하반기 부동산시장 전망…주택·상가·오피스 매수심리 ‘다운’ 당분간 횡보세
하반기 부동산시장 전망…주택·상가·오피스 매수심리 ‘다운’ 당분간 횡보세
시장전문가 지상좌담
  • 이다인 기자
  • 승인 2024.06.14 13:15
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[하우징헤럴드=이다인 기자] 정부가 부동산시장 활성화를 위해 다양한 정책을 쏟아내고 있지만 여소야대 정국이 지속되면서 그동안 내놓은 정책들이 힘을 받을 수 있을지 앞으로의 부동산시장 전망에 대한 궁금증은 커져가고 있다.

이에 본지는 부동산시장 동향에 대한 궁금증 해소를 위해 ‘2024년 하반기 부동산시장 전망’을 주제로 국내 부동산 전문가들과 함께 서면좌담회를 진행했다. 좌담회에는 △권영선 신한은행 부동산애널리스트 △김성환 한국건설산업연구원 부연구위원 △서진형 광운대학교 부동산법무학과 교수(한국부동산경영학회 회장) △양지영 R&C연구소 소장 △조은상 리얼투데이 본부장(가나다순)이 참여했다.

▲하반기 부동산 매매시장 전망한다면

권영선 애널리스트: 전체적인 시장상황은 보합세로, 지지부진한 가격 횡보(약보합)가 지속될 예정이다. 다만 강남 3구, 용산 등 주요지역은 연초 반등한 가격을 지킬 가능성이 높다. 향후 공급부족에 의한 상승압력이 있으나, 현재는 수요가 크게 위축된 상황으로 올해 당장 가격상승이 나타나지는 않을 것이다.

김성환 부연구위원: 현재 일부 지역에서 나타나고 있는 가격 상승 현상이 계속 일어나리라 보기 어려우며 지역별로 제한적으로 나타날 것으로 판단된다. 이는 저점에 비해 다소 회복되는 것이지 전고점까지 다시 오른다고 보기는 어렵다. 내년부터는 신축 공급 부족과 공사비 상승으로 인한 신축 주택가격의 상승이 나타나고, 이 가격을 기존 주택이 따라가는 형국이 나타날 수 있다.

서진형 교수: 하반기 부동산시장은 완만한 우상향 기조를 보일 것이다. 그리고 지역간의 양극화도 심화될 것이다. 서울 핵심지역들은 소폭 상승하고, 수도권은 지역별로 상승과 보합의 혼조세를 보이고, 지방은 전반적으로 우하향할 것으로 보인다. 금리인하 가능성의 증가, 공급량의 감소 등은 우상향 요인이고, 국내경기의 침체, 글로벌경제의 불확실성, 여소야대의 상황 등은 우하향 요인인데 부동산의 종목에 따라 미치는 영향력도 다르기 때문에 혼란스런 장세가 나타날 것이다.

양지영 소장: 하반기 부동산시장은 양극화가 뚜렷한 가운데 수도권 위주로 거래량 증가와 함께 가격도 상반기보다 더 상승할 것으로 보인다.

조은상 본부장: 매매시장은 하반기에도 상반기와 유사한 모습을 보일 것 같다. 아직 매수 심리가 되살아나고 있지 않고 높은 금리 상태가 유지될 것으로 예상되기 때문이다. 다만 GTX 등 개발호재를 갖춘 곳이나 전세가 비율이 높은 수도권 일부는 매매가 상승이 이뤄질 가능성이 있다.

▲하반기 부동산 임대차(전·월세) 시장은

권 애널리스트: 아파트를 중심으로 전세가격은 꾸준한 상승세가 지속될 것으로 예상된다. 공급부족과 관망세 지속은 전세가격 상승요인이지만 고금리 및 전세사기(비아파트)의 영향으로 인한 월세 선호, 적체된 매물의 전세 전환 등으로 상승효과가 급격할 가능성은 낮다.

서 교수: 전세의 경우 고가·저가 전세 간 양극화가 이어질 수 있다. 전세 사기의 여파로 아파트 등 고가 전세는 수요의 증가로 가격이 상승할 것으로 보이며, 빌라 등 저가 전세는 보증금 반환에 대한 불안감으로 수요가 줄며 가격이 하락할 것이다.

양 소장: 하반기 임대차 시장은 강동 등 입주물량이 많은 일부지역을 제외하고 전반적인 입주물량 부족으로 전셋값이 더 오를 것으로 보인다. 특히 2020년 7월 시행된 계약갱신청구권이 도입 4년차를 맞아 순차적으로 만기가 도래한다는 점도 전셋값 불안을 야기할 수 있다.

▲규제완화가 예정된 정비사업 시장 전망

권 애널리스트: 여러 정책에도 불구하고, 사업성 문제로 정비사업 추진은 당분간 속도를 내기 어려울 것으로 보인다. 이에 따라 재건축 대상 아파트의 가격이 현재보다 하향조정될 전망이다.

김 위원: 정부에서 정책적으로 지원을 하는 만큼 당분간 재건축·재개발시장은 신규 추진 단지가 늘어나면서 후보지에 대한 시장의 관심이 높아질 것으로 판단된다. 다만 사업 기간 단축만으로는 사업성 개선에 한계가 있으므로 현재 수준의 규제 수위가 유지된다면 사업 추진까지는 상당한 시일이 소요될 것으로 보인다. 따라서 투자금이 다소 적다는 이유만으로 재건축·재개발 후보지에 무리한 투자를 하는 것에는 주의가 필요하다.

조 본부장: 정부가 다양한 정비사업 규제 완화책을 내놓았지만 이번 총선에서 야당이 압승하면서 법안 통과나 정책 시행 여부가 불투명해진 상황이다. 또한 공사비 상승으로 인한 조합과 시공사 간의 입장 차도 시장에는 부정적인 영향을 미칠 것으로 보인다. 

최근 정비사업 수주전에 소극적으로 참여하는 것이 그 예다. 1기 신도시 선도지구 선정을 앞두고 있기 때문에 일부 단지는 가격 상승이 이뤄질 수 있지만 공사비, 분담금 등의 난제가 있어 사업을 빠르게 추진할 수 있을지는 미지수다.

▲하반기 분양시장 전망과 주요 변수는

김 위원: 분양시장이 하반기에 흥행하려면 상품 자체의 매력(입지 등), 인근 기존 아파트 가격 상승, 자산 가격 상승에 대한 시장의 기대에 기댈 수밖에 없는 상황인데, 이 중 상품의 매력을 제외하면 다른 요건이 충족되기 어려운 실정이다.

부동산시장의 주요 변수는 여전히 금리가 높은 영향력을 발휘할 것으로 판단되며, 정책도 만만치 않은 영향력을 발휘할 것이다. 그 외 국지적인 호재들은 전체적인 시장 흐름을 바꿀 수 있을 정도는 아니라고 판단된다.

서 교수: 올해도 고금리 상황, 건설원가의 상승으로 인한 고분양가 등의 원인으로 신규아파트 분양시장은 활성화되기 어려울 것으로 예상된다. 그러나 입지여건이 양호하거나 분양 후 가격 상승여력이 있는 곳, 분양가상한제로 주변 시세보다 저렴한 단지 등은 청약열기가 높을 것으로 예상된다. 결국 분양시장도 서울과 지방간의 양극화, 지역내 양극화 등의 현상이 지속될 것으로 보인다.

조 본부장: 하반기 분양시장은 상반기보다는 전반적으로 개선되는 모습을 보일 것 같다. 현재 분양시장은 공급 물량 감소가 이어지고 있어서 그동안 공급량이 많지 않았거나 줄어들 것으로 예상되는 지역에는 수요자가 몰릴 전망이다.

그리고 다자녀가구 특별공급이 자녀 3명에서 2명으로 감소, 신생아 특별공급 신설, 부부간 중복 청약을 허용하는 등의 청약제도 개편에 따라 젊은층의 청약 참여가 증가할 가능성이 높다. 다만 상반기와 마찬가지로 서울 및 수도권 일부, 지방도 분양 지역에 따른 편차가 클 것으로 보이기 때문에 입지와 브랜드, 분양가 등을 꼼꼼하게 따져 청약에 나설 필요가 있다.

▲부동산 정책 제언은

서 교수: 국가경제가 활성화되어야만 부동산시장이 활성화될 수 있다. 즉, 글로벌경제 위기를 극복하고 국가경제의 경쟁력을 높여야 한다. 국내 산업의 기술 혁신을 통하여, 고부가가치의 일자리를 창출하여 국가경제를 활성화시키는 정책이 필요하다.

현재 정비사업이 활성화되지 않는 것은 공사비의 인상뿐만 아니라 분양가 상한제, 재건축 초과이익 환수제도, 임대주택 비율 상향 등 사업성을 저해하는 여러 가지 요인들이 복합적으로 작용하여 나타나는 현상이다. 기본적으로 사업성이 확보될 수 있도록 제도를 개선할 필요가 있다.

또한 프로젝트파이낸싱(PF)의 정상화를 통하여 국가경제에 미치는 충격이 최소화될 수 있도록 선제적으로 대응할 필요가 있다.

양 소장: 부동산시장에 중요한 것 중 하나가 유동성이다. 시장에 자금이 잘 유통이 되어야 하는데 그러기 위해선 시장에 매물이 잘 나오고 거래가 활성화되어야 한다. 이를 위해 양도세, 취득세 등 거래세 완화가 필요하다.

조 본부장: 최근 인허가 물량 감소로 향후 3~4년 뒤 공급 부족이 우려되는 상황이 오면 다시 주택시장 불안이 야기될 수밖에 없다. 이에 신규택지 지정, 공공주택 공급 속도 증가 등 공급량을 늘리기 위한 정부의 역할을 확대해야 한다.

아울러 미분양 아파트 증가 문제를 위한 지원책 추가가 필요하다. 다만 무조건적인 건설사 살리기가 아니라 분양가 할인 등 자구책을 동반한 경우에만 선별 지원하는 방법으로 미분양 문제를 해결해야 한다.


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