서울 노후아파트 73% 리모델링사업이 합리적…포괄적 지원 절실
서울 노후아파트 73% 리모델링사업이 합리적…포괄적 지원 절실
수도권 지자체들 리모델링 정책지원…정부 기조변화 예고
  • 하우징헤럴드
  • 승인 2024.05.31 10:05
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준공 15년후부터 추진
기간도 평균 5년 정도
재건축보다 10년 빨라

서울 4,217개 단지 중
3,096단지가 리모델링

세대수 증가단지 898곳 
2,198곳은 맞춤형으로 

 

[하우징헤럴드=최진 기자] 공동주택 리모델링사업은 건축물의 노후화를 억제하거나 기능을 향상하기 위해 기존 내력벽을 유지한 상태에서 구조를 변경하는 정비사업이다. 기존 건축물을 완전히 허무는 재건축과 달리 구조물을 보존하면서 건물의 물리적 성능을 향상하는 것이다.

최근 서울시가 재건축사업을 적극적으로 지원하면서 리모델링사업에 대한 정체성 확립과 제도보완의 목소리가 더욱 높아지고 있다.

▲재건축보다 사업 문턱 낮아… 전체 15%까지 세대수 증가 허용

우선 리모델링사업은 준공 15년이 지난 노후단지들이 추진할 수 있다. 재건축 기한 요건인 30년의 절반 수준이라 진입장벽이 낮지만, 통상적으로 리모델링 추진단지 대부분은 재건축 연한이 도래해 사업성을 검토하는 과정에서 리모델링을 선택하기 때문에 사실상 준공 25년 이후부터 본격적으로 사업이 추진되고 있다.

사업기간도 평균 5년 정도로 통상 10년 이상 소요되는 재건축 대비 속도가 빠른 편이다. 하지만 리모델링 사업이 본격화되면서 각종 기준이 강화되고 규제 허들이 높아지면서 기존보다 사업속도가 점차 지연되는 모양새다. 재건축은 원칙적으로 조합원 지위양도가 제한되지만, 리모델링은 이러한 제한이 없어 자유롭게 거래할 수 있다.

사업추진 여부를 판단하는 안전진단 등급(A~E)도 재건축은 조건부 D등급 혹은 확정적인 E등급을 받아야 하지만, 리모델링은 B등급 이하면 추진할 수 있어 상대적으로 사업추진이 수월하다. 리모델링의 경우 B등급 판정 시 층수를 높이는 수직증축이 가능하고, C등급이면 수직증축을 제외한 수평·별동증축이 가능하다. 최근 재건축 안전진단 기준이 대폭 완화되면서 이에 따른 리모델링 이점이 감소한 상태다.

리모델링은 기본적으로 ‘내 집을 고쳐 쓴다’는 수선의 개념이기 때문에 사업에 따른 추가이익에 대해 별도의 세금이 부과되지 않는다. 재건축 초과이익환수제와 같이 사업이 완료된 시점에서 주택의 가치가 상승하더라도 별도의 세금을 낼 필요가 없다는 것이다.

또 기부채납 및 임대주택 부담에 대한 강제성이 없어, 사업수익을 고스란히 분담금 감소에 활용할 수 있다. 추가되는 가구 물량은 기존 가구수 대비 15%까지이며, 늘어나는 가구의 일반분양을 통해 공사비 및 사업비로 충당하는 것이 리모델링의 사업구조이다.

▲증축방식에 따라 절차 세분화… 서울 아파트 70%이상 리모델링 적합

리모델링 사업은 조합설립으로 시작된다. 조합설립 동의요건은 전체 리모델링의 경우 단지의 전체 소유주 2/3이상 및 동별 소유자의 과반수, 그리고 동별 리모델링의 경우 소유자 2/3 이상의 동의요건을 충족해야 한다.

이후 리모델링 추진단체는 리모델링 설계개요와 공사비, 조합원의 추정분담금 등의 내용이 담긴 결의서를 자치구·지자체에 제출하고 승인받아야 한다. 그리고 증축형 리모델링의 경우 1차 안전진단을 실시해 건축물의 증축 가능 여부를 판정받는다.

가구수가 50가구 이상일 경우 도시계획위원회 심의를 거쳐야 하고 지구단위계획구역에서 용적률 등의 완화가 필요할 경우 도계위 사전 심의를 거쳐야 한다. 이후 구조계획상 증축범위의 적정성을 검토하는 건축위원회 심의(1차 안전성 검토)를 거치며, 수직증축의 경우 설계도서상 구조안전성의 적정성 여부를 검토하는 리모델링 허가 등의 2차 안전성 검토를 승인받아야 한다.

사업계획승인절차가 완료되면 이주 후 부분적인 철거에 들어가는데, 수직증축 리모델링의 경우 건축물의 구조안전성 여부를 확인하기 위한 2차 안전진단을 추가적으로 실시하게 된다. 이러한 과정이 끝나면 본격적인 착공에 돌입하게 되며 준공·사용승인·입주 등의 절차로 사업이 마무리된다.

서울의 경우 리모델링 사정권에 포함되는 노후단지들이 지속적으로 증가하는 모양새다. 실제로 서울시가 지난해 10월 발표한 ‘2030 서울시 공동주택 리모델링 기본계획’에 따르면 서울시 아파트 4,217개 단지 가운데 3,096개 단지(73.4%)가 리모델링으로 주거환경을 개선하는 것이 가장 합리적이다. 이중 수평·별동증축 등의 세대수 증가형 리모델링 가능 사업지는 898개 단지며, 맞춤형 리모델링이 필요한 곳은 2,198곳이다.

▲수도권 리모델링사업 정책훈풍 기대… 정부 정책 기조도 변화 예고

리모델링사업은 현재 서울과 수도권의 양극화가 심화되는 모양새다. 신속통합기획이 활성화되는 서울의 경우 재건축에 대한 편향적인 지원행정으로 리모델링이 한파를 겪는 실정이다.

2040 서울시 정비기본계획 방향성에 따라 블록 단위로 다양한 시설들이 복합적으로 구성돼야 하는데, 기반시설 확충 및 임대주택 부담이 적은 리모델링의 경우 이러한 복합개발이 어렵다는 것이 서울시의 입장이다.

반면 경기도를 비롯한 수도권 지자체들은 재개발·재건축과 함께 리모델링 사업에 대한 맞춤형 컨설팅을 제공하는 등 포괄적인 정비사업 활성화를 위해 속도를 내고 있다. 원도심 재정비를 위한 정비사업 유형으로써 리모델링을 수용하겠다는 것으로 수원시 등 일부 지자체에서는 서울시 통합심의와 같이 리모델링에 대한 통합행정 서비스까지 추진하고 있다.

정부도 리모델링에 대한 기상도 변화를 예고한 상태다. 정부는 1기 신도시를 포함한 특례시의 경우 차별화된 도시구조 개선 및 성장동력이 필요하다면서 리모델링 기본계획 수립에 대한 지자체의 권한을 강화하고 관련법 개정을 추진하겠다고 밝혔다.

이 경우 형평성 문제로 사업이 유보되거나 일선 사례가 부족했던 노후단지들의 리모델링 추진 가능성이 높아질 수 있다. 현재 수도권 특례시 3(고양·수원·용인)에서는 총 24개 단지 22,188가구가 공동주택 리모델링을 추진하고 있다.



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