재개발지역 무허가건물 소유자의 주택공급수
재개발지역 무허가건물 소유자의 주택공급수
  • 이학수 대표 / 이학수법무사법인(유)
  • 승인 2024.07.08 11:08
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[하우징헤럴드] 대법원 판례에 의하면 도시정비법 제2조 제9호 가목 및 제39조 제1항에 의하여 소유자에게 조합원의 자격이 부여되는 건축물이라 함은 원칙적으로 행정관청의 허가를 받아 신축한 적법한 건축물을 의미하고, 무허가건축물은 관계 법령에 의하여 철거되어야 할 것이므로 이에 포함되지 않는다라고 하여 무허가건축물 소유자는 원칙적으로 조합원 자격이 인정되지 않는다고 할 것이다.

하지만 도시정비법은 조합원의 자격에 관한 사항을 정관에 포함하도록 하고, 서울시 도시 및 주거환경정비 조례는 특정무허가건축물 소유자의 조합원 자격에 관한 사항을 정관에 포함하도록 하고 있다.

이에 2011.5.26. 이후 최초로 정비구역 지정을 위해 주민공람을 한 재개발구역의 경우 특정무허가건축물 소유자에 대해 조합원 자격을 인정하고 있으며, 이 경우 특정무허가건축물이란 1989124일 당시의 무허가건축물 등으로 규정하고 있다.

그리고 재개발사업의 공동주택 분양대상자에 종전의 건축물 중 주택(주거용으로 사용하고 있는 특정무허가건축물 중 조합의 정관 등에서 정한 건축물을 포함한다)을 소유한 자로 규정하고 있어(서울시 조례 제36조 제1항 제1) 무허가건축물의 소유자를 분양대상자로도 인정하고 있다.

그렇다면 재개발지역에서 무허가건축물을 소유한 자로서 조합원 자격 및 분양대상자로 인정받는 자가 도시정비법 제76조 제1항 제7호 라목의 관리처분계획의 수립기준에 따라 종전 주택의 주거전용면적의 범위에서 2주택을 공급받을 수 있을까?

A씨는 서울의 한 재개발 정비구역 내에 연면적 184.92㎡(약 56평) 규모의 무허가건축물 등을 소유하고 있으며, 조합은 2019년 사업시행계획인가를 받은 뒤 2021년에는 조합원들에게 분양 신청을 공고했다. 

이에 조합원이었던 A씨는 2개의 주택 분양을 신청했지만 조합 측은 “A씨는 무허가건축물 소유자로 주거전용면적을 확인할 수 없어 2주택 공급대상자에서 제외된다”고 통보했고, A씨에게 1주택(84㎡·25평)만을 분양하는 관리처분계획을 수립·인가받았다. 

이에 A씨는 “조합이 무허가건축물 소유자에게 분양 대상자의 지위를 인정하면서도, 주거용으로 사용되는 부분의 면접 합계가 분양을 희망한 2개 주택 면적 합계 143㎡(43평)를 초과하기 때문에 2주택 분양대상자에 해당함에도 불구하고 무허가건축물을 소유하고 있다는 이유만으로 1주택만 분양하기로 한 처분은 위법하다”며 소송을 제기했다.

이와 관련해 서울행정법원은 재개발사업시 무허가건축물의 주거전용면적을 그대로 인정하기 어렵다고 보아 1주택만을 분양하기로 한 조합측의 관리처분계획이 위법하지 않다고 판단했다. 

재판부는 “다수의 이해관계인들이 존재하는 정비사업에 있어 외부에 공시되는 객관적이고 명확한 기준에 의해 권리관계를 일률적으로 처리할 필요가 있다. 따라서 건축물대장과 등기부등본 등 확인된 부분에 한해서 종전 주택의 주거전용면적 범위에 포함된다고 보는 게 타당하다”고 설명했다.

그러면서 “종전 건축물의 가격 산정을 위해 건축물 관리대장이 존재하지 않는 무허가건축물에 대해서는 재산세 과세대장, 측량성과가 그대로‘주거전용면적’의 산정 기준이 된다고 볼 근거가 부족하며, 결국 무허가건축물은 건축물대장과 등기부등본 등이 존재하지 않아 주거전용면적을 확인할 수 없다”고 봤다. 

결국 “서울시 도시정비조례가 이 사건에 적용돼 소유자에게 예외적으로 2주택을 공급하는 데 기준이 되는 ‘주거전용면적’을 산정할 때도 무허가건축물 내지 사실상 주거용으로 사용되는 부분의 면적을 포함해야 한다는 결론이 도출되지는 않으며, A씨가 제출한 증거만으로는 조합이 무허가건축물 소유자에게 그 건축물 내지 사실상 주거용으로 사용되고 있는 부분의 면적까지 ‘주거전용면적’에 포함된다고 봐서 2주택을 부여할 사정 또는 필요가 있었다고 인정할 증거가 없다”고 결론 내렸다.

이와 함께 재판부는 “무허가건축물 소유자가 재개발사업에 따른 이익을 향유하게 하는 건 위법한 행위를 한 자가 이익을 받게 되는 것이며 재개발사업의 원활한 시행과 무분별한 무허가주택의 난립을 규제할 필요성을 고려해 무허가건축물 소유자에겐 조합원의 자격이 부여되지 않는 게 원칙이다. 서울시 도시정비 조례가 ‘주거용으로 사용하고 있는 특정무허가건축물 중 조합의 정관 등에서 정한 건축물’을 소유한 자를 분양대상자로 포함하는 예외적인 이유는 정비사업이 시행됨에 따라 삶의 터전을 상실할 우려가 있는 무허가건축물 소유자의 주거권을 보장하기 위한 것이므로, 이러한 취지와 관련이 없는 경우에 대해서까지 이 규정을 확대해 적용할 것은 아니다”라고 했다. 

즉, A씨는 이미 1주택 분양대상자로 거주권이 보장되어 있기 때문에, 소유한 무허가건축물을 근거로 2주택의 공급을 요구할 수는 없다고 판단했다.

이학수 대표 / 이학수법무사법인(유)


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