주택정책 새 도전 ‘1기 신도시 특별법’…노후아파트 재건축해법 ‘교과서’ 되나
주택정책 새 도전 ‘1기 신도시 특별법’…노후아파트 재건축해법 ‘교과서’ 되나
미래 스마트시티 재창조 목표 재정비 10년간 29만가구 추진
  • 김병조 기자
  • 승인 2024.06.10 11:02
  • 댓글 0
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1기 신도시 5곳 첫 대상
선도지구에 초미 관심

분당 8천, 일산 6천 등
총 2만6천가구 先출발
추가 물량 지정도 가능 

용적률 인센티브 제공
표준모델 만들어 추진

 

[하우징헤럴드=김병조 기자] 지난 4월 27일 ‘노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법’이 시행됨으로써 대한민국 도시·주택정책의 새로운 도전 과제가 시작됐다. ‘짧은 시간에 대규모로 공급된’ 전국 도처의 택지지구 아파트가 노후화됐을 때 어떻게 해결하느냐는 물음에 대한 답안이 만들어진 것이다.

국토교통부와 국회가 내놓은 답안의 화두는 다음과 같다. △미래도시 재창조 △면적 100만㎡ 이상, 노후도 20년 이상 택지지구 △용적률 인센티브와 이에 상응한 공공기여 △선도지구를 통한 표준 사업모델 구축이다. 

①목표가 뭔가… 미래도시 재창조

‘노후계획도시 특별법’이 내놓은 궁극적인 목표는 미래도시 재창조다. 쾌적한 주거환경과 풍부한 일자리로 자족성을 갖춘 미래지향적 도시를 만들겠다는 것이다. 

실제로 노후계획도시 특별법 제1조 ‘목적’에서는 “노후계획도시를 광역적ㆍ체계적으로 정비하기 위해 필요한 사항을 지원함으로써 도시기능을 향상하고 정주여건을 개선하며, 미래도시로의 전환을 도모해 국민생활의 질적 향상에 이바지함을 목적으로 한다”고 명시했다. 

‘미래도시 재창조’란 궁극적 목표는 ‘통합정비사업’이란 하위 실행 목표와 직결된다. 미래도시 재창조 달성을 위해 세부적으로 △주거환경 개선 △자족기능 확보 △대규모 이주관리가 실행될 예정인데, 이를 위해 광역적 통합정비사업을 유도하겠다는 것이다. 즉, 주거환경 개선과 자족성 확보를 위해 주거단지 등을 큰 블록으로 묶어 광역적·체계적 정비를 하겠다는 아이디어다. 

통합정비사업은 베드타운을 자족기능이 있는 신도시로 재정비하기 위해 꼭 필요한 작업이라는 게 국토부 입장이다. 베드타운 역할에 치중했던 기존 1기 신도시에는 일자리 제공을 할 수 있는 업무지구 공간이 부족하기 때문이다. 이를 위해 기존 도시구조를 바꾸는 새로운 시도가 있어야 하고, 그게 바로 통합정비사업을 통한 광역개발이라는 것이다. 

②대상 범위는… 면적 100만㎡ 이상, 노후도 20년 이상 택지지구

노후계획도시 특별법이 아무 곳에나 적용되는 것은 아니다. 노후계획도시 특별법에 따른 사업가능 지역은 원칙적으로 ‘면적 100만㎡ 이상, 노후도 20년 이상 택지지구’가 대상이다. 예외로 100만㎡가 되지 않는다고 하더라도 연접지역 등을 합쳐 100만㎡가 되는 경우에도 특별법 적용을 받을 수 있도록 했다.

다만, 노후계획도시를 재정비한다는 취지에서 연접지역의 면적을 따질 때 노후계획도시의 면적이 더 커야 한다는 조건을 달았다. 예컨대, 노후계획도시와 연접한 지역 면적은 50만㎡ 이하로 하되, 노후계획도시 면적의 25% 이내로 작아야 한다는 것이다.

나아가 노후계획도시 범위는 1기 신도시뿐만 아니라 요건에 맞는 전국의 노후 택지지구에도 적용된다. 법 제정 과정에서 “이번 특별법이 1기 신도시만을 위한 법률이 될 것”이라는 지방도시의 우려가 컸기 때문에 대상을 대폭 확대했다. 당시 국회 국토위 내에서도 “서울·수도권 중심 정책이 될 것이고 지방에 대한 역차별이 될 것”이라는 볼멘소리가 나왔다. 

③어떻게 작동시킬 것인가… 용적률 인센티브와 공공기여로

노후계획도시 특별정비사업이 제정될 때부터의 핵심 질문은 이 사업을 어떻게 작동시킬 것이냐는 점이었다. 기존에 15층 이상 층수·고밀로 지어진 아파트를 재정비하는 게 쉽지 않기 때문이다. 노후계획도시 재정비를 위한 법률이 ‘특별법’이란 명칭을 달게 된 이유다. 특별한 상황이라는 점을 인정해 특별법을 적용하자는 것이었다. 

국토부와 국회는 ‘도시 및 주거환경정비법’ 및 ‘도시재정비 촉진을 위한 특별법’ 등 현행 제도로는 노후계획도시에 대한 광역적 통합정비사업이 불가능하다고 봤다. 평균 용적률 180%에 이르는 현재의 1기 신도시는 기존 도시계획 체계와 현행 법령으로는 사업성이 없다는 분석이 나왔기 때문이다.

해법은 특별법 지위를 부여해 현행 용적률 체계를 뛰어넘는 용적률 인센티브를 제공하고, 그에 상응한 공공기여를 하자는 것이다. 

특별법에서는 용적률 상한 범위를 ‘450% 이하’, 공공기여 상한을 ‘70% 이하’로 결정하는 한편, 공공기여는 기준용적률을 토대로 ‘10~40%의 1구간’과 ‘40~70%의 2구간’으로 나눠 부담을 낮출 수 있도록 제안했다. 구체적인 것은 각 지역별 지자체 조례 및 특별정비기본계획에서 결정될 예정이다.  

④누구부터 시작하나

노후계획도시 특별정비사업의 난제 중 하나가 어느 곳부터 사업을 추진할 수 있게 하느냐다. ‘짧은 시간에 대규모로 지어졌다’는 사실이 특별법 혜택을 제공하는 근거가 되기도 하지만, 어떤 곳을 먼저 추진할 수 있게 하느냐는 숙제도 내주고 있기 때문이다. 

실제로 1기 신도시에는 130~50곳 안팎의 아파트단지가 분포한 상태다. △성남 분당 137곳 △고양 일산 134곳 △안양 평촌 54곳 △군포 산본 41곳 △부천 중동 49곳 등이다.

전세난 등을 감안할 때 매년 착공 가능한 가구수는 한정돼 있는데, 기존 가구수가 많다보니 순서가 뒤로 밀리는 경우 재건축에 하세월이 걸릴 것이라는 우려가 벌써부터 나오고 있다. 사업순서가 10년 이상 뒤로 밀릴 경우, 40년된 아파트의 노후상황을 견디고 살아가야 한다는 점에서 불안감을 느낀다는 것이다.  

이 같은 위기감은 분당 내 선도지구 지정을 위한 동의서 징구 경쟁에서 드러나고 있다. 알려진 바에 따르면 분당 내 약 10여 곳이 선도지구 경쟁을 진행하고 있는데, 벌써부터 전체 주민의 80~90% 이상을 징구했다는 소식이 들리고 있기 때문이다.  

이와 관련해 국토부는 지난달 22일 정부서울청사에서 5곳 1기 신도시 지자체장과 LH사장이 참석한 가운데 ‘1기 신도시정비 선도지구 선정계획’을 발표했다. 원칙적으로 선도지구는 총 2만6000가구가 책정됐다.

기존 1기 신도시별 재고 주택 가구수의 10% 안팎에 비례해 선도지구 물량이 배분되는 형태다. △분당 8000가구(기존 8만4000가구) △일산 6000가구(기존 6만2000가구) △평촌 4000가구(기존 4만1000가구) △산본 4000가구(기존 4만가구) △중동 4000가구(기존 4만가구)로 공식적인 선도지구 경쟁 기준점이 결정됐다. 



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