2주택 분양신청에 대한 조합의 기속 여부
2주택 분양신청에 대한 조합의 기속 여부
  • 유재관 대표이사 / 법무사법인(유) 동양
  • 승인 2024.05.14 10:34
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1. 사례

[하우징헤럴드] 피고 재개발조합의 조합원인 원고는 사업구역 내에서 주거전용면적이 119.79㎡인 주택을 소유하고 있다.

원고는 분양신청기간 내에 주거전용면적 59.927㎡인 59㎡A형 2채의 분양을 희망한다는 내용으로 이른바 ‘1+1’분양신청서를 제출했다.

이후 원고는 위 분양신청이 종전 주택의 주거전용면적을 초과한다는 사실을 깨닫고, 분양신청기간이 종료된 후 ‘59㎡A형+59㎡T형’의 분양을 희망한다는 내용으로 재분양신청을 했다.

그러나 피고는 원고에 대하여 2주택이 아닌 59㎡A형만 분양하는 것으로 관리처분계획을 수립해 인가를 받았다. 이 사건 관리처분계획은 적법한가? 

2. 도시정비법 및 피고의 정관 

도시정비법 제76조 제1항 제6호는 “1세대 또는 1명이 하나 이상의 주택 또는 토지를 소유한 경우 1주택을 공급하고, 같은 세대에 속하지 아니하는 2명 이상이 1주택 또는 1토지를 공유한 경우에는 1주택만 공급한다”라고 규정하고 있다. 

다만 이에 대한 예외로서 도시정비법 제76조 제1항 제7호 (라)목은 위 제6호에도 불구하고 “제74조 제1항 제5호에 따른 가격의 범위 또는 종전주택의 주거전용면적의 범위에서 2주택을 공급할 수 있고, 이 중 1주택은 주거전용면적을 60㎡ 이하로 한다”라고 규정하고 있다. 

이는 종전주택의 면적을 고려하지 않고 모든 조합원들에게 일률적으로 1주택만을 공급받을 수 있도록 제한하는 것은 개발이익의 정당한 분배라는 측면에서 타당하지 않아, 분양단계에서 종전자산의 가액 또는 면적을 고려하여 일정한 범위와 제한 내에서 1주택을 추가로 분양받을 수 있도록 규정한 것이다. 

피고의 정관 또한 도시정비법 제76조 제1항 제7호 (라)목과 같은 취지의 규정을 두고 있고, 이 사건 분양신청서에도 “2주택은 도시정비법 제74조 제1항 제5호에 따른 가격의 범위 또는 종전주택의 주거전용면적의 범위에서 전용면적 60㎡ 이하의 주택을 분양신청할 수 있다”라고 기재되어 있다. 

3. 원고에게 59㎡A형 1채만을 분양한 것이 위법한지 여부

사업시행자의 분양신청통지 또는 토지등소유자의 분양신청 및 그 접수 등의 과정에서의 잘못으로 인하여 토지등소유자가 합리적이고 공평한 분양신청 기회를 실질적으로 보장받지 못한 경우에는, 특별한 사정이 없는 한 그러한 분양신청의 현황을 토대로 수립된 관리처분계획은 합리적이고 균형 있는 재량권 행사의 기초를 상실하여 위법하다고 보아야 한다. 

그러나 이 사건의 경우 분양신청통지 등의 절차에 특별한 흠을 찾아보기 어렵다. 또한 피고가 분양신청 안내 책자에서 각 평형별 전용면적과 2주택 분양요건을 기재하고, 도시정비법상 2주택 분양신청 요건에 관해 안내하여 조합원들이 각자의 선택에 따라 분양신청을 할 수 있도록 정보를 제공하였다면, 2주택 분양신청과 관련한 고지의무 위반이 있다고 볼 수 없다. 

이 사건에서 원고가 분양을 희망한 59㎡A형 2채의 주거전용면적 합계는 119.854㎡(=59.927㎡×2)로서 원고의 종전자산인 주택의 주거전용면적 119.79㎡를 초과한다. 

따라서 원고의 종전자산인 주택 주거전용면적 범위 내에서 원고에 대해서는 59㎡A형 1채만 분양하는 것으로 결정한 이 사건 관리처분계획이 위법하다고 보기 어렵다. 

도시정비법 제76조 제1항 제7호 (라)목의 규정은 조합에게 2주택을 분양할 수 있는 재량권을 부여한 것일 뿐, 종전자산의 평가액이나 종전주택의 주거전용면적 기준을 충족하는 조합원들이 2주택을 분양신청하면 이를 반드시 공급한다는 취지의 규정은 아니다. 

따라서 설령 원고의 재분양신청의 내용 즉 ‘59㎡A형+59㎡T형’의 분양신청이 2주택 분양요건을 구비했다 하더라도 피고가 반드시 원고의 신청대로 분양해야 할 의무를 부담하는 것은 아니다. 

또한 도시정비법 제76조 제1항 제7호 (라)목은 1주택 분양원칙에 반하여 예외를 인정하는 규정이므로, 원칙적 1주택에 대한 분양신청을 기준으로 우선적으로 평형을 배정하고, 추가 1주택 분양신청을 바탕으로 추가 1주택 분양권 여부를 결정하는 것이 부당하다고 보기 어렵다.

유재관 대표이사 / 법무사법인(유) 동양


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