별개 토지를 1개 단지로 평가해 보상해야 하는 경우
별개 토지를 1개 단지로 평가해 보상해야 하는 경우
  • 오민석 대표변호사 / 법무법인 산하
  • 승인 2024.07.03 10:25
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[하우징헤럴드] M은 서울 마포구 일대에서 재개발사업을 추진하기 위해 설립된 도시정비형재개발사업조합이고, A는 M조합의 재개발사업구역 내 C토지와 D토지를 소유한 토지 등 소유자이다. 

M조합은 2009년경 사업시행인가를 득했고, 조합원들로부터 분양신청을 받았는데, A는 분양신청을 하지 않았다.

M조합은 A소유 C토지와 D토지에 대한 수용재결을 신청했고, 2022년도에 지방토지수용위원회에서는 C토지에 대해서는 5억6,468만4,600원, D토지에 대해서는 12억1,502만2,050원을, 같은 해 중앙토지수용위원회에서는 C토지에 대해서는 5억7,877만1,400원, D토지에 대해서는 12억6,253만6,350원을 보상금액으로 하여 각 수용재결 및 이의재결을 했다.

이에 대해 A는 수용재결 및 이의재결에서의 감정평가는 위법하다며 M조합을 상대로 손실보상금의 증액을 구하는 소송을 제기했다. 

M조합은 C, D토지에 대한 보상액의 감정평가가 감정평가 및 감정평가사에 관한 법령과 그 위임을 받은 감정평가에 관한 규칙에서 정한 감정평가에 관한 방법을 준수해 이루어졌다며 이에 따른 보상액 산정은 정당하다고 항변했다. 

이에 대해 A는 C, D토지가 용도상 불가분의 관계가 있으므로 일단의 토지로 일괄 평가가 이루어졌어야 한다면서 일괄 평가가 이루어졌을 경우의 보상액과 이의재결에서 인정된 보상액의 차액을 지급해야 한다고 주장했다. 

이 사건에서 서울행정법원은 “감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제3조 제3항 및 그 위임에 따른 감정평가에 관한 규칙 제7조 제1항은 ‘감정평가는 대상 물건마다 개별로 하여야 한다’고 하여 개별 평가의 원칙을, 제2항은 ‘둘 이상의 대상 물건이 일체로 거래되거나 대상 물건 상호 간에 용도상 불가분의 관계가 있는 경우에는 일괄하여 감정평가할 수 있다’고 하여 예외적인 일괄 평가를 각 규정하고 있다.

여기에서 ‘용도상 불가분의 관계’에 있는지 여부는 일단의 토지로 이용되고 있는 상황이 사회적, 경제적, 행정적 측면에서 합리적이고 그 토지의 가치 형성적 측면에서도 타당하다고 인정되는 관계에 있는 경우를 뜻한다(대법원 2018.1.25. 선고 2017두61799 판결 등 참조)”고 전제하고,

“C토지와 D토지는 인접해 있고, 그 지목이 대지로 동일하다. C토지는 정방형, D토지는 C토지를 둘러싸고 있는 부정형의 형상을 띠고 있다. 두 토지를 개별적으로 이용할 경우 C토지는 그 면적이 25.8㎡로 협소하여, D토지는 부정형의 형상을 띠고 있어 각각 대지로서의 가치가 저하될 것이 예상된다. 

C,D 토지상에는 약 48.9㎡인 일반건축물과 이에 맞닿은 13.3㎡인 가설건축물이 1987년경부터 수용재결일 무렵까지 존재하고 있었고, 그 기간 동안 C,D토지와 그 지상 건축물 모두 A의 소유”였던 제반 사정을 감안하면

“C토지와 D토지 상호간 용도상 불가분 관계에 있어 일괄평가해야 하는 경우에 해당”하므로 “일괄평가하여 산정한 손실보상금과 이의재결에서 정한 손실보상금의 차액 1억6,987만6,950원 및 이에 대한 지연손해금을 지급해야 한다”는 A승소 판결을 선고했다(서울행정법원 2024. 3. 27. 선고 2023가단50632 판결). 

토지와 건물, 지번이 다른 각 토지는 모두 별개의 물건이다. 협의 및 수용재결 절차에서는 각 물건별로 감정평가를 하여 보상금액을 따로 산정함이 원칙이다.

예외적으로 위 사안과 같이 지상 건물의 대지로서 복수의 토지가 함께 사용되고 있거나, 하나의 토지가 부정형이거나 과소면적이어서 따로 거래되거나 사용하기 현저히 곤란한 경우, 하나의 거래 대상으로 실제 거래가 이루어진 경우, 복수의 토지에 대한 개별공시지가가 동일 또는 유사하게 결정되었다는 사정 등을 종합적으로 고려하여 일괄평가가 필요한 때도 있다. 

이러한 일괄 평가 사안을 간과하여 수용재결 절차에 대한 다툼과 소송으로 정비사업 진행에 차질을 빚지 않도록 유의해야 한다.

오민석 대표변호사 / 법무법인 산하


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