‘정비사업 위기시대’ 긴급좌담회-재건축·재개발 연착륙해법
‘정비사업 위기시대’ 긴급좌담회-재건축·재개발 연착륙해법
“공사비·인건비·고금리 ‘삼중고’에 분양 침체… 주택공급 비상사태”
“재건축 초과이익환수제·분상제 과감히 폐지… 시장부터 살려야”
  • 김병조 기자
  • 승인 2024.06.07 12:00
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코로나19 사태·미국 금리인상에 따른 거대 경제충격 여파가 국내 재건축·재개발 시장을 휩쓸면서 이에 대한 대책 요구 목소리가 커지고 있다. 자재비, 인건비, 금리 등 3중고에 분양시장 침체까지 겹쳐 시장이 자력으로 일어설 수 없는 속수무책 상황에 빠졌다는 비명이 나오고 있다. 전대미문 수준으로 치솟은 공사비는 착공도, 신규수주도 중단시키며, 업계 전체를 고사시키고 있다는 지적까지 나올 정도다.

이런 배경 속에 마침 정부와 발맞춰 정책 해법을 내놔야 할 입법기관인 22대 국회가 지난달 30일 정식 개원했다. 정부와 서울시 등 지자체에서는 규제완화책을 내놓으며 해결에 팔을 걷어붙인 상황에서 여소야대의 국회가 어떤 행보를 보여줄 지 귀추가 주목되고 있다.

창간 20주년을 맞이한 하우징헤럴드가 업계 전문가들과 긴급 좌담회를 열어 국회에 바라는 재건축·재개발 시장의 주문과 연착륙 해법을 고민했다.<편집자 주> 

김호권 발행인 : 국내 부동산 시장을 어렵게 만드는 각종 시그널들이 쏟아져 나오고 있다. 먼저, 재건축·재개발 부문을 중심으로 현재 부동산 시장이 처한 상황을 진단해 달라. 

김범석 대표 시장에 불확실성이 팽배해지면서 ‘침체기에 진입했다’는 말까지 나오고 있다. 개발사업의 특성은 수익이 나올 것이라는 전망이 뒷받침 돼야 진행될 수 있는데 이 전망이 불투명하니 사업이 추진될 수 없는 상황이다. 특히, 정비사업은 독자 개발과 달리 다수의 사업참여 구성원 의견이 취합돼야 하는 사업특성상 더욱 어려운 처지다. 

류점동 대표 재건축ㆍ재개발 시장은 한마디로 최악 상황이다. 서울 강남 등 일부 재고 주택시장은 하향 침체기를 지나 겨우 반등의 기지개를 켜고 있지만, 그 외 전국의 부동산은 아직 침체기에서 벗어나지 못하고 있다. 

총선에서 야당이 압승해 그동안 정부 및 여당에서 시행하려 했던 부동산 세제 및 안전진단, 재건축 부담금 완화 등의 정책실행이 불투명해지면서 상황이 더욱 어려워지고 있다. 

이기열 그룹장 시황 악화와 전례를 찾아볼 수 없는 공사비 상승의 여파로 다양한 사업참여자들이 어려움을 겪고 있는 실정이다. 조합은 급격한 공사비 상승에 따른 사업성 악화로, 시공자는 시황 악화에 따라 선별 수주를 추진하는 보수적 수주 기조로 시공자 선정 과정에 난항을 겪고 있다. 

이종석 회장 2020년 코로나 팬데믹 사태 이후 현금 중심의 민생안정 정책 시행으로 최근 물가인상 상황이 이어지고 있다. 여기에 고금리로 인한 민간중심의 개발사업들이 어려움에 처해 부동산 시장 상황이 좋지 않다. 

이철현 이사 시장악화의 핵심 내용은 사업비의 대부분을 차지하고 있는 건축공사비의 급격한 상승이다. 이 문제를 풀지 않고서는 ‘불확실한 수입구조 + 고비용 구조 안착’이라는 현재의 악순환 상황을 피할 수 없다. 이 때문에 앞으로도 상당기간 이 같은 고비용 구조가 지속될 것으로 보인다. 우크라이나 전쟁 종료 등 외부 요인이 해결된다고 해서 공사비가 하락할 것으로 보이지도 않기 때문이다. 

김호권 발행인 : 앞으로 국내 부동산 시장은 어떤 상황으로 흘러갈 것 같은지 전망해 달라. 

이우진 세무사 빠른 시일 내에 개선되기는 쉽지 않아 보인다. 국내외 건설·부동산 등 모든 경제 여건이 너무 어렵다. 경제는 불황인데 물가는 오르는, 이른바 스태그플레이션 현상이 나타나고 있다. 재건축ㆍ재개발 시장도 마찬가지로 자재비, 인건비, 사업비, 이자 등 부담이 급격히 증가하고 있다. 정비사업의 건설원가 절감이나 분양가 상승 등 개발이익의 수익성이 개선되지 못하면 당분간 정비사업은 어려울 것이다. 

이기열 그룹장 부동산 시황, 고금리 및 부동산PF 부실 우려 등 타 개발사업 부진으로 주택 공급방법이 막힌 상황에서 재건축·재개발을 통한 신규 주택공급의 필요성은 오히려 더욱 부각될 것으로 예측된다.

다만, 조합, 시공자 등 사업참여자가 어려움을 겪는 현 상황은 당분간 지속될 것으로 예상되며, 그에 따라 지역별로 사업진행 속도에 큰 차이를 보일 것으로 판단된다. 사업성 및 사업추진 속도가 빠른 곳들은 예정대로 추진되는 한편, 이에 속하지 않는 곳들의 사업은 지지부진할 가능성이 높다.

진상욱 변호사 여러 정비사업 사업장에서 시공자와 조합 간 공사비 분쟁으로 앞으로도 상당기간 동안 사업이 지연될 것으로 예상된다. 공사원가는 금리와 달리 정책적인 조정이 어려운 요소로써 한 번 인상된 공사비는 현실적으로 추후 인하를 기대하기 어렵다.

따라서 향후 건설사 입장에서는 사업성이 우수한 사업지 위주로 수주를 할 수 밖에 없을 것이다. 이 때문에 주택시장에는 공급부족 현상이 더욱 가속화 할 것이다. 해법은 요원해 보인다. 정부가 내놓은 규제 완화 정책에도 불구하고 금리인상으로 인한 공사비 상승은 여전히 사업에 걸림돌이 될 것이기 때문이다. 

권대중 교수 재건축 시장의 미래는 어둡다고 봐야 한다. 4.10 총선 결과가 여소야대로 끝나 그간 집권 여당이 내놓은 부동산 정책 중 1·10 대책은 모두 실행하기 어려워졌기 때문이다. 특히, 당시 패스트트랙 제도 도입이 언급됐는데 여소야대 정국에서 법 개정이 쉽지 않을 것이다.

여기에 최근 고금리ㆍ고유가ㆍ고물가ㆍ고환율 등 경기침체와 원자재값 상승 등 비용급증 상황은 시장을 더욱 어렵게 할 것이며, 엎친데 덮친 꼴로 재건축초과이익환수제의 본격 시행 등으로 재건축사업 수익성은 악화될 수밖에 없게 될 전망이다.

노후계획도시특별법으로 추진되는 1기신도시는 반짝 인기를 끌 수 있지만 이 역시 장기적 인기는 지속되지 못할 것이다.

재개발시장은 그나마 선거 결과에 크게 영향 받지 않을 것으로 보인다. 1·10 대책에서 재개발 정비구역지정 요건의 완화 및 사업 수익성 향상에 관한 방안이 포함돼 있기 때문이다. 여기에 소형 비아파트에 대한 세제 혜택까지 부여해 사실상 재개발시장에 수요가 유입될 가능성이 있다. 재건축 대책과 달리 재개발 대책은 모두 시행령 개정 사안으로 정부가 이미 시행령 개정안을 입법예고해 시행을 앞두고 있다.

김호권 발행인 : 현 상황에 적용 가능한 해법을 제안한다면. 

김범석 대표 그동안 재건축ㆍ재개발에 덧씌워져 있던 규제들에 대한 원점 재검토가 필요하다. 예컨대, 분양가상한제 적용 제외가 필요하다. 제조비용이 증가하면 판매가격이 상승하는 것은 당연한 이치다.

상승한 판매가격에도 시장 수요자들이 구매할 의사가 충분하다면 이를 제도적으로 구태여 막을 필요가 없다. 높은 판매가격으로 사업을 추진했을 때 미분양 등의 결과에 대한 책임은 판매자가 부담하면 되는 것이다. 조합 등 사업시행자는 적정 판매가격 책정을 위해 현실적인 마감재 선정 및 시설 구성 등을 도모해야 한다. 정부 역시 현실적인 공공기여 인정 수준 등을 조정하는 등 제도를 손봐야 한다. 

이우진 세무사 중앙정부와 지방정부, 국회, 시공자 등 관련 업계와 조합 등의 긴밀한 공조 하에 위기를 극복해야 한다. 이렇게 하면 향후 경제 여건이 나아지는 시점에는 다시 활기를 되찾을 수 있을 것으로 기대한다. 이 같은 시기가 올 것을 대비해 미리 준비해가야 한다.

이종석 회장 정부의 정책이 중요한 타이밍이다. 적극적인 공공중심의 건설사업을 촉진시키고 이와 함께 건설경기의 회복을 견인해 재건축ㆍ재개발과 같은 민간사업이 활성화 되도록 해야 한다. 특히 1기 신도시를 비롯, 국내 많은 재건축 관련 건설수요와 물량이 존재한다는 점에서 이들이 시장에서 국내 내수경기를 이끌어갈 수 있도록 하기 위한 안정적 정책 지원이 필요하다.

김호권 발행인 : 22대 국회가 이달 말 정식 개원을 앞두고 있다. 현 재건축·재개발 시장의 문제해결을 위해 22대 국회가 나서서 풀어야 할 과제에 대해 말씀해 달라.

권대중 교수 여소야대 정국인 만큼 야당을 설득해 정책 협조를 구해야 한다. 그 방법 중 하나가 야당에게 어려운 경제상황을 설명하고 이해시키는 것이다. 고금리로 인한 건설사들의 PF 위기 및 미분양 증가, 그리고 고물가·원자재값 상승으로 인한 분양원가 상승에 따른 국민 주거생활 안정을 강조해야 한다.

이를 위해 다섯 가지 규제 완화가 필요하다. 미분양 주택을 주택 수에서 제외해 주는 다주택자 규제 완화, 공시가격 현실화 폐지, 계약갱신청구권 및 전월세상한제 등 임대차 2법 폐지, 분양가상한제 지역 3년 실거주 의무제 폐지, 마지막으로 정밀안전진단 없이 재건축 착수 허용이다. 여소야대 정국에서 여당이 얼마나 야당을 잘 설득하느냐가 법 개정의 관건이다.

김범석 대표 향후 흔들림 없이 재건축ㆍ재개발 사업을 추진할 수 있도록 기초가 튼튼한 주택정책을 만들어야 한다. 정치권 변화 상황에 영향 받지 않도록 일관된 재건축ㆍ재개발 정책 마련이 시급하다.

이 같은 요청을 하는 이유는 재건축ㆍ재개발에 대한 정부 정책의 급격한 변화로 사업이 크게 흔들리는 경우를 현장에서 수없이 많이 목격했기 때문이다. 재건축ㆍ재개발사업은 국회 회기가 2번 바뀔 정도의 긴 시간이 소요되는 장기사업이다. 심지어 국회 회기가 3~4번이 바뀌는 20여년 간 진행하는 사업도 있을 정도다. 그러니 안정적인 사업추진이 가능하도록 해야 한다. 

류점동 대표 국회가 재건축·재개발 규제 완화를 위한 법 개정에 빨리 착수해야 한다. 야당 역시 자신들을 지지해준 국민들의 기대에 부응해 책임있는 부동산 정책을 정부 여당과 함께 펼쳐 나아가야 할 의무를 갖고 있다는 점에서 이에 적극 동참해야 한다. 여당 역시 독단적인 정책 시도가 아닌 야당의 협조를 이끌어내 협치와 조율을 통한 부동산 규제 완화 정책을 펼쳐나가야 한다. 

이우진 세무사 22대 국회가 개원되면 곧바로 2개의 법률 개정이 꼭 이루어지길 희망한다. 첫째, 재건축부담금 제도의 폐지다. 만약 폐지가 어렵다면, 당분간 시행을 유예하는 법률 개정을 해야 한다.

재초환법 제1조에 따르면 ‘재건축사업에서 발생한 초과 이익을 환수함으로써 주택가격 안정과 사회적 형평성을 도모하여 국민경제의 건전한 발전과 사회통합에 이바지함을 목적으로 한다’고 규정하고 있다. 따라서 주택시장 안정과 국민경제에 긍정적인 순기능과 부정적인 역기능이 있는지 현시점에서 다시 한번 생각을 할 필요가 있다. 

둘째, 도시정비법 제76조의 재건축조합원 1+1 분양의 3년 전매·증여금지 단서규정도 폐지해야 한다. 이유는, 이 규제로 인해 시장에 주택공급이 막혀 있기 때문이다. 

이종석 회장 노후계획도시 정비 특별법이 시행됐지만, 실제로 이들 노후도시 주택들이 재건축의 본궤도에 오르는 것은 그리 쉬운 일이 아니다. 22대 국회는 특별법의 취지에 맞게 노후도시 주택들이 쉽게 재건축 궤도에 올라설 수 있도록 기존의 관련 법안을 손질해 줘야 한다. 예컨대 공공기여와 재초환 내용은 1기신도시에 현행 제도 그대로 적용하기는 어려운 측면이 있다.

최근 국제정세가 불안해짐에 따라 건축비가 급격하게 상승했고, 앞으로도 불확실성이 높아지고 있다는 점에서 이 같은 제도의 존속 여부를 전향적으로 재검토해야 한다.

진상욱 변호사 재초환 폐지 또는 완화 문제를 해결해야 한다. 재초환은 현실적 대안으로 폐지보다는 완화를 위한 법령 개정이 필요하다. 노후계획도시 관련 정책도 교통정리가 필요하다. 선거 과정에서 제기된 지역구 내 노후계획도시에 대한 지속적인 지원방법 확정을 위한 국회 내 현실적인 입법논의가 필요하다.

덧붙여 임대주택 인수가격의 현실화도 필요하다. 인수가격이 최근 급격히 상승한 공사비를 충분히 반영치 못한 표준건축비를 기준으로 산정되고, 더욱이 지하주차장과 같은 면적에 대해서는 별도 보상이 없이 인수가 이뤄지고 있어 이로 인해 정비사업조합의 피해가 이만저만한 게 아니다. 이 같은 사업비 증가는 정비사업 장애요소로 작용하고 있는 바, 국회의 충분한 논의가 필요하다.

김호권 발행인 : 국토교통부 및 서울시 등 실질적인 재건축·재개발 정책을 추진하는 행정주체들은 어떻게 대응해야 할지 바람직한 방향에 대해 조언해 달라. 

류점동 대표 복잡다단한 재건축ㆍ재개발 등 정비사업 관련 제도들을 일목요연하게 정리해야 한다. 도정법의 경우, 2003년 7월 도시 및 주거환경정비법이 시행된 이후 116회의 개정이 있었으며, 이는 1년 평균 5.5건 이상의 법률이 개정됐을 정도로 누더기 법률이 된 상황이다.

여기에 공공재개발, 공공재건축, 도심공공주택복합사업, 3080+재개발 재건축, 가로주택정비사업, 모아타운, 신통기획 등 수많은 정비사업 정책이 쏟아져 나왔지만, 아직까지 한 번도 정리된 적이 없다.

그러다보니 이들 정책 중 실제로 정책효용성이 사라지며 유통기한이 임박한 제도가 있으며, 전문가가 아니면 명확한 개념조차 알기 힘든 제도도 있는 상태다. 국토부나 서울시가 현 상황을 정확히 분석해 개선·발전시켜야 할 법률과 폐지해야 할 법률을 선별해 알기 쉽고, 추진하는 좋은 제도로 탈바꿈시켜야 한다. 

김범석 대표 사업기간을 단축시키는 동의절차의 간소화 행정이 절실하다. 사업초기의 현장이 매번 맞닥뜨리는 가장 큰 장벽은 개인정보의 부족이다. 누군가 나서서 준비위원회를 조직해 재건축ㆍ재개발사업을 추진해보려고 해도 누가 토지등소유자인지를 몰라 동의서 징구의 어려움에 처한다.

현행 제도가 사업절차마다 수많은 동의를 요구하고 있음에도 불구, 개인정보를 합법적으로 제공받을 수 있는 길이 없는 현실적 모순 상황이 발생한다. 대안을 제시하자면, 지방자치단체가 보유하고 있는 개인정보를 활용해 볼 필요가 있다. 사업추진 필요성이 충분하고 사업추진 의사가 일정요건에 해당한다는 게 증명되면 지자체 보유 정보를 활용케 하자는 것이다.

여기에 더해 ‘지장날인’과 ‘신분증 사본제출’ 같은 구시대적 동의서징구 시스템도 개선이 필요하다. 인주 들고 다니며 지장 찍는 식의 동의서 징구 방식은 현 시대와 맞지 않다. 휴대폰 인증, 공공인증 등 온라인정보를 통한 동의의사 표시시스템을 활용한다면 이 방법으로도 사업초기에 낭비하는 기간을 상당히 줄일 수 있을 것이다. 

이우진 세무사 정부 특히 시장, 구청장, 군수 등 지방자치단체장들의 전폭적인 지원이 요구된다. 사례를 든다면 조합원들의 정비사업 요구조건이 충족된 경우는 인허가 기간을 대폭 줄여서, 시간 경과에 따라 발생하는 금리 부담 등 사업비를 줄여 사업성을 높이는 실질적인 경비절감 노력에 도움을 줘야 한다.

각종 인허가 단계에서 회의, 심의, 심사를 위한 소요 기간이 너무 길다. 일부 신속 통합단지만이 아니라 전반적으로나, 획기적으로 모든 정비사업에 부정적인 규제를 모두 철폐해야 한다.

이종석 회장 국토부 등 정책당국은 노후계획도시특별법 정책 추진 시 과도한 공공개입을 자제해야 한다. 국토부는 지난해 노후계획도시특별법을 정부 발의하여 국회 본회의를 통과시켰다. 정부의 의지가 담겼다는 것은 환영할 만한 일이지만 특별법이 각종 규제나 걸림돌을 해결하고 추진력을 확보하기 위해서는 필요이상의 공공 개입은 또 다른 걸림돌이 될 수 있다.

원칙과 기준을 수립함에 있어 행정편의성을 추구할 경우 현실과 동떨어진 부정적 결과를 낳을 수 있다는 점을 강조하고 싶다. 주민들의 요구사항에 대해 귀 기울이고 유연성을 발휘해야만 성공할 수 있다. 

이철현 이사 고비용 구조의 현행 재건축ㆍ재개발 사업성 하락문제 해결을 최우선 과제로 삼아야 한다. 우선, 이 문제를 단순히 재건축ㆍ재개발에 국한된 문제로 보는 것이 아니라 고용 및 국민경제 전반에 큰 영향력을 가진 건설산업 전반의 문제라는 사고의 전환이 필요하다.

최근 서울시의 지구단위계획구역 내 기준용적률 하향 제도 폐지는 그 좋은 사례라고 생각된다. 그동안 정비사업이 추진됨에 따라 가장 많은 혜택을 본 주체는 조합원이 아닌 공공이라는 점에 대해서는 이미 많은 연구결과가 말해주고 있다. 공공이 원하는 것을 해주어야 비로소 인센티브를 준다는 발상에서 과감히 벗어날 필요가 있다.

인구와 경제가 지속적으로 성장하는 시대에 형성된 과밀억제 마인드는 인구감소, 저성장 시대에는 어울리지 않는다. 개발을 유인하고 촉진하되 개발의 과실이 골고루 분배될 수 있도록 하는 정책방향을 잡는 것이 필요하다.

진상욱 변호사 침체된 재건축ㆍ재개발 시장 상황에 대한 행정청의 각별한 대응이 필요하다. 재건축ㆍ재개발 시장 침체는 개별단지의 단순한 사업부진 문제로 남겨지는 게 아니라 전체 주택시장 문제로 파생될 가능성이 크기 때문이다. 실제로 재건축ㆍ재개발이 지연 및 보류가 되면 몇 년 후 주택공급 부족현상으로 인해 주택시장 급등 우려로 이어지게 된다.

아울러, 조합 내부적으로는 공사지연에 따른 구성원 간의 다양한 갈등 문제도 불거질 수 있어 사회문제로도 비화될 수 있다. 이러한 문제를 해결하기 위해 행정청은 재건축ㆍ재개발사업의 사업성 제고를 위한 규제완화와 인센티브 제공을 검토해야 한다. 

김호권 발행인 난관에 부딪친 재건축·재개발의 사업 주체인 조합과 조합원들은 어떠한 마음가짐으로 대처해야 할지 조언을 부탁드린다.

권대중 교수 일단 추진위원회 또는 조합단계에서 조합장을 비롯한 임원들의 정비사업에 대한 지식습득 교육이 우선이다. 잘 모르고 사업을 추진하다 보니 여러 가지 비리가 발생하고 절차를 몰라 절차 하자로 조합원 간의 갈등이 생기고, 결국 비대위가 만들어지는 이유를 제공해 사업은 더 지연되기 때문이다.

따라서 이제 시작하는 정비사업이라면 리더를 잘 뽑아야 하며 선출된 임원은 철저한 자기교육과 준비가 필요하다. 물론 정비사업에 대한 정보와 판단도 사업추진에는 매우 중요하다. 그리고 정부에서도 민간사업자 방식으로 추진되는 정비사업이지만 최소한의 교육과 중장기적으로 자격제도를 도입할 필요가 있다. 

김범석 대표 사업 시작 전에 ‘재건축ㆍ재개발은 10년 이상의 장시간이 필요한 사업’이라는 공감대를 조합원 전체가 가져야 한다고 조언하고 싶다. 그래야 유언비어나 설익은 주장 같은 것들이 조합 근간을 흔들어 사업을 망가뜨리는 일들이 발생하지 않는다.

예컨대, 위원장이나 조합장이 ‘잘하면 5년 내 입주한다, 7년 내 입주한다’, 심지어 ‘사업기간을 3년 단축하겠다’ 같은 이야기가 조합원들에게 희망고문으로 돌기 시작하면 상당히 위험한 징조라고 봐야 한다.

재건축ㆍ재개발사업은 조합원이 한 마음으로 뭉쳐도 정책이나 행정처리 과정에서 지연될 수 있는 사업이다. 때문에 이 같은 상황을 구성원들이 충분히 인지하고 사업에 동참할 수 있도록 하는 것이 조합이 안정적인 사업을 시행할 수 있는 든든한 기초가 된다. 

류점동 대표 조합집행부와 조합원들 간의 갈등을 최소화해야 한다. 그동안 많은 조합과 조합원들의 잘못된 선택으로 조합원들이 고통을 감내하는 안타까운 상황을 자주 보았다. 잘못된 정보로 인해 조합원들이 집행부를 교체하고, 이로 인해 조합원 자신이 부담금 증가라는 손실을 경험하며 후회하는 경우가 많다.

또한, 아파트 조합원과 상가 조합원 간의 원만한 관계 유지도 필요하다. 재건축에서 상가 조합원과 조합 집행부와의 갈등은 정비사업 진행에 커다란 걸림돌이 되며, 이는 사업 기간을 증가시키는 원인이 된다.

이를 해결하는 방법은 조합은 상가의 이익을 인정하고, 상가 조합원 역시 아파트 조합원이 손해 보지 않는 합리적 요구를 조합에 해야 한다. 이를 위해 아파트와 상가가 한 조합 속에서 사업수익은 독립적으로 수행하는‘상가독립정산제’방식을 도입하는 것이 분쟁을 미연에 방지하고 사업을 순탄하게 진행하는 가장 좋은 방법이 될 것이다.

이기열 그룹장 최근 급격한 공사비 인상에 따라 조합과 시공자 간 갈등이 증가하고 있는 추세이며, 이러한 상황은 시공자 선정이 도래한 조합에도 많은 영향을 주고 있다. 수의계약 입찰 비중이 증가하고 있으며, 수차례 유찰에도 입찰하는 건설사가 없어 파트너를 찾지 못하는 사업지도 늘고 있는 추세다. 이는 조합의 사업을 상당히 지연시켜 사업 자체가 좌초되게 하는 상황으로까지 이어지게 할 수 있다고 판단된다.

성공적인 사업 추진을 위해서는 조합과 시공자가 서로를 보듬고 이끌어 줄 파트너라는 점을 인식하는 것이 필요하다. 조합 등 사업시행자들은 마감수준, 입찰보증금 등 과거 과열된 조건에 대한 재검토를 통해 시공자와의 접점을 찾아 사업을 적기에 진행하는 탄력적인 결정이 필요한 시기라고 생각한다. 

이우진 세무사 첫째, 어차피 하기로 한 정비사업이라면 최대한 신속하게 추진해야 한다. 시간은 돈이고, 정비사업은 시간과 싸움이다. 조합의 사업성 극대화는 결국 조합원들의 이익이므로 집행부와 조합원은 합심해 하나로 가야 한다. 공동이익을 위한 건설적인 조언이나 개선방안 제시는 바람직하지만 무조건 반대하는 일부 행태는 없어야 한다. 

둘째, 조합 임원들은 실제 주인인 조합원들의 신뢰를 얻어 동의를 끌어내야 한다. 그러기 위해 우선 책임감과 함께 실력을 갖추고, 봉사하는 자세로 사업을 위해 매진해야 한다. 

셋째, 정비사업은 처음하는 사업이고, 어려운 사업이므로 지자체, 조합, 조합원, 협력업체, 모두가 공부를 많이 해야 성공할 수 있다. 


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