지 못하도록 중재하는 역할도 한다.

일부 시중은행들은 신탁사가 참여하지 않은 사업장은 대출을 취급해 주지 않은 상황인데 신탁사가 사업장을 관리하면 대출 연체 확률이 낮아진다는 판단을 하기 때문이다. 따라서 호재와 악재와 동시에 존재하는 현 상황에 대한 판단이 쉽지 않다면 전문가를 통해 사업을 추진하는 것이 현명할 것이다. 

▲류점동 대표=재건축이나 재개발을 하면 떼돈을 번다는 시각은 이제 접어야 할 때다. 그동안 정비사업장을 볼 때 사업성이 없는 사업지는 사업이 중단되는 경우가 많다. 2022년 12월 개정된 도시 및 주거환경정비법은 ‘정비구역지정시 추정분담금을 산정 고시’하여 조합원들이 사업성 여부를 보고 사업에 참여할 것인지를 결정 할 수 있도록 개정됐다.

따라서 조합을 추진하는 주체는 사업성이 없는 사업장을 무리하게 추진하느니 공공재개발 등을 검토해 봐야 할 것이며 조합원은 사업 초기인 구역지정 단계에서 사업성을 따져 보고 조합에 참여할 것 인지의 여부를 결정해야 경제적, 시간적으로 도움이 될 것이다.