[하우징헤럴드] 갑은 A재건축조합의 사업구역 내 토지등소유자로서, 다수의 아파트를 소유하고 있는데 조합설립인가 이후에도 A재건축조합에게 조합설립동의서를 제출하지 않았다.
그러던 중 갑은 조합설립인가 이후 그 소유 아파트 중 1채를 을에게 양도했고, 을은 갑으로부터 위 아파트를 양수한 이후 A재건축조합에게 조합설립동의서를 제출했다.
그 후 A재건축조합이 조합원들로부터 분양신청을 받는 과정에서 을은 단독으로 분양신청을 했으나, A재건축조합은 을이 조합설립인가 후 1명의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권을 양수하여 여러 명이 소유하게 된 경우에 해당하므로, 사업구역내 토지등소유자인 갑과 대표조합원을 선임해 분양신청을 해야 한다고 주장하고 있다.
이러한 A 재건축조합의 주장은 적법한가?
도시정비법 제39조(조합원의 자격 등) 제1항 본문은 정비사업의 조합원은 토지등소유자(재건축사업의 경우에는 재건축사업에 동의한 자만 해당한다)로 한다고 규정하면서, 조합설립인가 후 1명의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수해 여러 명이 소유하게 된 때(제3호)에는 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 본다고 규정하고 있다.
재개발사업의 경우 도시정비법 제39조 제1항 본문에 의하면 해당 구역안의 토지등소유자는 당연히 조합원이 되므로, 위 조항 각 호에 해당할 경우 조합원인 토지등소유자들 사이에 대표조합원을 선임해야 한다는 점은 분명하다.
한편, 재건축사업의 경우에는 그 사업에 동의한 토지등소유자만 조합원이 될 수 있는데, 위 사례와 같이 정비사업에 동의하지 아니하여 조합원이 아닌 토지등소유자로부터 일부 토지 및 건축물의 소유권을 양수한 양수인이 그 후 정비사업에 동의해 조합원이 된 경우 위 조합원 아닌 양도인과 조합원인 양수인 사이에서도 도시정비법 제39조 제1항 제3호에 따라 대표조합원을 선임해야 하는지 여부가 문제된다.
이에 대해 살펴보면, ①도시정비법 제39조 제1항 본문의 규정 체계 및‘그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 본다’라는 명시적인 문언에 비추어 볼 때, 이는 조합원인 여러 명의 토지등소유자들 사이에서 대표조합원을 선출하라는 의미로 해석되고, 조합원이 아닌 여러 명의 토지등소유자들과의 사이에서도 대표조합원을 선출할 것을 정한 것으로 해석되지는 않는다고 할 것이고,
②도시정비법 제39조 제1항 제3호가 ‘여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 본다’고 규정한 의미는 여러 명 중 대표조합원 1명 외의 나머지 사람들을 재건축조합과의 사단적 법률관계에서 완전히 탈퇴시켜 비조합원으로 취급하겠다는 취지로 해석할 수는 없고, 여러 명 전원을 1명의 조합원으로 보되 여러 명 전원을 대리할 대표조합원 1명을 선출하여 그 1명을 조합에 등록하도록 함으로써 조합 운영의 절차적 편의를 도모함과 아울러, 조합규약이나 조합원총회 결의 등에서 달리 정함이 없는 한 여러 명 전원을 1명의 조합원으로 취급하여 그에 따른 권리분배 등의 범위를 정하겠다는 의미로 보아야 하는바(대법원 2011.3.10. 선고 2010두4377 판결, 대법원 2009.2.12. 선고 2006다53245 판결, 헌법재판소 2012.7.26. 선고 2011헌마169 전원재판부 결정 등 참조), 위 대법원 판결의 취지에 의하더라도 대표조합원은 조합원들 사이에서 정할 것을 당연한 전제로 하고 있다고 할 것인 점,
③정비사업의 조합원이 아닌 사람에게는 총회에서의 출석권ㆍ발언권 및 의결권, 임원의 선임권 및 피선임권, 정비사업비 등의 납부의무 등 정비사업에 관한 권리와 의무가 인정되지 아니하고, 향후 신축될 건물을 분양받을 권리도 인정되지 않으므로, 조합원과의 사이에 대표를 정하게 할 필요성도 인정되지 않는 점,
④도시정비법 제39조 제1항 본문외 각호의 규정들은 투기세력의 유입을 억제하고 기존 조합원의 재산권을 보호하며 사정 변경으로 말미암아 조합원의 수가 변동되는 것을 방지하기 위해 신설된 규정으로서, 조합원이 아닌 자와의 관계에서는 투기세력의 유입이나 이른바 ‘지분쪼개기’를 통한 조합원 수의 증가와 같은 문제가 발생할 가능성이 없으므로, 위와 같은 이유로도 대표조합원을 정하게 할 필요성이 인정된다고 볼 수 없는 점 등을 종합하여 볼 때,
도시정비법 제39조 제1항 제3호는 조합원이 아닌 토지등소유자들과의 관계에서는 그 적용이 없다고 할 것이다.
위 사례에서 갑은 조합설립인가 이후에도 조합설립동의서를 제출하지 않음으로써 처음부터 A재건축조합의 조합원이 아니었으므로 도시정비법 제39조 제1항 제3호는 그 적용이 없다고 할 것인바, 갑으로부터 그 소유 아파트 1채를 양수한 후 적법하게 조합원의 지위를 취득한 을은 A재건축조합에 분양신청을 함에 있어 갑과의 사이에 대표조합원을 선임해야 할 필요가 없다고 할 것이고, 따라서 A재건축조합의 주장은 위법하다고 할 것이다.
진상욱 대표변호사 / 법무법인 인본
