조합·시공자 공사비 갈등, 해법 있다
조합·시공자 공사비 갈등, 해법 있다
  • 송재웅 전무이사 / 무영씨엠
  • 승인 2024.06.27 13:30
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[하우징헤럴드] 재건축·재개발 조합과 시공자 간의 공사비 분쟁이 확산되면서 시공자의 공사비 검증과 공사계약 검토 업무를 전문적으로 하는 건설사업관리(CM) 업체를 찾는 재건축·재개발 조합들이 늘어나고 있다. 이는 최근 1~2년 사이 건설자재비와 시공 관련 인건비의 폭등으로 재건축·재개발 조합의 분담금 부담과 일반분양 수익금만으로는 증가된 공사비를 감당하기 어렵기에 도시정비사업 분야에도 공사비 검증과 조정을 위한 CM사의 필요성이 대두된 것으로 볼 수 있다.

건설사업관리(CM) 업체는 정비사업 조합의 협력사로서 사업초기 설계 단계에서부터 인허가·시공자 선정 및 계약·공사비 검증·시공 관리 등 주택건설사업 전 과정에 걸쳐 건축·토목·구조는 물론 상품성 향상을 위한 토탈서비스를 제공하고 있다. 특히 정비사업의 특성상 조합 업무의 초기 단계인 설계 시점부터 CM이 참여할 경우 더욱 큰 효과를 기대할 수 있다. 초기부터 각 단계별 발생할 수 있는 리스크에 대한 사전 예방으로 사업 안정성을 확보할 수 있고 각종 인허가 단계 및 관리처분계획 단계에서 CM의 지원으로 최적의 사업성 확보가 가능하기 때문이다. 

하지만, 재건축·재개발 조합이 CM발주를 주저하는 이유는 뭘까? 시공자의 반대도 있겠지만, CM 선정에 따라 추가되는 사업비 부담이 하나의 원인이다. 이 때문에 부동산 경기침체로 조합의 일반분양 수입이 줄어든 상황에서 이에 따른 조합의 부담을 덜어줄 방안이 필요하다. 전체 용역비 비중에서 CM 용역비 비중은 0.1% 남짓에 불과하지만 기존 사업비에 추가된다는 점에서 조합원들의 부담을 낮춰줄 실무적 해법이 필요한 상황이다. 

필자는 3가지 해결 방안을 제안하고자 한다. 첫째, 현행 분양가상한제 제도의 필수 비용 인정항목에 CM 비용을 추가하는 것이다. 현재 민간택지 분양가상한제 적용을 받는 서울 강남3구와 용산의 경우, 국토교통부는 지난 2022년 6월 21일 대책으로 발표한 분양가상한제 적용지역 내에서 추진되는 정비사업 등에서 택지 조성과 관련하여 발생하는 필수비용을 분양가에 적정하게 반영할 수 있도록,‘영업손실 보상비’및‘주거이전비’등의 필수비용에 대한 산정기준을 발표했다. 이에 해당‘필수비용 항목’에 건설사업관리(CM) 용역비도 포함되도록 기준을 변경할 필요가 있다. 이는 정비사업 조합의 부담을 줄이고 시공자와의 적정 공사비 협의를 이뤄 주택공급이 원활하게 하는 공적 역할에 기여한다는 점에서 충분히 포함 자격이 있다. 

둘째, 조합이 납부해야 하는 법인세 중 CM비용을 감면 조항에 포함해 조합의 부담을 줄이는 방법이다. 법인세 절감으로 조합의 비용부담을 줄일 수 있기 때문이다. 

셋째,‘노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법’에 의한 1기 신도시 선도지구 정비사업에 대한 CM의 조기 투입이다. 사업초기부터 참여하게 하여 기본설계 및 인허가 가이드를 지원하는 방식이다. 이 과정에서 신탁사와의 적절한 업무분장이 바람직하다고 판단된다. 신탁사는 재건축단지의 부족한 금융지원과 사업시행자로서의 역할에 충실하게 하게 하고, CM사는 사전조사 기획 및 설계관리에 참여해 속도감 있는 사업추진과 조합원들의 요구를 반영시키는 실무담당자의 역할을 부여하는 것이다. 이렇게 함으로써 공사비 문제를 해결하고 보다 효율적이고 합리적인 정비사업 추진을 유도하는 방책이 될 수 있으리라 생각한다.


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