[하우징헤럴드] 신탁업자가 사업시행자로 정비사업을 시행하는 경우 용역업자의 ‘선정’ 및 ‘계약’과 관련하여 반드시 토지등소유자 전체회의 의결을 거쳐야하는지 여부에 대해 알아본다.
도시정비법 제48조 제1항 제3호에 따라, 신탁업자가 지정개발자로 직접 사업시행자가 되어 정비사업을 시행하는 경우(법 제27조 제1항 제3호) ‘토지등소유자의 부담이 될 계약’은 토지등소유자 전체회의의 의결을 거쳐야 한다.
이와 관련해 ‘토지등소유자의 부담이 될 계약’의 범위에 계약을 체결할 ‘용역업자 등의 선정’도 포함되는지가 문제될 수 있다.
‘토지등소유자의 부담이 될 계약’에 용역업자의 선정이 포함되는 것으로 본다면, 용역업자의 선정과 계약체결 모두에 있어 토지등소유자 전체회의의 의결을 거쳐야한다.
만약 ‘토지등소유자의 부담이 될 계약’에 ‘용역업자의 선정’이 포함되지 않는 것으로 본다면, 토지등소유자 전체회의의 의결을 거치지 아니하고 사업시행자인 신탁업자가 용역업자를 선정할 수 있고, 선정된 용역업자와의 계약을 체결할 때만 토지등소유자 전체회의의 의결을 거치는 것으로 족할 것이다.
이와 관련해 국토교통부는, 도시정비법 제48조 제1항 제3호에서는 토지등소유자 전체회의의 의결 사항으로 정비사업전문관리업자와의 계약 등 토지등소유자의 부담이 될 계약을 규정하고 있고, 제4호에서는 시공자의 선정 및 변경을 규정하고 있는 등 계약과 선정을 구분하여 규정하고 있음을 주된 근거로, 도시정비법 제48조 제1항 제3호에 따른 ‘토지등소유자의 부담이 될 계약’은 같은 항 제2호에 따른 ‘정비사업비의 사용 및 변경’에 포함된 범위 내에서 용역등의 계약을 체결할지 여부를 의결받는 것이지, 계약을 체결할 용역업자의 선정까지 의결 받는 것을 포함하지 않는다고 유권해석을 한 바 있다.
즉, ‘정비사업비의 사용 및 변경’에 포함된 범위(‘예산으로 정한 사항의 범위’로 해석될 수 있을 것으로 보인다) 내의 ‘토지등소유자의 부담이 될 계약’의 경우 용역업자의 선정은 토지등소유자 전체회의를 거칠 필요 없이 사업시행자인 신탁업자가 선정할 수 있다는 내용으로 이해된다. 단, 동법 제48조 제1항 제11호에 따라 시행규정에 별도로 정하는 사항이 있을 경우에는 시행규정을 따라야 할 것으로 보인다.
그러나 해당 유권해석에는 ‘정비사업비의 사용 및 변경’에 포함되지 않는 범위(예산으로 정한 사항 이외의 범위)의 ‘토지등소유자의 부담이 될 계약’의 경우에 용역업자의 선정까지도 토지등소유자 전체회의의 의결없이 사업시행자인 신탁업자가 할 수 있는 것인지에 대해서는 명확히 판단되어 있지 않다.
필자는 다음과 같은 이유로 ‘정비사업비의 사용 및 변경’에 포함되지 않는 범위의 ‘토지등소유자의 부담이 될 계약’의 경우에는 ‘선정’과 ‘계약’ 모두 토지등소유자 전체회외의 의결을 거쳐야 된다고 생각한다.
도시정비법 제29조 제1항에 따르면 사업시행자가 용역업체를 선정할 때에 특별한 경우를 제외하고는 일반경쟁에 부쳐야 하고, ‘정비사업 계약업무 처리기준’ 제15조 제1항에 따라 사업시행자 등은 ‘예산으로 정한 사항 외에 조합원의 부담이 되는 계약’을 체결하려는 때에 토지등소유자 전체회의의 의결을 거쳐야 한다.
그리고 이러한 계약의 방법을 위반하여 계약을 체결한 사업시행자는 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처해진다(법 제136조 제1호). 지정개발자가 사업시행자인 경우 그 대표자가 처벌을 받게 된다.
즉, 사업시행자인 신탁업자는 ‘정비사업 계약업무 처리기준’을 준수하여 용역업체를 선정해야 하고, 관련 절차를 준수하지 않을 경우 신탁업자의 대표자는 형사처벌을 받아야 할 위험에 처하게 된다.
정리하자면, 다른 특별한 사정이 없는 한 ‘정비사업비의 사용 및 변경’에 포함된 범위(예산으로 정한 사항의 범위) 내에서의 ‘토지등소유자의 부담이 될 계약’의 경우 용역업자의 선정은 토지등소유자 전체회의의 의결없이 신탁회사가 단독으로 가능하다는 것이 국토교통부 유권해석에 따른 입장이나, 이 경우에도 도시정비법 제29조에 따라 경쟁입찰을 통해 용역업자를 선정해야할 것이다.
반면에 ‘정비사업비의 사용 및 변경’에 포함되지 않는 범위(예산으로 정한 사항 이외의 범위)에서의 ‘토지등소유자의 부담이 될 계약’의 경우에는 용역업자의 ‘선정’과 ‘계약’ 모두 토지등소유자 전체회의의 의결을 거치는 것이 형사처벌을 예방하기 위한 절차일 수 있음을 유의해야 할 것이다.
문선희 대표변호사 / 법무법인 동아
