프리미엄 입지에 층수완화…성동구 일대 재개발·재건축 ‘속도’
프리미엄 입지에 층수완화…성동구 일대 재개발·재건축 ‘속도’
‘한강르네상스 핵심’ 성동구 정비사업 현황
  • 이다인 기자
  • 승인 2024.07.04 10:41
  • 댓글 0
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성수전략정비구역 4곳
한강변 마천루 경쟁 한창
하반기쯤 시공자 선정

공사비 갈등 마무리한
행당7구역도 가속페달

마장세림 재건축 원활
장미아파트도 철거 진행

 

[하우징헤럴드=이다인 기자] 서울시가 지난해 35층 룰을 폐지하고 층수 규제를 완화하면서 그 파급력이 성동구 정비사업 현장에 영향을 미치고 있다. 재개발·재건축 현장 곳곳에서 설계변경을 통해 층수 상향을 추진하는 모양새다. 창의적인 경관과 다채로운 스카이라인을 통해 성동구 랜드마크로 거듭나기 위한 설계를 계획 중인 것으로 보인다.

성동구에는 한강르네상스의 중심지인 성수전략정비구역 외에도 여러 구역에서 정비사업을 추진 중이며 이미 왕십리뉴타운과 금호동, 옥수동 등 다수의 재개발 현장들이 사업을 완료한 상태다. 최근에는 재건축사업도 활발하게 추진되고 있으며 우수한 입지에 많은 시공자들이 관심을 보이고 있다.

▲성수전략정비구역 4개지구 이르면 올 하반기 시공자 선정

성수전략정비구역은 2009년 당시 서울시장이던 오세훈 시장이 한강르네상스 계획의 일환으로 50층 개발 특례를 주면서 전략정비구역으로 지정됐다.

그러나 2011년 오세훈 시장 사퇴 후 박원순 시장이 취임해 35층 높이 규제를 강화하면서 성수전략지구의 허가 및 심의가 계속 반려되며 장기간 사업이 정체됐다. 그러다 2021년 오세훈 시장이 재집권하면서 ‘그레이트 한강 프로젝트’를 발표했고 다시 성수전략정비구역 4개 지구의 재개발사업은 탄력을 받기 시작했다.

성수전략정비구역은 올해 초 50층 이하 또는 70층 이상의 초고층 개발 여부를 조합원 투표로 결정했다. 조합장이 없는 3지구를 제외한 나머지 지구의 조합원 의견조사 결과 1지구와 2지구는 50층 이하로, 4지구는 최고 77층으로 건립하기로 했다. 신축 규모는 △1지구 3,019가구 △2지구 2,413가구 △3지구 1,852가구 △4지구 1,579가구다.

성수1지구는 4개 지구 중 면적이 가장 넓고 입지가 좋은 것으로 평가받고 있다. 성수2지구는 가장 늦게 조합을 설립했으나 최근에 속도를 내기 시작했다. 성수3지구는 기존 조합장이 지난해 11월 대법원에서 벌금 100만원 확정판결을 받아 해임된 이후 아직 조합장을 선출하지 못한 상황이다. 성수4지구는 한강 조망권이 가장 좋다는 평가를 받고 있으며 오는 7월 총회를 열고 설계자를 선정할 예정이다.

4개 지구 모두 지구단위계획 변경을 진행 중이거나 진행 예정으로 이르면 올해 안에 시공자 선정에 나설 것으로 예상된다.

▲공사비 갈등 마무리한 행당7구역 등 재개발에 속도 붙어

올해 초부터 시공자인 대우건설과 공사비 갈등을 빚던 행당7구역이 최근 공사비 일부 증액에 합의했다. SH가 시범사업 격으로 공사비 검증을 실시해 대우건설이 요구한 526억 중 53%인 282억원으로 합의했다.

행당7구역은 지난 2019년 8월 관리처분계획 인가를 받아 2021년 이주 및 철거를 마치고 같은 해 9월 착공을 시작해 공사가 한창 진행 중이다. 공사비 합의를 마친 조합은 연내 일반분양을 진행할 것으로 보인다. 신축 후 단지명은‘라체르보 푸르지오 써밋’이다.

한편, 금호16구역이 지난 4월 조합설립 16년 만에 관리처분계획 인가를 받았다. 금호16구역은 지난 2007년 7월 정비구역 지정, 2008년 4월 조합설립 인가를 받고 2009년 12월 사업시행인가를 득했다.

하지만 조합이 당초 계획한 소형 위주의 평형 비율을 대형 평형으로 변경하면서 경미한 변경으로 조합원 과반수의 동의만을 얻어 사업시행계획을 변경한 것이 문제가 됐다. 일부 조합원들이 조합을 상대로 소송을 제기했고, 법원의 판결에 따라 사업시행계획이 취소됐다.

이후 조합집행부가 교체되는 등 조합 내부 갈등이 지속되다 지난 2021년 12월 사업시행계획 변경인가를 받으면서 사업이 본격적으로 추진되기 시작했다. 조합은 올해 이주 및 철거를 진행하고 내년 하반기에 착공에 돌입할 것으로 보인다. 

또한, 신속통합기획으로 사업을 추진 중인 금호21구역은 조합직접설립 제도로 조합을 설립할 예정이며 이미 조합설립에 필요한 동의율 75%를 달성했다. 주민합의체는 8월경 조합설립 창립총회를 개최할 예정이다.

해당 구역은 지난 2010년 정비구역으로 지정됐으나 2013년 구역이 해제되는 아픔을 겪었다. 이후 2018년 재개발을 재추진하고자 하는 주민들의 요청에 따라 사전타당성 조사가 실시됐고 2020년 신통기획 후보지로 선정, 지난해 9월 정비구역으로 지정받았다. 

아울러, 용답동 재개발사업은 오는 2026년 10월 준공을 목표로 공사가 한창이다. 해당 구역은 지난 2007년 11월 조합설립, 2009년 6월 사업시행계획 인가를 받고 같은 해 9월 GS건설을 시공자로 선정했다.

이후 2018년 7월에 관리처분계획 인가를 득했음에도 조합 내부 갈등으로 조합집행부가 교체되는 등 우여곡절을 겪으며 사업이 장기간 지연되다가 지난해 8월 착공에 돌입했다. 준공 후 명칭은 ‘청계리버뷰자이’이다.

지난 2021년 3월 공공재개발 후보지로 선정돼 사업을 추진하던 금호23구역은 주민 설문조사 결과 주민 30% 이상이 공공재개발을 반대해 후보지에서 해제될 전망이다. 업계에 따르면 서울시는 6월 중 공공재개발 후보지 선정 소위원회를 열고 금호23구역 후보지 해제 안건을 상정해 논의할 방침이다.

신속통합기획 후보지인 마장동 382번지 일대 및 사근동 293번지 일대 2곳은 지난해 신속통합기획안을 확정지었다. 마장동 382번지 일대는 정비계획 수립을 위한 주민 공람공고를 앞두고 있으며, 사근동 293번지 일대는 정비계획 수립 및 정비구역 지정을 위한 용역을 발주했다.

 ▲우수한 입지와 사업성을 가진 재건축에도 정비업계 이목 집중

성동구는 성수전략정비구역을 중심으로 재개발사업이 큰 축을 이루고 있지만 재건축사업도 원활하게 진행되고 있다.

마장세림아파트는 지난 2018년 4월 안전진단을 통과하고 2022년 6월 23일 정비구역으로 지정돼 최고 29층 규모의 공동주택 996가구를 건립할 예정이었으나 최근 정비계획 변경을 준비 중이다. 서울시 층수 규제가 완화됨에 따라 최고 39층 규모의 공동주택 1.150가구로 정비계획을 변경할 예정이다. 

아울러 조합은 지난 6월 14일 시공자 선정을 위한 공사비 산출 용역을 발주하는 등 시공자 선정을 위한 준비도 함께 진행하는 것으로 보인다. 시공자 선정은 올 하반기쯤 진행될 것으로 보이며, 업계에 따르면 현대건설과 포스코이앤씨가 관심을 보이고 있는 것으로 알려졌다.

용산구의 대표 고급단지로 손꼽히는 한남동 한남더힐과 인접하고 한강 조망이 가능해 재건축 후 강북권 고급단지로 기대를 모으고 있는 한남하이츠 재건축사업이 조합 내홍으로 3년째 난항을 겪고 있다.

한남하이츠는 지난 2017년 2월 정비구역으로 지정, 같은 해 9월 조합설립 인가를 받았다. 이후 지난 2020년 1월 GS건설을 공동사업시행자로 선정하고, 5월 사업시행계획 인가, 감정평가를 거쳐 11월 조합원 분양신청을 완료했다.

이 과정에서 감정평가 결과에 대해 일부 조합원들이 반발하며 조합집행부를 해임했다. 이어 지난해 6월 새 집행부를 구성했지만, 집행부가 설계업체와 계약을 해지하는 등의 문제가 발생하자 조합장 해임총회를 개최했고 안건이 통과됐다. 하지만 조합장이 해임 효력정지 가처분을 신청하면서 조합 내부 갈등이 심화되고 있는 것으로 보인다.

서울숲과 인접하고 사업성이 높은 곳으로 평가받는 장미아파트는 성동구 내 재건축 단지 중 속도가 가장 빠르다. 지난해 3월 이주를 완료하고 철거를 진행 중이다. 최근 재건축초과이익환수제 부담금 규제가 완화됐지만 장미아파트의 1인당 조합원이 부담해야 할 부담금은 4억원 대로 추산돼 조합의 시름이 깊다.

성동구에는 아파트단지를 재건축하는 사업장 외에 응봉1구역, 성수1구역과 같이 단독주택을 재건축하는 사업장도 있다. 단독주택 재건축은 재개발과 비슷해 보이지만, 임대주택 공급 의무가 없는 것이 특징이다. 

최근 업계에 따르면 응봉1구역 재건축사업의 시공자인 현대건설은 기존 계획된 15층에서 최고 27층까지 높이는 설계변경을 추진, 조합에 ‘Beyond the hills’플러스 프로젝트를 제안했다.

이 프로젝트는 기존 지하 5층~최고 15층 규모의 15개동, 525가구를 지으려던 원안을 지하 4층~최고 27층 규모의 6개동, 550가구로 변경하고 펜트하우스와 스카이커뮤니티 등을 건립하는 것이다. 다만 설계 변경에 따른 공사비 상승이 조합원 분담금 증가로 이어질 가능성이 커 우려의 목소리가 나오고 있다. 

성수1구역 재건축사업은 지난 2004년 1월 추진위원회 구성 승인을 받고 2020년 8월 조합설입 인가를 득했다. 그리고 2021년 3월 건축심의 통과 후 이듬해 1월 시공자로 롯데건설을 선정했다. 현재는 정비계획을 변경 중이다.

재건축에 대한 규제 완화 기조가 이어지면서 응봉대림1차아파트가 리모델링에서 재건축으로 선회했다. 2006년 리모델링 조합을 설립하고 16년간 사업이 지지부진하다 결국 지난 2021년 주민 설문조사를 통해 재건축 전환을 결정했다. 지난해 10월 정밀안전진단을 통과했으며 오는 7월경 신속통합기획 신청 접수를 계획하고 있는 것으로 알려졌다.


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