하우징헤럴드 20주년 기획…소규모주택정비사업, 노후지역 리뉴얼·재생 각광
하우징헤럴드 20주년 기획…소규모주택정비사업, 노후지역 리뉴얼·재생 각광
층수규제 없애고 사업면적 확대
제정 이후 정비시장 한 축 부상
  • 문상연 기자
  • 승인 2024.05.30 10:00
  • 댓글 0
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뉴타운 등 출구전략의 대안사업으로 등장
정부 지원책 총동원… 주택 10만가구 공급
사업시행면적 2배 확대… 15층 상한 삭제

 

[하우징헤럴드=문상연 기자] 지난 2016년 정부가 ‘도시 및 주거환경정비법’ 을 전부 개정하면서 ‘빈집 및 소규모주택정비에 관한 특례법’을 만들며 본격적인 소규모 정비사업이 추진되기 시작했다. 뉴타운 등 재개발구역들이 대규모 해제되면서 노후지역들에 대한 출구전략으로 소규모 정비사업의 필요성이 대두됐기 때문이다.

소규모 정비사업은 가로주택정비사업과 소규모재건축사업으로 추진돼 왔고, 최근 서울시가 소규모재개발사업을 도입해 영역이 다양해지고 있다. 또한 윤석열 정부가 소규모정비사업을 통해 10만가구를 공급하겠다고 공약하면서 각종 제도 지원 혜택까지 더해져 날이 갈수록 인기가 높아지고 있다. 

▲뉴타운 출구전략으로 도입된 소규모 정비사업… 정비사업 한 축으로 자리매김

소규모 정비사업인 ‘가로주택정비사업’과 ‘주거환경관리사업’은 지난 2012년 2월 ‘도시 및 주거환경정비법’개정과 함께 도입됐다. 법 개정으로 단독주택 재건축사업이 사라지면서 뉴타운 등 정비사업 출구전략의 대안사업으로 새롭게 등장한 것이다. 

도입 당시 소규모 정비사업은 사업성이 떨어지는데다 주거환경 개선 효과도 크지 않다는 이유에서 큰 관심을 받지 못했다. 하지만 지난 2016년 도시정비법 전부개정과 함께 ‘빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법’이 새롭게 제정되고 정부의 전폭적인 지원을 받으면서 정비시장의 한 축으로 급부상하고 있다. 

소규모주택정비사업은 요건이나 방식에 따라 자율주택정비사업과 가로주택정비사업, 소규모 재건축사업 등으로 구분된다.

가로주택정비사업의 경우 조합을 설립할 때에는 토지등소유자의 80% 이상과 토지면적의 3분의2 이상의 동의를 받아야 한다. 또 공동주택은 동별 구분소유자 과반수의 동의를, 공동주택 외의 건축물은 토지면적의 2분의1 이상의 동의를 각각 받아야 한다.

소규모재건축사업의 경우에는 전체 구분소유자와 토지면적 4분의3 이상의 동의, 동별 구분소유자 과반수 동의를 받아야 한다. 

가로주택과 소규모재건축은 추진위원회 단계가 생략되고, 사업시행인가와 관리처분인가를 동시에 진행할 수 있기 때문에 빠른 사업 추진이 가능하다는 장점을 가지고 있다. 

다만 특별법인 ‘빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법’을 지난 2018년 제정해 본격 시행에 들어갔지만, 상당부분 도시정비법을 그대로 준용하다보니 실제 사업추진 과정에서 혼선이 발생하는 경우가 많았다. 이에 지난 2022년 조합창립총회, 조합원 자격, 시공자 선정기준, 조합해산 등 사업 전반에 걸쳐 개정이 이뤄졌다. 

이후에도 정부에서는 적극적으로 제도개선에 나서 꾸준히 법령을 정비하고 있다. 지난해 정부는 가로주택·소규모재개발·재건축 등 소규모정비사업도 도시정비법 기준을 준용한 정비사업전문관리업자만이 관련 업무를 수행할 수 있도록 했다. 그동안 미등록 업체의 업무수행으로 부실한 사업추진과 주민피해가 가중됨에 따라 인력과 전문성을 갖춘 정식 정비업체만이 정비업무를 담당토록 한 것이다.

또한 사업방식 전환도 수월해진다. 조합을 해산해야 사업전환이 가능한 현행 문제점을 개선해 앞으로는 주민총회 의결을 통해 가로주택정비사업, 소규모 재개발·재건축 등으로 사업을 전환할 수 있다. 

더불어 재개발·재건축 구역해제와 같이 소규모정비사업도 주민총회 및 3년 기한의 일몰제 등으로 구역해제 할 수 있는 절차가 신설됐다. 

▲층수규제 삭제, 사업면적 확대…전폭적인 지원 쏟아지는 소규모정비사업

소규모정비사업은 정부의 전폭적인 지원을 받으면서 각종 규제 완화에 힘입어 정비사업의 한축을 담당해오고 있다. 특히 지난해부터는 층수규제와 시행면적 등의 규제를 완화 받으며 사업추진 여건과 사업성이 크게 개선됐다. 이에 윤석열 정부의 공약사항인 소규모정비사업을 통한 10만가구 공급에 더욱 힘이 실릴 전망이다.

지난해 5월 정부는 소규모정비사업의 활성화를 위해 규제완화에 본격적으로 나섰다. 먼저 소규모재개발사업의 경우 사업시행면적을 2배 늘렸다. 

소규모재개발사업은 지난 2021년 2·4부동산대책을 통해 신설된 사업유형으로 역세권, 준공업지역 중 1만㎡ 미만 소규모 입지에 대해 지자체가 구역을 지정하면 토지주가 조합 또는 토지등소유자 방식으로 정비사업을 시행한다.

신축·노후건물 및 주거·상업·산업 등 다양한 기능 혼재 등 광역적 개발이 어려워, 소규모 정비가 불가피한 지역이 대상이다. 즉, 역세권 또는 준공업지역에 포함되어 있는 5천㎡ 미만의 구역으로서, 해당구역 내 노후건축물이 대부분인 지역이 해당된다. 

이를 지난해 정부가 추가적인 시행령 개정을 통해 기존 사업시행면적인 5천㎡에서 1만㎡ 미만까지 2배로 늘렸다. 또한 역세권의 범위도 더욱 확대했다. 기존에는 역세권인 지역으로 한정했지만, 개정안을 통해 사업시행구역의 50%이상이 역세권에 포함되면 나머지 지역이 역세권 이외의 지역이더라도 사업시행이 가능하다.

가로주택정비사업의 경우 층수규제가 없어졌다. 15층 상한으로 되어 있는 층수 규제를 삭제한 것이다. 개정안에서 ‘15층 이하의 범위’를 삭제함에 따라 시·도조례를 통해 자율적으로 층수를 정할 수 있게 됐다. 시행령에서 가로주택정비사업에 대한 층수 제한을 없애면서 각 지방자치단체들이 시·도 조례 개정을 통한 추가 규제 완화 가능성도 열렸다.

지난해말에는 소규모주택정비 관리지역 내에서 지자체·토지주택공사 등 공공이 단독 또는 공동으로 가로주택정비사업을 시행하는 경우 사업시행구역 최대 면적을 2만㎡에서 4만㎡ 미만까지 확대했다.



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