노후신도시 재정비, 리모델링·상가 관련 선제적 대응 필요
노후신도시 재정비, 리모델링·상가 관련 선제적 대응 필요
  • 이태희 부연구위원 / 한국건설산업연구원
  • 승인 2023.06.01 14:02
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[하우징헤럴드] 대선 공약으로 등장해서 국가적 관심을 받고 있는 ‘1기 신도시 재정비가 전방위적으로 진행되고 있다. 현재까지는 큰 논란거리 없이 전반적으로 순조롭게 진행되는 모양새다. 하지만 향후 제도설계를 비롯한 디테일단계로 넘어가게 되면 적지 않은 진통이 예상된다.

1기 신도시 재정비는 우선 특별법과 기본계획으로 기본적인 설계에 나서겠지만, 향후 구역별 정비사업 추진을 고려해야 하기 때문에 ‘도시 및 주거환경정비법’과의 연계가 필수적이다.

도시정비법과 연계한 제도개선이 선제적으로 이뤄지지 않으면 향후 사업시행 단계에서 미래도시로의 전환이 어렵기 때문이다.

가장 시급한 대응지점은 인센티브에 상응하는 공공기여 부담과 재건축 상가와 관련한 제도정비다. 특별법까지 수립하며 1기 신도시를 재정비하는 이유는 단순히 주거환경개선뿐 아니라, 도시의 미래경쟁력까지 확보하겠다는 것이기 때문이다.

기본계획에는 이를 위해 미래도시 전환을 위한 공간구조 개선과 광역교통시설·기반시설 정비 등에 관한 내용이 포함된다. 도시적 차원에서 광역교통과 기반시설을 정비하려면 리모델링보다는 재건축이, 개별재건축보다는 통합재건축이 훨씬 효과적이다. 

하지만 오늘날 정비사업 제도는 이러한 환경을 뒷받침하지 못하고 있다. 우선 리모델링사업을 추진하면 공공기여 의무 없이 용적률 기준 40%, 세대수 기준 15%까지 증축할 수 있다. 또 재건축부담금을 포함한 각종 부담금을 납부할 필요도 없다. 또 상대적으로 절차가 간소하기 때문에 소유자 동의만 뒷받침된다면 훨씬 빠르게 사업을 추진할 수 있다. 여기에 추가적인 특례까지 제공한다.

하지만 재건축이 이와 같은 수준의 인센티브를 받으려면 공공기여 부담이 대폭 늘어난다. 의무요건이 다양해지고 규제수위가 훨씬 높아진다. 또 절차도 복잡하다. 재건축 부담금을 포함한 각종 부담금도 납부해야 한다. 

또 이론적으로는 통합재건축이 개별재건축에 비해 ‘규모의 경제’를 실현할 수 있고, 주택 및 기반시설 배치 측면에서도 유리하다. 하지만 현 정비사업 제도로는 복잡한 규정으로 인해 심각한 사업지연이 발생할 수 있다. 기본적으로 조합원의 수가 많아지면 그만큼 분쟁이 발생할 가능성이 커진다. 하지만 이보다 더 큰 어려움은 상가조합원들과의 조건 협의 및 동의 확보 과정이다.

상가 관련 분쟁은 재건축단지 대부분이 오래전부터 겪어온 문제다. 개별재건축에서는 상가조합원들과 합의에 이르지 못하면 상가 부지를 제척하고서라도 사업 추진이 가능하다. 하지만, 통합재건축으로 추진하면 상가의 수가 많아지고 구역 내 상가가 위치하게 돼 제척 후 사업추진이 더욱 어려워질 수 있다. 

만약 상당수 구역이 재건축을 추진한다고 가정해 공간계획과 기반시설 부담계획을 수립했는데, 정작 각 구역 소유자들이 사업성을 검토해본 후 리모델링으로 돌아선다면 기존 기본계획은 무용지물이 될 수밖에 없다. 또 상가 관련 분쟁으로 인해 통합재건축으로 계획된 곳에서 개별재건축을 추진한다면 노후신도시 재정비는 원점에서 다시 시작하게 된다.

정부가 리모델링에도 특례를 주겠다고 약속했기 때문에 재건축 대신 리모델링을 추진하는 것을 행정적·제도적으로 막는 것은 힘들다. 따라서 일부 특혜 논란이 있더라도 재건축을 추진하는 것이 더 유리하도록 지원책을 마련해 소유자들이 리모델링 대신 재건축을 선택하도록 유도해야 한다.

이를 위해 공공기여 부담을 적절한 수준으로 설계할 필요가 있으며, 통합심의 등을 통해 전반적인 절차를 간소화할 필요가 있다. 재건축부담금도 재고(再考)할 필요가 있다. 

더불어 재건축 관련 해묵은 문제인 상가 관련 분쟁을 줄이기 위한 제도개선이 필요하다. 통합재건축을 추진할 시 추가적인 인센티브를 부여하는 것도 검토할 필요가 있다. 여기에 기존 리모델링 추진 구역도 재건축으로 전환할 수 있도록 한시적으로 전환 규정을 마련해 줄 필요가 있다.

이태희 부연구위원 / 한국건설산업연구원


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