선도지구 평가기준이 통합재건축 막는다
선도지구 평가기준이 통합재건축 막는다
과다 배점 ‘주민동의율’, 당초 방향·방침과 달라
배점기준 통합재건축에 불리… 일선 현장 불만
‘파급효과’ 항목에서도 역차별… 기준 재정립해야
  • 김병조 기자
  • 승인 2024.06.18 10:10
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[하우징헤럴드=김병조 기자] 대한민국 초대형 도시건축 프로젝트로 등장한 1기 신도시 재건축 추진이 초기 단계인 선도지구 지정부터 논란이 일기 시작했다. 국토교통부가 선도지구를 지정하기 위한 표준 평가기준을 내놨는데, 그 구체적 내용이 당초 특별법 및 정부 방침으로 설명된 내용과 배치된다는 지적이 나오고 있기 때문이다.

주민동의율이 대표적이다. 국토부는 주민갈등이 재건축사업의 가장 큰 지연요인이라고 간주, 동의율이 높은 곳을 선도지구로 지정해 빠르게 사업을 추진하겠다는 전략을 내놨는데, 이 같은 방침이 그간 국토부 등 관계당국이 내놓던 1기 신도시 재건축 방향과 엇박자를 내고 있다는 비판이 나오고 있다. 

당초 국토부는 미래도시 창조를 위해 광역적·체계적으로 통합재건축을 추진하자고 했는데, 정작 선도지구 지정 과정에서는 가급적 통합을 하지 않는 게 선도지구 지정에 유리한 평가기준이 나왔다는 지적이다. 

국토부는 지난달 22일 선도지구 표준 평가기준을 발표하면서 1기 신도시에 적용할 표준 평가기준을 내놨다. △주민동의율(95% 이상일 때 60점) △정주환경 개선 시급성(주차대수 0.3대 미만일 때 10점) △도시기능 활성화 필요성(공원녹지, 학교, 주차장 등 확보 시 10점/정성평가 가능) △파급효과 (통합재건축 4개 단지 10점, 3000세대 이상 10점) △사업실현가능성(지자체 지정 시 가점 5점)으로 평가하겠다는 것이다. 

하지만, 이들 기준을 놓고 일선 현장들의 불만이 커지고 있다. 우선, 규모가 큰 대단지들의 불만이 거세다. 배점기준이 대단지에 상대적으로 불리하게 만들어졌다는 것이다. 

발표된 평가기준 중 동의서 징구가 힘든 ‘주민동의율’ 항목뿐만 아니라 ‘파급효과’ 항목의 통합재건축 단지 수 점수 배점에서도 역차별이라는 반발이 제기되고 있다. 통합재건축을 유도하자는 취지로 4개 단지가 통합했을 경우 10점, 1개 단지일 경우 5점을 배점했는데, 이 기준이 대단지 입장에서는 감점 요인이 된다는 것이다.

예컨대, 중소형 단지 4개 단지가 모여 3,000가구가 되는 곳은 20점(단지 수 10점, 세대수 10점) 득점을 할 수 있는데, 대단지 2개 단지만으로도 이미 3,000가구가 넘는 곳은 통합단지 숫자 측면에서 감점을 받아 16~17점(단지 수 6~7점, 세대수 10점)으로 뒤처질 수밖에 없다는 것이다.  

주변여건 상 4개 단지 통합이 어려운 현장들의 불만도 제기되고 있다. 주변에 △리모델링 추진단지 존재 △25미터 도로로 구획된 곳 △학교, 임대주택 단지 등이 존재하는 곳은 4개 단지 통합이 원천적으로 불가능하다. 

정주환경 개선 시급성 항목으로 주차대수 현황을 평가하겠다는 기준도 문제로 지적되고 있다. 재건축을 염두에 둔 정주환경 개선 시급성의 평가 초점은‘노후도 측정’에 맞춰져야 하는데, 거주 편의성 항목을 평가하는 지표로 결정해 초점이 벗어났다는 것이다.

소형단지들의 불만도 나오고 있다. 소유주 입장에서 사업성 시뮬레이션 등 아무런 판단 근거 없이 주민동의서 제출을 요구해야 한다는 점에서 선도지구 지정에 불리하다는 것이다.

진희섭 주거환경연구원 실장은“주민들의 재산권이 달린 중요한 사업이라는 점에서 특별법 법률 근거와 합치되도록 하는 한편 주민들의 다양한 요구사항을 감안해 평가기준을 재정립해야 한다”고 지적했다. 



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