3주택 이상·법인 세율 현행 12%서 6%로 낮춰 
종부세 기본공제 금액 6억원에서 9억으로 상향 
전월세 신고제 본격시행 등록임대 세제혜택 복원

 

[하우징헤럴드=이다인 기자] 정부가 극심한 침체상황을 마주한 주택시장의 거래 정상화를 위해 하반기부터 대대적인 세제개편에 나선다. 다주택자에 대한 징벌적인 중과 세율을 완화·폐지하면서 규제완화를 통한 시장 살리기에 나설 예정이다.

또 취득·보유·양도세와 관련한 세제 형평성 확보를 통해 주택시장 정상화를 도모할 방침이다. 재개발·재건축·소규모정비 등 정비사업과 관련한 기준 확립과 규제 정상화도 진행된다.

특히, 시공자선정 조기화로 인해 하반기 정비업계 이슈가 지속될 예정이다. 정부의 시장 살리기 지원책이 본격화되면서 하반기 달라지는 부동산제도에 대한 관심도 더욱 커지고 있다.

▲다주택자의 주택 매수·증여 시 취득세 중과 완화

정부는 조정대상지역 내 주택 취득 시 적용하는 중과세율을 2주택까지 폐지하고, 3주택 이상 및 법인의 중과세율을 현행 12%에서 절반 수준인 6%까지 인하할 예정이다. 이에 따라 조정대상지역 취득세율은 1주택·2주택 모두 1~3%로 취득세율이 고정된다. 비조정대상 지역의 경우 3주택자의 경우 현행 8%에서 4%로, 4주택자 이상 또는 법인은 12%에서 6%로 50% 인하될 예정이다.

공시가격 3억원 이상 주택을 증여할 때 발생하는 취득세 중과세율도 완화된다. 2주택자가 조정대상지역 내 주택을 증여할 경우 현행 12% 중과세율은 1주택자와 같이 일반세율 3.5%를 적용받는다. 3주택 이상일 경우에도 현행 12%에서 6%로 인하된다. 공시가격 3억원 미만이거나 비조정대상지역의 주택이라면 주택수와 상관없이 일반세율 3.5%가 일괄 적용된다.

더불어 다주택자에 대한 양도소득세 중과 배제가 연장된다. 조정대상지역 내 주택을 양도하더라도 보유기간이 2년 이상인 경우 기본세율(6~40%)를 적용하는 방안을 정부가 올해 5월 9일에서 2024년 5월 9일까지 연장했기 때문이다. 

아울러 정부는 분양권과 입주권 1년 미만 보유의 양도소득세율을 현행 70%에서 45%로, 1년 이상일 경우 양도세를 폐지하는 방향으로 관련법을 개정할 계획이다. 다만, 정부가 발표한 세제개편안의 상당수는 국회 입법절차를 거쳐 법 개정이 필요하다는 점에서 향후 관련 논의 여부가 핵심 관건으로 점쳐지고 있다.

▲다주택자에 대한 종부세 중과 완화

다주택자에 대한 종합부동산세 중과도 완화된다. 먼저 종부세 과세표준을 산정할 때 주택공시가격 합산액에서 차감하는 기본공제금액이 6억원에서 9억원으로 상향된다. 즉, 보유한 주택의 공시가격의 합산액이 9억원 이하면 종부세를 내지 않아도 된다.

또 기본공제금액과 양도소득세, 고가주택 세부담 기준을 현실화하기 위해 1세대 1주택자의 기본공제금액을 11억원에서 12억원으로 상향된다.

또 조정대상지역 내 주택을 포함해 2주택자까지 중과세율을 폐지하고 기본세율을 적용한다. 3주택 이상 보유자는 과세표준 12억원까지는 기본세율을 적용하고 12억원을 초과하는 부분만 중과세율(2.0~5.0%)을 적용한다. 세부담 상한은 2주택자와 더불어 3주택 이상 보유자도 현행 300%에서 150%로 50% 하향조정된다.

이러한 종부세 중과 완화 조치로 조정대상지역 2주택 보유자의 세부담이 큰 폭으로 인하될 예정이다. 또 조정대상지역과 투기과열지구 등 규제지역을 ‘부동산관리지역’으로 개편하는 방안도 중과 완화조치와 함께 윤곽이 나올 것으로 전망된다. 

▲주택임대차 신고제도 계도기간 종료

이달 말 전월세 신고제 계도기간이 종료된다. 전월세 신고제는 지난 2020년 7월 통과된 ‘임대차 3법’ 가운데 하나로 지난 2021년 6월 1일 시행 후 지난해 6월말까지 계도기간을 운영할 예정이었다.

그러나 새 정부 출범 후 임대차 3법에 대한 개정 요구가 커졌고 제도시행에 미흡하다는 판단이 내려져 1년간 추가적으로 계도기간이 연장됐으나 이달 말 그 시한이 종료된다. 

내달 1일부터는 보증금 6천만원을 초과하거나 월세 30만원을 초과한 임대차 계약은 계약일로부터 30일 내에 임대인과 임차인이 계약 내용을 신고해야 한다. 이를 어길 경우 미신고 기간과 계약금액에 비례해 최대 100만 원까지 과태료가 부과된다. 또 임대차계약을 허위로 신고하는 경우에도 계약금액과 관계없이 100만원의 과태료가 부과된다.

정부는 계도기간에서 제도의 사각지대에 있던 전월세 신고 건수증가 및 계약 당사자의 자발적 신고 등이 늘어났다는 점에서 제도 실효성을 인정하는 모양새다. 하지만 신고된 내용을 토대로 정부 상황에 따라 임대소득세 등이 과세될 수 있다는 우려가 확산되고 있다.

이에 일부 임대인들은 신고제를 회피하기 위해 월세를 30만원 이하로 낮추고 수도·전기·가스 등 관리비를 높이는 방식으로 신고제 회피방안이 나오고 있다.

일각에서는 정부가 관리비 규제기준까지 추가적으로 마련해야 하는, 이른바 ‘규제를 위한 규제책’을 만들어야 한다며 부작용을 우려하고 있다. 정부는 이러한 꼼수 행위를 막기 위해 내년부터 소규모 원룸이나 오피스텔, 다세대주택 등의 관리비를 의무적으로 공개하는 방안을 검토하고 있다.

▲등록 임대주택의 세제혜택 복원 및 관리제도 강화

임대차(전월세)시장 정상화를 위해 기존에 폐지된 등록임대주택 세제혜택을 합리적인 수준으로 복원할 예정이다. 주택을 보유한 상태에서 조정대상지역 내 주택을 신규로 매입해 해당 주택을 임대주택으로 등록하면 종부세 합산에서 배제하고 양도세 중과에서도 배제되는 혜택을 부과할 방침이다.

최근 전세사기 문제가 불거짐에 따라 세제혜택 등을 내걸고서라도 임대인 관리를 위한 제도가 마련되야 한다는 목소리가 커지면서 하반기 중 관련 제도가 입법·시행될 것이라는 관측이 나오고 있다.