자잿값 따른 공사비 상승
미분양 리스크 최소화
신탁사 교보·대신 입찰
오는 26일 선정 총회
연말까지 착공 가시화
김포 6년만에 일반분양
[하우징헤럴드=김병조 기자] 경기도 김포시에서 6년 만에 아파트 신규 분양이 진행된다. 그 첫 주자로 걸포북변역 역세권에 위치한 북변3구역이 올해 말 831가구의 일반분양에 나설 예정이다.
이를 위해 북변3구역 재개발조합(조합장 임도상)은 사업방식을 조합방식에서 신탁 대행자방식으로 전환해 일반분양 준비에 돌입했다. 공사비 상승·고금리 추세 등이 여전하다는 판단 하에 혹시 모를 미분양 충격을 신탁방식이란 안전장치로 대비하겠다는 것이다.
▲주목받는 분양리스크 대응 선택지… 신탁방식
신탁방식 도입은 북변3구역 시공자인 우미건설의 요청으로 시작됐다. 우미건설이 경기도 김포지역 분양시장 상황을 보수적으로 판단, 혹시 발생할지 모를 미분양 상황 발생에 대한 안전장치가 필요하다는 판단을 내렸기 때문이다. 조합방식으로 진행했을 때 미분양이 발생해 공사비 조달이 막힐 경우 공사중단 등 최악의 상황이 벌어질 수 있다는 것이 우미건설 측 우려다.
따라서 신탁사를 참여시켜 조합의 일반분양 수입금이 없더라도 공사비의 안정적 조달을 담당하게 하는 한편, 시공자인 우미건설은 기성불 방식으로 공사비 지급을 받아 도급공사만 담당하겠다는 것이다.
우미건설은 지난 8월 조합으로 보낸 공문에서 “2022년 중반부터 전국적인 아파트 시세 하락 및 조달금리 상승 등으로 아직 분양시장이 불확실한 상황이며, (중략) 코로나, 우크라이나 전쟁 등 천재지변에 준하는 사태들로 인한 건설공사비 상승세도 좀처럼 진정될 기미가 보이지 않는다”며 “올해 안 착공을 원하는 조합의 강력한 입장을 감안, 연내 착공을 전제로 당사에서 신탁대행자 방식을 제안코자 한다”고 밝혔다.
우미건설 측은 신탁방식의 장점으로 △공사비 절감 △안정적 자금조달 △투명한 자금관리 △공정한 사업추진 등을 들었다.
이에 조합은 고심 끝에 신탁방식 전환을 수용했다. 최근 급등락을 거듭하는 부동산 시세와 함께 코로나, 우크라이나 전쟁으로 인한 건설 원자재 수급 불안으로 인한 공사비 상승 등의 불안요인들이 있다는 점을 인정했기 때문이다.
조합은 조합방식을 고수한 채 새 시공자를 찾는 것도 이익보다 손실이 크다고 판단 내렸다. 이미 철거까지 완료해 이주비 이자액 지출이 이어지고 있는 가운데, 새 시공자를 선정하는 기간만 해도 7~12개월이 소요돼 시간 비용 부담이 크고, 아울러 입찰에 참여하는 새 시공자가 현재 우미건설에서 제시한 공사비 보다 낮은 공사비를 제시한다는 보장도 없기 때문이다.
▲조합 총회에서 신탁방식 전환 수용 의결… 연내 착공 기정사실
이 같은 배경 하에 조합은 지난달 1일 정기총회를 개최해 8호 안건으로 상정된 ‘(신탁대행자방식)사업방식 변경 의결 건’을 의결했다. 이어 조합은 2주가 지난 14일 이사회 및 대의원회 긴급 합동회의를 개최해 최종적으로 조합방식을 대신해 신탁 대행자방식으로의 전환을 의결했다.
이 같은 의결들을 근거로 조합은 다음 날 곧바로 신탁사 선정 입찰공고를 내고 입찰에 들어갔다. 그 결과, 교보자산신탁, 대신자산신탁이 입찰에 참여했다.
아울러 조합은 신탁사 선정 일정과 병행해 우미건설과의 최종 공사비 협상도 진행할 예정이다. 당초 관리처분 단계에서 우미건설과 계약한 금액은 3.3㎡당 437만2천원이다. 조합은 그동안의 물가상승 분을 감안하고, 우미건설이 단순도급공사만 담당한다는 점을 고려해 적정한 금액으로 협상을 진행한다는 방침이다.
오는 26일 열릴 총회에서는 최종 공사비와 신탁사 후보를 안건으로 상정해 조합원들의 결재를 받을 예정이다. 총회에서 해당 안건이 의결되면 조합은 곧바로 일반분양 절차에 착수할 계획이다.
