모아주택·타운 시행 2년6개월... 강남 등 곳곳 ‘파열음’
모아주택·타운 시행 2년6개월... 강남 등 곳곳 ‘파열음’
2026년까지 100곳 지정, 3만호 공급…지역별 사업 실태와 전망
  • 이다인 기자
  • 승인 2024.06.12 09:20
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현재 대상지 85곳 선정
광진구 한양연립 첫 착공
중랑구 13곳… 가장 활발

강남3구 일부사업장 
투기조장 등 재산권 침해
원주민들 강력 반발

서울시 투기방지책 마련
주민갈등·오해 해소 총력

 

[하우징헤럴드=이다인 기자] 오세훈 서울시장의 핵심 주택공약인 모아주택·모아타운은 2026년까지 모아타운 100개소 지정, 모아주택 3만호 공급을 목표로 박차를 가하고 있다. 서울시내 저층주거지 면적은 131㎢로 전체 주거지의 41.8%를 차지한다.

하지만 이 중 약 87%가 노후도 등 재개발 요건을 충족하지 못해 마땅한 정비방안 없이 방치돼 있었다. 서울시는 지난 2022년 1월에 신축·구축 건물이 혼재돼 있어 대규모 재개발이 어려운 노후 저층주거지에 새로운 정비모델인 ‘모아주택’을 도입하고, 하나의 대단지 아파트처럼 관리하는 ‘모아타운’을 도입했다.

▲모아주택·모아타운이란?

모아주택은 이웃한 다가구·다세대주택 필지 소유자들이 개별 필지를 모아서 대지면적 1,500㎡ 이상을 확보하는 경우 추진할 수 있다. 모아타운은 블록 단위의 모아주택이 집단적으로 추진되는 노후도 50% 이상, 면적 10만㎡ 이내의 지역을 한 그룹으로 묶어 하나의 대단지 아파트처럼 개발해 체계적으로 관리하고, 다양한 편의시설을 확충한다는 제도다.

모아타운 대상지로 선정되면 각 자치구는 모아타운 관리계획을 수립한다. 관리계획은 모아주택과 지역에 필요한 기반시설을 확보하기 위한 계획으로 △토지이용계획 △용도지역 종 상향 △도로·주차장 등 기반시설 조성계획 △건폐율·용적률 등 건축물 밀도계획을 포함해 대상지 일대의 기본적인 관리 방향을 수립하는 절차다. 

이후 주민공람, 위원회 심의를 거쳐 모아타운으로 법률적 효력을 갖는‘소규모주택정비 관리지역’으로 승인·고시되는 절차를 통해 모아주택 사업이 본격적으로 추진된다.

모아타운으로 지정되면 인센티브를 제공받아 사업여건을 개선하고, 지역 활성화도 유도할 수 있다. 2종(7층)은 최고 층수를 10층 이하에서 평균 13층으로, 2종 일반주거지역은 최고 층수를 15층 이하에서 제한폐지로 완화하고 필요시 용도지역도 상향한다. 아울러 개소당 국·시비로 최대 375억원까지 지원돼 지역에 필요한 도로, 주차장, 공원, 주민공동이용시설 등을 조성할 수 있다.

재개발사업은 정비계획부터 사업완료까지 약 8~10년이 걸리는 반면, 소규모주택정비사업은 정비계획 수립, 추진위 승인, 관리처분계획인가 절차가 생략돼 2~4년이면 사업을 완료할 수 있다.

▲신속 추진을 위한 제도 정비

지난해 2월 서울시는 1년간 정책 추진에 개선이 필요한 부분을 손질하기 위해‘모아주택·모아타운 2.0 추진계획’을 실행했다. 모아타운 추진에 따른 주민갈등으로 사업에 발목이 잡혔기 때문이다. 

이에 서울시는 모아타운 자치구 공모 신청 전, 주민설명회를 필히 진행하도록 했으며, 모아타운 대상지 내 사업 예정지(모아주택)가 3개소 이상 포함되면서 대상지 전체 면적 5만㎡ 이상, 사업 예정지 면적 3만㎡ 이상일 경우에 공모를 신청할 수 있도록 했다. 

아울러 기존에는 전체 면적, 노후도 등 법적 기준만 충족하면 신청이 가능했으나 주민갈등, 투기 등 민원이 발생함에 따라 사업 예정지별로 주민의 30% 이상 동의(조합이 설립되어 있는 경우 제외)를 받은 경우에만 공모에 신청할 수 있도록 했다. 또한 연 1~2회 공모방식에서 공모기준을 충족하면 언제든 신청할 수 있는 수시신청으로 변경했다.

신속한 사업 추진을 위해 관리계획 수립 전 관리지역으로 선 지정할 수 있도록 하고 주민제안 요건을 완화했다. 모아주택 추진 시 사업면적, 노후도 등 완화된 기준을 적용해 사업을 빠르게 진행할 수 있도록 관리계획 수립 전이라도 모아타운 대상지를‘관리지역’으로 우선 지정·고시 했다.

이를 통해 사업면적을 1만㎡ 미만에서 2만㎡ 미만으로, 노후도를 67% 이상에서 57% 이상으로 확대해 관리지역으로 지정돼야만 받을 수 있었던 완화기준이 우선 적용돼 조합설립 등 사업의 속도를 높일 수 있게 됐다.

모아주택을 위한 조합이 2개소 이상 설립되어 있거나 사업시행 예정지가 2개소 이상이어야 가능한‘주민제안’을 조합 1개소 이상 설립 또는 사업 시행 예정지 1개소 이상이면 제안이 가능하도록 개선했다. 단, 사업시행 예정지가 1개소인 경우 사업 규모는 1만㎡ 이상~2만㎡ 미만이어야 한다. 

아울러 최근 서울시는 모아주택·모아타운 추진계획(3단계)을 마련해 주민제안 단계별 동의기준을 완화했다. 기존에는 자문 및 제안시 토지면적 2/3이상(국·공유지 제외) 동의가 필요했으나 앞으로는 자문시에는 토지등소유자 50%이상 동의, 제안시에는 토지등소유자수의 60% 이상 및 토지면적의 1/2 이상 동의요건을 충족해야 한다.

▲중랑구에서 모아타운 가장 활발

서울시 대표 소규모 주거정비 방식으로 손꼽히는 모아주택·모아타운이 시행 2년 6개월 만에 성과를 드러내고 있다. 모아주택 최초로 지난 2월 광진구 한양연립 가로주택정비사업이 착공에 들어가 오는 2026년 8월 준공 예정이며 시범사업지인 강북구 번동 가로주택정비사업도 착공을 앞두고 있다. 

이처럼 모아주택·모아타운사업이 속도를 내는 가운데 강남3구 등 일부 사업지에서는 투기조장 등으로 재산권 침해를 우려한 원주민들이 모아주택·모아타운을 반대하면서 파열음이 확산되고 있다.

서울시 홈페이지에 게시된 모아타운 관리계획 추진현황(2024년 3월말 기준)에 따르면 현재 25개 자치구에서 총 85개소 모아타운 대상지가 선정됐다. 

모아타운 대상지가 가장 많은 자치구는 △중랑구로 13개소가 모아타운사업을 진행 중이다. 다음으로 △강서구 9개소 △금천구, 도봉구, 마포구 각 5개소 △강북구, 관악구, 구로구, 동작구, 성동구 각 4개소 △노원구, 서초구, 성북구, 양천구 각 3개소 △강동구, 서대문구, 송파구, 은평구, 중구 각 2개소가 있다. 그 외 △강남구, 광진구, 동대문구, 영등포구, 용산구, 종로구에 각 1개소의 모아타운사업이 진행 중이다.

총 85개 대상지 가운데 관리지역으로 선지정된 14개소를 포함해 △관리계획 승인고시 받은 대상지는 35개소 △관리계획을 수립 중인 대상지는 37개소 △대상지로 선정된 곳은 12개소 △자치구 검토 중인 곳은 1개소가 있다.

▲투기 차단을 위한 갈등 방지대책 마련

서울시가 모아타운 구역마다 외부 투기꾼의 개입으로 원주민 재산권이 침해받고 있다는 불만이 나오자 대응책 마련에 나섰다. 이번 대책은 지분쪼개기·갭투자 등 투기 우려 및 사업추진을 둘러싼 주민 갈등과 오해를 없애고 건전한 사업추진을 지원하기 위해 마련했다.

먼저, 구청장 판단 하에 자치구 공모에서 제외할 수 있는 구체적 기준을 마련했다. △토지등소유자 25% 이상 또는 토지면적의 1/3 이상 반대하는 경우 △부동산 이상거래 등 투기세력 유입이 의심되는 경우 △이전 공모에 제외된 사업지 중 미선정 사유가 해소되지 않았다 판단될 경우에 제외할 수 있다.

둘째, 권리산정기준일을 당초‘모아타운 대상지 선정결과 발표 후 고시 가능한 날’에서‘모아타운 공모 (시·구)접수일’로 앞당겨 지분쪼개기 등 투기 세력 유입을 조기 차단한다.

셋째, 분양권을 노리고 지분을 쪼개는‘꼼수’건축행위를 막기 위해 투기 징후가 보이거나 의심되는 지역에서 구청장 또는 주민의 50% 이상 동의로 요청할 경우, 시가 건축위원회 심의 등을 통해 건축허가 또는 착공을 제한할 방침이다.

넷째, 등록되지 않은 정비업체·부동산 중개업소가 난립하지 못하도록‘위법활동 신고제’를 도입, 신고를 상시 접수한다. 또 시 공무원으로 구성된 현장점검반을 꾸려 모아타운 주요 갈등 지역을 직접 점검, 투기 등 위반행위를 적발해 강력하게 대응할 방침이다.


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