권리가액과 비례율이 세금에 미치는 영향
권리가액과 비례율이 세금에 미치는 영향
양도소득세·법인세· 상속세·증여세 관련
  • 이우진 대표세무사 / 세무법인 이레
  • 승인 2024.04.26 10:27
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Q. 재건축과 관련해 분양대상자별 분담금 추산액을 통보하게 되어있어 비례율 및 권리가액이 필요하다. 이때 비례율 및 권리가액은 어떻게 산출되나?

A. 첫째, 비례율은 정비구역 내 사업완료 후의 대지 및 건축물의 총추산액(총수입)에서 총사업비(총지출)을 차감한 분양신청 조합원들이 출자한 종전자산 평가총액으로 나눈 것을 말한다. 

따라서 비례율은 조합의 종전자산 투자대비 사업수익성을 나타내는 지표로서 사업성과를 측정하는 척도로 쓰이며‘개발이익율’이라고도 한다. 또한 비례율이 결정되는 요소로는 종전자산평가액, 총수입금액, 총사업비에 의해 결정되며 산식은‘비례율=(총수입)-(총지출)÷종전자산가액’이다.

둘째, 분양대상자별 권리가액은 분양신청 조합원이 출자한 종전자산 가격에 정비사업 시행으로 분배되는 개발이익이(또는 손실) 적용된 가액으로 통상 종전자산의 평가액에 비례율을 곱하여 계산한다. 분담금은 조합원 분양가에서 권리가액을 차감하여 산출한다(분담금=분양가-권리가액).

셋째, 비례율이 높으면 좋은 건가? 무조건 좋다고 답변하기는 어렵다. 비례율을 높일 수 있는 방법으로는 종전자산의 평가액을 낮추거나, 분양예정자산의 평가액이 높아지거나 또는 공사비를 낮추어 반영하면 비례율이 높아진다. 예를 들면 다른 요소는 동일한 상태에서 종전자산평가액을 적게 반영하면 비례율은 올라가지만 분담금의 변화는 없다. 

결론적으로 비례율을 높여 분담금을 적게 납부하려면 각종 공사비와 세금 등 사업비 및 신속한 사업 집행으로 금융비용 등을 줄이거나, 조합의 수입인 일반분양가를 올리는 방법 등이 있다.

Q. 권리가액이나 분담금이 세금에 적용되는 경우는?

A. 개인 양도소득세 계산 시 조합원입주권을 양도하거나, 청산금을 지급 받은 부분에 대한 양도소득세를 신고하거나, 재건축 후 신축아파트를 양도하는 경우 장기보유특별공제액을 계산할 때 관리처분 전·후 양도차익 계산 시 기존주택(구주택)의 평가액이란 용어가 나오는데 통상 권리가액을 말한다. 또한 추가 재건축 분담금은 양도세 계산 시 필요경비에 산입되지만 권리가액 자체는 필요경비에 산입되지는 않는다. 즉 권리가액은 사업상 분담금 산정 시 그리고 양도세나 상속세를 계산하는 경우 사용되는 경우가 있다.

Q. 위 개발이익 또는 비례율이 법인 소득금액 계산 기준이 되는지요?

A. 개인분담금 산정을 위한 것이고, 세금 계산은 세법에 따라 일반분양 수익, 비용을 별도로 계산 산정해 일반분양 이익만을 대상으로 함으로 개발이익과는 다르다.

이우진 대표세무사 / 세무법인 이레


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