조합원입주권 증여 및 상속시 과표 산정 방법
조합원입주권 증여 및 상속시 과표 산정 방법
  • 이우진 대표세무사 / 세무법인 이레
  • 승인 2024.07.09 13:00
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Q.조합원입주권을 증여하거나 상속하는 경우 세금 계산을 위한 세법상 평가 방법은?  

A.첫째, 조합원입주권은 도시정비법에 의한 관리처분계획의인가 및 ‘빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법’에 따른 사업시행계획인가로 취득한 입주자로 선정된 지위를 말한다.

여기에서 빈집법은 자율주택정비사업, 가로주택주택정비사업, 소규모재개발·재건축사업을 포함하고 있으며 승계조합원도 해당한다.

둘째, 조합원입주권의 평가는 상속세 및 증여세법에서 상속개시일 또는 증여 등기일 현재의 시가로 평가하게 되어 있으며, 시가란 불특정 다수인 사이에서 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 인정되는 가격으로 수용가격·공매가격 및 감정가격 등을 말한다.

셋째, 수용·공매·감정가격 등은 상속개시일 또는 증여일의 평가 기준일 전후 6개월(증여 재산의 경우는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지) 이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매 또는 공매 등이 있는 경우에 시가로 보고 있다. 여기에는 유사매매 거래도 시가에 해당한다.

넷째, 앞에서 언급한 유사매매 사례라는 것은 예를 들면  종전 주택이 아파트였는데 재건축으로 관리처분인가일 이후 증여를 하게 되면 조합입주권 증여에 해당하며, 증여일부터 6개월 이내에 동일 단지에서 평가주택의 주거전용면적이 5% 이내이고 공동주택의 가격도 5% 이내의 조합원입주권이 매매된 사실이 있다면 증여가액은 이 가격으로 평가한다. 

다만 유사매매가격이 높은 경우 직접 감정평가 법인에 감정평가를 의뢰하여 당해 자산의 감정평가액으로도 신고할 수 있다. 실무상 감정평가액은 유사매매 사례 금액보다 감액된 가액으로 평가되는 경우가 있음으로 가액이 고액이 경우에는 평가로 인해 줄어든 금액의 약 30% 내외 상당한 세금을 절세할 수 있다.

마지막으로 앞에서 말한 매매사례가액이나 감정가액 등 시가가 없을 때에는 보충적 평가 방법인 부동산을 취득할 수 있는 권리로서 평가기준일 현재 조합에서 정한 권리가액에 프리미엄에 상당하는 금액을 가산한 금액으로 할 수 있다.

이우진 대표세무사 / 세무법인 이레


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