[하우징헤럴드] '인텔리전트솔루션즈'는 2000년 4월에 설립된 도시가치, 도시환경, 도시안전에 기반한 엔지니어링 컨설팅회사로, 400여건의 법원의 일조권 소송관련 감정업무를 수행했고 일조권 분석시 1분 단위 면분석이 가능한 국내 유일한 회사다.
▲일조권 침해 분쟁을 예방하고 아파트단지의 가치를 높이기 위해 조합이 검토해야 할 사항은
=재개발·재건축 조합에서는 조합 설립이전부터 해당 단지에 대한 동배치 기본계획을 수립하고 있는데, 대부분 용적률과 세대수, 기본적인 향 배치, 건축법상 단지 내 인동거리, 진북방향 대지경계선까지의 거리 등을 주요 사안으로 특정하고 있는 상황이다.
이때, 대상지 인근 주택에서는 민사상 사법적 판단기준인 일조권 수인한도를 초과하는 세대가 증가하게 되는데 건축법상으로는 문제가 없기 때문에 주요 안건으로 판단하지 못하고 지나치는 경우가 많다.
결국, 민원발생이 시작되는 시점인 ‘철거 후 터파기 공사’가 진행되는 시점부터 문제가 발생하기 시작한다. 심각한 경우, 공사금지소송까지 이어지기도 하는데, 조합에서는 설계 당시 건축법상 하자가 없는 부분을 강조하며 억울함을 호소한다.
하지만, 사법적 판단기준으로 볼 때, 인근 주택들은 일조권 침해로 발생하는 부동산 가치하락액에 대한 소유권 일부를 침해당하기 때문에 민법상 불법행위로 판단돼 손해배상 판결이 난다.
그 침해가 극심할 경우, 일부 층 이상 공사금지 판결이 나기도 한다. 결국 조합의 예산편성 시 이 같은 배상금에 대한 예산이나 공사금지로 인한 비용증가에 대한 대책 마련이 되지 않은 상태라면, 조합은 큰 피해를 볼 수 있다.
▲조합은 어떻게 대응해야 하나
=이러한 리스크를 방지하기 위해서는 사업 초기 기본계획 수립 단계에서 인근 주택에 대한 일조권 침해 정도와 함께 단지 내 세대별 일조권 확보를 위한 최적의 동배치 계획과 민원 및 소송대응 관련 예산편성 계획을 세워야 한다.
그런데, 이 같은 위험성을 모르는 사업초기 단계다보니 이러한 컨설팅을 받을 여유도 없이 그냥 지나치게 된다. 일조권을 고려한 단지배치 최적화를 통한 단지 가치 극대화는 생각할 수도 없고, 사법적 리스크를 감소시키지도 못하게 되는 경우가 태반이다.
해법은 사업 초기 단계에서 기본 설계 시 동배치 계획과 주변 일조권 침해 대응의 최적화를 위한 컨설팅을 통해 단지 내 환경효용가치를 극대화해 단지 가치를 최대화하고, 동시에 인근 주택에 대한 침해 정도를 파악해 소송 전에 미리 그 리스크를 감소시켜야 한다.
▲수행한 현장 중 조합에 큰 기여를 한 것으로 기억에 남는 곳은
=대구의 한 재개발 조합이 기억난다. 이때 시공자가 삼성물산이었다. 조합과 시공자의 적극적인 협조 하에 컨설팅을 진행했었는데, 인근 공동주택에 일조권 수인한도를 초과하는 세대가 상당했는데도 이를 감추지 않고, 해당 지역 주민설명회를 열어 건축법상 하자는 없으나, 일조권 수인한도를 초과하는 세대에 대한 배상 지급 계획을 적극적으로 알렸다.
그 결과, 소송까지 가지 않고 원만히 해결할 수 있었고, 동시에 그 지역에서 해당 조합이나 시공자 브랜드 이미지가 상당히 상승했던 적이 있다.
▲회사 소개를 부탁드린다
=저희 회사는 2000년 4월에 설립된 도시가치, 도시환경, 도시안전에 기반한 엔지니어링 컨설팅 회사다. 초기에는 한국감정원(현 한국부동산원)과 상당히 많은 일을 수행했는데, 이때 한참 재건축·재개발 붐이 일어났던 시대라 거의 한국감정원과 한 팀처럼 일했다.
이후 2002년부터 법원 일조권 소송 관련 감정업무를 시작하게 됐는데, 현재까지 약 400여건 정도의 법원 감정을 수행한 실적이 있다. 특히 부동산 가치와 관련된 업무를 진행한다는 점에서 항상 객관성과 공정성, 그리고 신뢰성을 확보하기 위해 지속적으로 기술개발을 하고 있다.
특히, 일조권 분석 시 점분석이 아닌 1분 단위 면분석을 할 수 있는 국내 유일한 회사라고 소개드리고 싶다. 관련 특허도 등록한 상태로, 현재까지 보유한 기술 특허가 50건을 넘어서고 있다.
도시안전 부문에서는 교통사고율 감소를 위한 기술개발과 컨설팅을 수행하고 있다. 현재 스마트 주행안전유도 램프와 주차장 진입유도 램프 등을 개발한 상태로, 사고 다발지역인 홍지문 터널 등에 시범설치해 기능 개선 작업을 진행 중에 있다.
