1기신도시 재건축 선도지구 절차 혼선...혼란 예고
1기신도시 재건축 선도지구 절차 혼선...혼란 예고
오는 25일 공모절차 개시...재정비 절차 허점 속출
추정분담금 규모 생략한 채 동의서부터 징구
“사업성 부족”… 정책 기본틀 업그레이드해야
  • 김병조 기자
  • 승인 2024.06.27 10:00
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[하우징헤럴드=김병조 기자] 이달 25일 공식적인 선도지구 공모 절차 개시가 예고된 가운데 그동안 잠복돼 있던 1기 신도시 재정비의 제도적 문제가 수면 위로 드러나고 있다.

1기 신도시 재정비 제도가 전체적으로 앞뒤 맥락이 맞지 않아 사업에 참여하는 주민들도 혼란스럽고, 현장에서 실무를 진행해야 하는 지자체도 어려움을 호소하고 있다는 지적이 나오고 있기 때문이다. 

추정분담금 내역을 모른 채 선도지구 지정에 동의해야 하는 상황이 대표적 문제로 꼽히고 있다. 재건축사업의 출자자인 토지등소유자 입장에서는 기본적 정보인 추정 분담금을 통해 사업 참여 여부를 판단해야 하는데 이 같은 절차가 빠져 있기 때문이다.

이 문제는 향후 선도지구 정책의 성공 여부와도 연계된다는 지적이다. 현 시점에 선도지구 지정이 됐다고 한들, 추정 분담금 공개 시 예상 외로 높은 분담금이 확인됐을 때, 이에 반발하는 토지등소유자들 때문에 향후 원만한 사업추진이 어려워질 수 있기 때문이다. 

따라서, 업계에서는 내년 초 선도지구의 특별정비계획 수립 시점이 선도지구의 원만한 추진 여부를 결정짓는 분수령이 될 것으로 전망하고 있다. 올해 연말 특별정비 기본계획과 특별정비 조례를 통해 기준용적률과 공공기여율이 확정된 후, 이를 근거로 최종 추정분담금을 산출해 해당 토지등소유자에게 통지되는 시점이 내년 상반기이기 때문이다. 

이 과정에서 분담금이 예상 외로 높게 나올 경우, 주민들이 사업추진 찬반으로 나뉘어 갈등이 발생할 가능성이 높아지게 된다는 지적이다. 이는 결국 국토부의 목표인 ‘2027년 착공, 2030년 입주’에 차질이 발생할 수 있게 된다. 

1기 신도시 재정비 사업의 밑바탕을 제공하는 노후계획도시특별정비 기본방침과 노후계획도시특별정비 기본계획 간 엇박자도 문제로 지적되고 있다. 원래대로라면, 기본방침이 먼저 수립된 후 이를 바탕으로 기본계획이 수립돼야 하지만, 지금은 빠른 사업추진을 위해 동시에 수립하고 있다.

그러다보니 상위기준인 기본방침과 하위기준인 기본계획 간 조율 과정에 적잖은 어려움이 있는 것으로 알려졌다. 기본방침 수립권자인 국토부와 기본계획 수립권자인 지자체 측 사이에 주기적 협의가 필요하기 때문이다. 

부족한 사업성 문제도 벌써부터 제기되고 있다. 부천시와 안양시 등에서 최근 330~345% 안팎의 주거단지 정비형 용적률을 발표했는데, 그 수준으로는 사업성이 부족하다는 것이다. 최근 치솟는 공사비와 횡보하는 일반분양가를 감안하면 비례율 100%에 미치지 못하는 현장들이 속출할 것이라는 우려가 나오고 있다. 

업계에서는 국토부가 ‘2027년 착공, 2030년 입주’라는 정책 목표 달성을 위해 과도하게 절차 단축을 강행하고 있다는 입장이다. 그러다보니 여러 절차들을 생략하고 앞뒤를 뒤바꾸다보니 사업참여자들에게 혼선을 주고 있다는 것이다. 

한 업계 관계자는 “작년부터 올해까지 1기 신도시 재건축 정책이 빠르게 만들어진 만큼, 재건축 추진하는 과정에서 정책적 준비가 부족하다는 증거들이 점점 더 많이 나오게 될 것”이라며 “국토부와 지자체는 지속적으로 현장의 목소리를 들어 정책 완성도를 높여야 현장의 혼선을 줄이게 될 것”이라고 말했다. 



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