재건축·재개발 규제 대대적 손질…행정지원 
정비구역 대폭 확장…2025년 13만호 공급

총 5년 구역지정기간 2년으로 대폭 단축
작년말기준 67곳 추진 정책흥행에는 성공

 

[하우징헤럴드=최진 기자] 서울시 신속통합기획은 오세훈 시장이 꺼내든 주택공급 활성화 대책이다. 정비사업에 대한 지속적인 규제로 낙후된 서울의 노후 주거지역을 신속하게 정비구역으로 재탄생시키기 위해 정비계획 수립과 구역지정을 돕는 속도 지원정책이다.

서울시는 정비계획 수립단계부터 공공성이 반영된 가이드라인을 제시하는 대신, 인허가 절차를 통합심의로 단축시켜 통상적으로 5년이 소요되는 구역지정 기간을 2년으로 단축할 계획이다.

정책 도입시기에는 공적부담에 대한 거부감으로 일선 조합·추진위로부터 외면당했지만, 추가적인 제도개선과 지원책이 더해지면서 오늘날 서울시를 대표하는 주택공급 정책으로 거듭났다.

▲‘도시·경관혁신’에서 ‘신속통합기획’까지… 서울 대개발 시대 열려

신속통합기획은 서울시가 천편일률적인 아파트 경관을 개선하기 위해 도입한 ‘도시·건축혁신’사업에서 출발했다. 사전 공공기획을 통해 도시·경관·입지특성·공공성을 고려한 가이드라인을 수립하고 시·구·주민이 협업해 신속하게 사업시행인가까지 속도를 높이겠다는 것이 도시·건축혁신 사업의 골자다.

오세훈 시장은 당선 일주일만에 재건축 규제를 완전히 없애겠다는 포부를 밝힌 후 지난 2021년 5월 재개발 6대 규제 완화책을 선보이며 신속통합기획의 전신인 ‘공공기획’을 발표했다.

정비구역 지정까지 소요기간을 5년에서 2년으로 줄인다는 것인데, 공공기획이라는 명칭이 공공정비사업과 유사하다는 비판이 일자, 정책을 ‘신속통합기획’으로 수정했다. 현재 신통기획으로 불리는 서울시 주택공급 정책은 재개발 6대 규제완화책이 함축된 것이다.

더불어 재건축 안전진단 규제완화와 정비사업 시공자 선정 조기화, 35층 층수규제 철폐 등이 더해지면서 서울시 정비사업 활로가 신통기획으로 쏠리게 됐다. 여기에 압구정·여의도·잠실 등 서울의 대표적인 재건축 단지들이 신통기획을 신청하면서 정책 흥행에 성공했다. 정책 시행 1년 만에 신통기획에 참여한 재개발·재건축 사업지는 39곳에 이르렀다.

지난해 말 기준 신통기획 재개발사업은 현재 67곳에서 정책이 추진되고 있다. 세부적으로는 지난 2021·2022년 공모신청 방식으로 1차 후보지 21곳과 2차 후보지 25곳을 선정했고 이후 수시모집으로 선정방식을 바꾼 후 21곳에서 재개발이 추진 중이다.

재건축은 총 24개 단지가 신통기획을 추진하고 있으며, 총 52곳이 정비계획안 수립을 완료했다. 서울시는 신통기획을 통해 오는 2025년까지 총 13만 가구를 공급할 계획이다. 

▲정비계획 수립과 구역지정 기간단축… 사업시행인가까지 논스톱 행정지원

신통기획은 민간이 시행하는 재개발·재건축 사업에 공공이 정비계획 수립단계부터 협의를 통해 각종 계획과 절차를 지원하는 제도다. 또 사업시행인가 단계에서 건축·교통·환경평가를 통합심의로 진행해 기존 1년 6개월이 걸리던 소요 기간을 9개월로 단축하는 추가적인 기대효과도 있다.

세부적으로 정비계획 수립단계에서는 도시계획위원회 심의에서 더욱 유연한 기준으로 인센티브를 접목해 가이드라인을 적용받는다. 이를 통해 건축설계 과정에서는 건축위원회 심의에서 용적률 및 높이규제를 완화 받아 혁신적인 디자인 설계가 가능해진다. 정비계획과 건축설계에서 공공이 가이드라인을 제공하기 때문에 사업시행인가에서도 사업절차 간소화 및 신속한 심의 통과를 기대할 수 있게 된다.

일련의 과정들은 서울시 및 자치구 공무원들과 전문가 위원회, 그리고 주민들이 하나의 협의체를 구성하는 방식으로 추진된다. 당초에는 주민들이 신통기획을 신청하면 전문가가 정비계획을 수립해 통보하는 ‘기획방식’이 추진됐으나, 주민반대에 의한 사업지 이탈이 우려되면서 지난 2023년 1월 ‘자문방식’으로 불리는 패스트트랙이 도입됐다.

주민제안이나 지구단위계획 등 기존 계획이 마련된 곳은 별도의 기획설계 용역발주 없이 자문만으로 정비계획을 수립해 기간을 단축할 수 있게 한 것이다.

서울시가 밝힌 신통기획의 4가지 원칙은 △도시재생사업을 추진하고도 효과가 미흡하거나 정비구역 해제로 노후화가 극심한 소외지역 정비 △지역과 연계되는 공공시설 및 생활편의공간 조성 △지천변과 연계되는 주거단지를 건설하는 수변감성도시 △유연한 높이계획으로 개방감을 높인 도시디자인을 접목한 도시공간 혁신이다.

▲정비구역 지정에서 사업시행인가까지… 정비사업 기반 완성

신통기획은 지속적인 지원정책으로 추진동력이 상승하는 모양새다. 서울시가 지난 3월 26일 ‘강북 전성시대’를 선언하며 상업지역 총량제 폐지, 균형발전 사전협상제(화이트사이트), 용도지역 완화 등을 발표해 사업성과 속도를 동시에 끌어올리겠다고 밝혔다.

다음날인 27일에는 ‘재개발·재건축 사업지원 방안’을 발표하며 정비구역을 대상으로 사업성 지원 5가지 방안과 공공지원 강화 5가지 방안 등 총 10가지 대책을 발표했다. 특히, 공사비 인상으로 정상적인 정비사업장들이 개점휴업 상태에 빠지는 것을 막기 위해‘사업성 보정계수’를 도입, 재개발·재건축의 수익성을 높여주는 혁신적인 지원책을 발표했다.

더불어 정비구역으로 지정된 후 조합설립까지 소요기간을 단축하기 위해 지난 2022년 11월부터‘조합 직접설립 제도’를 적극적으로 홍보하고 나서면서 정비사업 속도향상에 총력을 쏟고 있다. 신통기획으로 빠르게 구역지정에 이른 후 직접설립 제도를 활용해 조합을 설립하고 시공자를 선정한 후에 통합심의를 거쳐 사업시행인가까지 이르는 것이 서울시 신통기획의 전반적인 밑그림인 셈이다.