공동주택 건설 보증제도 문제점과 개선방안
공동주택 건설 보증제도 문제점과 개선방안
  • 김학겸 회장 / 한국리모델링협회
  • 승인 2024.06.03 10:25
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1. 건설시장 보증제도 현황

[하우징헤럴드] 건설사의 수주 기피로 인해 주택조합의 부실을 방지하기 위해 공동주택 건설시장의 보증제도 문제점을 짚어본다. 

우선 절차를 살펴보면 주택조합이 건설사를 선정하는 과정에서 선정된 건설사로부터 그 규모에 따라 일정금의‘입찰보증금’이란 것을 대여 받는다.

다음은 조합원의 이주비를 해결하기 위하여 선정된 건설사가 HUG로부터 책임준공 보증을 하고, 보증서를 받은 다음 금융사 입찰을 통해 금융사를 선정한 후 이주비와 사업비를 대출받는 과정을 치른다.

그러나 일반적으로는 이주비만 보증받고, 사업비는 주택조합이 별도로 마련하여야 하는 경우가 대다수이기 때문에 건설사가 추천하는 금융사에 건설사의 추가보증으로 ‘CD+Q’의 금리로 사업비를 마련한다.  

문제는 재건축, 리모델링 사업의 조합설립에 동의하지 않는 ‘일부 구분소유자’에게 토지 및 건물의 소유권 매매와 양도를 위한 ‘매도청구비용’이 문제다. 

재건축이든 리모델링이든 입주민이 1세대라도 남아 있으면 철거 또는 해체를 할 수가 없기 때문에 반대하는 구분소유자도 조합원 이주 때 함께 이주를 시키기 위해 사전에 ‘매도청구소송’을 하게 된다.

그런데 조합설립을 반대하는 ‘일부 구분소유자’세대를 해결하기 위해 주택조합이 자금을 확보한 후 구분소유자에 대한 ‘매도청구소송’판결이 결정나면 문제가 없으나, 매도청구비용이 준비되지 않은 상태에서 법원으로부터 매도청구소송에 대한 판결이 날 경우 주택조합은 공탁금을 접수할 수 없기 때문에 난감한 경우에 봉착하게 된다.

따라서 주택조합은 건설사로 하여금 ‘이주비용+매도청구비용+사업비용’에 대한 사전준비를 명확히 해 놓아야 한다.

문제는 현재 건설사들의 보증한도다. 그동안 국내 공동주택 건설환경은 10위권의 건설사가 대부분의 재건축, 리모델링 현장을 싹쓸이 하듯이 수주를 해왔다. 그로 인해 보증한도가 넘었을 가능성이 매우 높다. 도급순위 10위권 건설사라 하더라도 무한대로 보증을 할 수 있는 것이 아니라는 것이다.

건설사의 보증한도는 건설사가 보유한 자산과 부채의 비율, 그리고 해당 회사의 신용등급을 고려해 결정하게 되는데, 일반적으로 건설사는 자신의 자본금과 부채를 합한 총자산에서 일정 비율을 보증한도로 설정하며, 이 비율은 각 지역에 따라 다를 수 있지만 대개 10~20% 정도이다. 

따라서 모든 재건축, 리모델링의 건설환경은 그 노후도가 기하급수적으로 늘어나고 있는데  건설사의 보증 한도만으로는 모두 감당할 수 없다는 뜻이며, 결국 우리나라의 건설환경 성장은 건설사의 보증한도 만큼만 성장이 가능한 것으로 보인다.

이렇듯 건설사의 보증한도 문제가 반복적으로 지속될 경우 우리나라의 건축시장 환경은 지속적으로 불황의 늪에서 헤어 나오기 어려울 것이다.

2. 녹색건축물 조성 지원법을 통한 보증제도 확대

이러한 문제를 효과적으로 해결하기 위해서는 다음과 같은 방안을 제시해 본다. ‘녹색건축물 조성 지원법’ 제27조(그린리모델링에 대한 지원)는 “국가 및 지방자치단체는‘에너지 성능향상 및 효율 개선’등을 위한 리모델링(그린리모델링)에 대해 보조금의 지급 등 필요한 지원을 할 수 있다. 이 경우 국토교통부장관은 지원받을 그린리모델링의 구체적인 대상ㆍ범위 및 기준 등을 고시해야 한다”고 규정돼 있다.

따라서 기존 민간건축물은 전체 건축물의 약 97%를 차지하고 있으므로 2050 탄소중립을 위해서는 민간부문에서의 변화는 필연적으로 동반되어야 한다.

정부는 민간부문 에너지 성능개선을 위해 2014년부터 그린리모델링 지원사업을 시행하고 있었으나, 전체 ‘그린리모델링’에 투입하는 사업비에 비해 매우 미흡한 수준의 지원한도에 대한 이자 지원만으로는 민간의 자발적 참여를 이끌어 내기 현실적으로 어려운 상황이었다. 이마저도 2023.11.21.자로 민간건축물 이자 지원사업은 종료되었다(2014~2022.6. 약 6만7,000건 집행).

탄소중립을 위해 ‘그린리모델링’을 실효성 있게 활성화하려면 에너지사용 비중이 가장 높은 공동주택 리모델링으로 건축주가 에너지 성능향상 및 효율 개선 등을 위해 높은 비용을 들여 리모델링을 할 경우 이는 ‘녹색건축물 조성 지원법’에서 정의한 ‘그린리모델링’으로 보아야 타당하다. 

그동안 정부는 ‘그린리모델링’으로 인정될 경우 일정 공사금액의 이자 지원에 무게를 두고 지원을 해왔으나 ‘창호’ 등 단순 업종에 도움이 될 뿐, 건축주나 시공사에 입장에서는 행정적 번거로움만 가중되어 실질적인 도움이 되지 않는다는 이유로 실효성을 거두기 어려웠다.

공동주택의 경우 단위 세대별 신청으로 지원 금액 또한 적어(세대당 3천만원) 개별 세대의 창호교체 수준으로만 진행되어 탄소저감 효과 역시 미미한 수준이었고, 정부 또한 공공이 아닌 민간건축물, 즉 부자를 위해 이자를 지원한다는 불합리한 문제가 제기될 수 있었다.

하지만 공동주택을 계획함에 있어 건축주가 에너지 성능향상 및 효율 개선 등을 위해 리모델링을 할 경우 이는 녹색건축물조성 지원법에서 정의한 ‘그린리모델링’에 해당하는 것이다.  

건축주가 자발적으로 정부를 대신해 RE100 대응을 위한 일환으로 탄소중립을 위해 에너지소비 및 탄소배출량의 사전 예측 및 3년 이상의 모니터링을 전자식 원격검침기, BEMS, 탄소트래킹 소프트웨어 등 다양한 관리 프로세스를 통해 기존 건축물 대비 30~40% 이상의 에너지를 절약할 수 있도록 건축심의와 사업승인을 받았다면, 현재 국내건설 환경은 건설(시공)사의 보증한도 초과, 금리인상, 국제원자재상승, 인건비상승 등을 이유로 PF(Project Financing)가 전혀 이루어지지 않아 그린리모델링을 계획하는 주택조합에 부담으로 작용되고 있는 문제를 조건부 보증제도 확대가 필수로 해결되어야 건축주가 에너지 성능향상 및 효율 개선 등을 위해 리모델링을 촉진할 수 있을 것이며, 이는 곧 탄소 절약을 위한 녹색건축물 조성 지원법에서 정의한 그린리모델링이 실현되는 것이다.

따라서 위와 같은 방안으로 이주비용+매도청구비용+사업비용보증제도 확대를 한다면 정부는 세수가 나가는 이자 지원 없이 건설(시공)사의 보증한도로 인한 엄청난 리스크 부담을 덜어주어 건설환경을 개선하고, 건축비 상승요인을 낮추고 실질적인 도움이 될 수 있도록 보증한도를 개선해 주어야 사업비 절감을 통해 주택소비자로부터 호응과 함께 제대로 된 탄소절감건설환경 개선이라는 두 마리 토끼를 함께 잡을 수 있을 것이다.

3. 국내 건축물 에너지 사용 증감량

아래의 전체 건축물의 에너지사용 도표를 살펴보면, 주거용 건축물이 제체 건축물 에너지 사용량 중 최다로서 2022년 에너지 총 사용량은 전년대비 2,018TOE 5.9% 증가한 36,362TOE로 이 중 공동주택이 가장 많은 에너지 사용량 (15,507TOE)과 증가량 (682TOE )을 보이고 있다.

국토교통부 보도자료 - ‘22년 건물에너지, 기준년(’18년)대비 단위면적당 에너지사용량 4.8% 감소 (2023. 5. 31. 녹색건축과)
국토교통부 보도자료 - ‘22년 건물에너지, 기준년(’18년)대비 단위면적당 에너지사용량 4.8% 감소 (2023. 5. 31. 녹색건축과)

단독주택 환경이 신도시 개발 등, 대단위 공동주택 환경으로 빠르게 밀집화 되면서 에너지 사용량은 모든 건축물보다 2배 이상 더욱 두드러지게 증가하고 있음을 확인 할 수 있다.

병이 난 후 잘 고치는 사람을 명의라 한다. 그러나 진정한 명의는 병이 나기 전에 예방하는 사람이 진정한 명의가 아니겠는가? 아무쪼록 우리나라의 건설환경이 하루속히 안전하고, 건강한 모습으로 다시 회복되어 민생경제까지 좋아지기를 우리 건설의 명의국토교통부에 기대를 해 본다.

김학겸 회장 / 한국리모델링협회


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