[하우징헤럴드] 갑은 A재건축구역 내에서 단독필지로 되어 있는 토지 및 그 지상에 있는 유치원 건물을 모두 소유하고 있었다.

그런데 A재건축조합은 갑에 대하여 유치원 부지를 분양하되, 기존과 같이 단독필지를 분양하는 것이 아니라 아파트를 분양받는 다른 조합원들과 ‘공유관계’로 하는 내용의 관리처분계획을 수립했다. 

이에 대해 갑은 유치원 부지를 공유필지로 지정한 것이 다른 조합원들에 대한 관리처분기준과 비교해 볼 때 현저하게 불리하게 작성돼 형평에 반하여 원고들의 재산권을 본질적으로 침해한다며 행정소송을 제기했다.

과연 위와 같이 수립된 관리처분계획에 중대한 하자가 존재할까.

▲종전의 토지, 건축물 등의 이용상황에 대한 종합적인 고려가 필요

도시정비법 제76조 제1항 제1호를 살펴보면, 관리처분계획의 내용은 “종전의 토지 또는 건축물의 면적ㆍ이용상황ㆍ환경, 그 밖의 사항을 종합적으로 고려하여 대지 또는 건축물이 균형 있게 분양신청자에게 배분되고 합리적으로 이용되도록 한다”고 규정하고 있다. 

그리고 우리 대법원은 관리처분계획의 내용·기준이 신건물의 구분소유권의 귀속에 관한 사항에 관해 각 구분소유자 간의 형평에 현저히 반하는 경우 위와 같은 관리처분계획은 특별한 사정이 없는 한 위법하다고 보고 있다.

또한 형평에 반하는지 여부를 판단함에 있어서는 그와 같은 차이가 발생하게 된 경위, 신건물의 배치와 설계상의 합리성 및 경제적 타당성, 조합원들이 종전에 소유하던 구분건물의 평형과 대지권 지분의 분포와 그 권리가격의 크기, 관리처분계획안 결의시 구분소유권의 귀속 등에 관하여 다수 조합원들이 소수 조합원들에게 부당하게 불이익을 강요했는지 여부 등 제반 사정을 종합해 판단해야 한다는 입장이다(대법원 2006다64559 판결). 

▲서울행정법원 “종전 단독필지의 유치원 부지를 다른 조합원들과 공유로 한 것은 재산권에 대한 침해”

2023년 1월 서울행정법원은 갑이 제기한 행정소송에서, 관리처분계획 취소판결을 선고했는데, 그 판시 내용이 매우 주목할 만하다.

서울행정법원은 “유치원은 주거를 목적으로 하지 않는다는 점에서 아파트와는 명백히 다르고, 위치나 환경에 관한 법령의 제한을 받을 뿐만 아니라 그 운영에 있어 독립적으로 사용가능한 부지가 필요하다는 점에서 일반 상가와도 다른 성격을 갖고 있으므로 더욱 그러하다.

따라서 아파트나 상가와 성격이 다른 독립필지의 이 사건 유치원 부지를 일방적으로 다른 공동주택 소유자들과의 공유관계로 변경하는 것은 그 사용·수익·처분을 심각하게 제한하는 것으로서 이를 정당화할 특별한 사정이 없는 한 재산권의 본질적 침해에 해당한다고 봄이 상당하다”라고 판시했다.

나아가 “유치원 부지를 원고들과 다른 조합원들과의 공유로 한 것은 이 사건 정비사업의 아파트조합원 및 상가조합원들과 사이에 현저히 형평에 반하여 원고들의 재산권을 심각하고 본질적으로 침해한다”고 지적했다(서울행정법원 2020구합50133 판결).

이 사건의 경우, 갑은 재건축사업이 진행되기 이전부터 유치원 부지를 단독으로 소유한 상황에서 그 지상에서 이 사건 유치원을 운영하고 있었다.

도시정비법 제76조 제1항 제1호 및 위 대법원 판시를 종합하면 이 사건 유치원에 관한 관리처분계획의 내용에는 이러한 종전 토지의 이용상황이 고려되어야 할 필요성이 상당히 높다고 생각한다.

이러한 점에서 종전 단독필지의 유치원 부지에 대해 정당한 이유 없이 공유필지로 변경하는 관리처분계획을 수립할 경우 특별한 사정이 없는 한 위법할 수 있으며, 서울행정법원의 판시는 상당히 타당하다고 생각한다.

▲유치원부지 문제로 관리처분계획 ‘전부’ 취소

이 사건에서 법원은 유치원 부지에 관한 내용에 하자가 관리처분계획 전부에 영향을 미친다는 이유로 그 전부를 취소했다는 점에 유의할 필요가 있다.

서울행정법원은 전부취소 이유에 대해 “이 사건의 경우 이 사건 관리처분계획에 따라 이 사건 유치원 부지가 다른 공동주택 소유자들과의 공유로 되었고 위 내용을 취소하는 경우 다른 공동주택소유자들의 대지에 관한 권리관계에도 영향을 미치게 되므로, 결국 이 사건 관리처분계획의 하자는 이 사건 관리처분계획 전체에 영향을 미친다고 봄이 상당하다”라고 판시했다.

유치원 문제로 관리처분계획이 전부 취소된 사례는 매우 드물다는 점에서 앞으로 선고될 항소심 판결에 다시한번 귀추가 주목된다.