1기 신도시 재건축, ‘합리성·형평성’ 이슈 급부상
1기 신도시 재건축, ‘합리성·형평성’ 이슈 급부상
6월 29일 분당신도시 선도지구 공모지침 설명회 열려
‘상가 동의율 제외’가 핫이슈 ...특정단지 특혜 주장  
‘3,000세대 이상 단지’ 고득점 배당에도 이견 
  • 김병조 기자
  • 승인 2024.07.01 00:28
  • 댓글 0
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단독·다가구 선도지구는?… “추후 별도 발표”
선도지구 탈락단지는?… “매년 신규지구 지정”
선도지구 사업 늦어지면?… “후속단지의 추월 허용”
신탁방식 강요 아니냐?… “주민 선택 사항”

[하우징헤럴드=김병조 기자] 경기도 성남시가 1기 신도시 지자체 중 최초로 ‘재건축 선도지구 공모지침 주민설명회’를 개최한 가운데 분당 선도지구 공모지침 내용에 대한 ‘합리성·형평성’ 이슈가 급부상하고 있다.

최근 발표된 공모지침 평가항목이 특정 단지에 혜택을 제공할 수 있다는 의혹이 제기되면서 선도지구 신청 단지 간 공정경쟁을 위한 중립적 기준의 필요성이 부각되고 있기 때문이다. 

지난달 29일 성남시청 온누리홀에서 열린 설명회는 분당신도시 특별정비기본계획 용역을 수행 중인 동명기술공단 백기영 전무가 ‘분당신도시 선도지구 공모개요 및 구역설정 기준’이라는 주제로, 김기홍 분당신도시 총괄기획가(MP)가 ‘선도지구 평가기준 및 제출서류’ 등을 주제로 설명했다.

이후 곧바로 이어진 질의응답 과정에서 앞서 지난 25일 공개된 분당 선도지구 공모지침에 대한 주민들의 제도개선 의견 및 해명 요구가 쏟아졌다. 

최대 이슈는 “상가 동의율을 제외한 채 공동주택 동의율만으로 주민동의율을 평가하겠다”는 내용이었다. 100점 만점 중 60점이란 절대 비중을 차지한 주민동의율 평가기준에 예기치 않은 새 기준이 추가되면서 형평성 문제가 제기된 것이다. 

시선은 기존 상가 숫자가 많아 '상가 동의율 산정 제외'로 혜택을 볼 것이 예상되는 모 단지에 쏠렸다. 공모지침에서 상가 동의율을 제외하면 결국 상가 숫자가 많은 아파트단지의 동의율 달성이 수월해져 해당 단지가 선도지구 지정 가능성이 높아지는 특혜를 받을 것이라는 의혹이 제기됐다.

여기에 더해, 상가 동의율 제외는 선도지구 지정 취지와도 충돌한다는 주장이 제기됐다. 상가 동의율 반영이 안 된 채 선도지구를 지정하면 추후 구역지정 후 조합설립 시 상가 측 반대로 인해 자칫 사업이 지지부진할 수 있다는 것이다. 이는 결국 빠르게 사업을 추진시키자는 선도지구 제도의 운영 취지와도 맞지 않는다는 것이다.  

성남시는 지난달 25일 공모지침을 공개하면서 주민 동의율 관련, 2가지 기준을 제시했다. 첫째, 구역 내 상가 동의율 20%만 달성하면 선도지구 신청자격을 부여한다. 둘째, 실제 주민동의율 평가시에는 상가 동의율은 제외한다는 내용이다.  

이에 대해 김 총괄기획가는 촉박한 일정상 절차를 간소화한 것이라고 답했다. 그는 “선도지구라 하더라도 특별정비구역 지정 후 도시 및 주거환경정비법에 따라 조합설립 시 법에서 정한 상가 동의율을 충족시켜야 한다는 사실은 변함이 없다”면서 ”다만, 선도지구 제도의 특성상 이후 받아야 하는 상가 동의율을 이번에 또 다시 받을 필요는 없다고 봐 이번 선도지구 지정에 상가 동의율을 제외했다“고 답했다. 

또한, ‘정비사업 추진 파급효과’ 부문의 3,000세대 이상 단지에 15점 배점을 제공하는 항목에 대해서도 이견이 나왔다. 성남시는 광역개발을 유도한다는 차원에서 대규모 통합시 인센티브 점수를 부여했다. ‘200세대 이하의 경우 3점’ ‘3,000세대 이상의 경우 15점’을 제공한다.

이에 빌라단지 여러 곳을 통합 추진하는 측은 이 기준이 오히려 역차별을 발생시킬 수 있다는 주장을 내놨다. 관리주체가 각기 다른 소규모단지 여러 곳을 통합하는 것도 쉽지 않은데, 단지 규모가 크다는 이유로 ‘15점’이라는 높은 점수를 주는 것은 형평성을 잃은 과도한 배점이라는 것이다. 그러다보니 소규모 통합단지 측에서는 사업추진 첫발부터 10점 안팎의 점수를 손해보며 출발할 수밖에 없다고 하소연했다.    

이에 대해 김 총괄기획가는 대단지의 사업추진 어려움을 강조하며 인센티브 필요성을 설명했다. 그는 “500세대 재건축 추진과 3,000세대 재건축 추진은 분명히 사업 난이도가 다르다. 3,000세대가 훨씬 어렵다”며 “동의서 징구 과정에서도 대단지가 더 많은 어려움을 감내해야 한다. 이 점을 양해해 달라”고 말했다. 

아울러, 이번 선도지구 지정 대상에 단독 및 다가구주택 단지가 제외됐다는 점에 대한 불만도 제기됐다. 이번 분당 선도지구 대상은 아파트와 빌라단지에 한정되는데, 단독 및 다가구에 대한 사업추진 활로도 열어달라는 주장이다.  

이에 김 총괄기획가는 “이번 선도지구 지정은 공동주택만 대상으로 하라는 국토부의 방침에 의해 진행하고 있는 것”이라며 “단독 및 다가구는 특별정비기본계획에서 별도의 방안을 마련해 사업을 추진할 수 있도록 하고 있으니 좀 기다려 달라”고 말했다. 

한편, 선도지구 지정 이후 후속 정비구역 지정 절차에 대한 질문도 나왔다. 이에 대한 답변은 매년 후속 사업단지를 지정하겠다는 것이다. 2차 정비구역 후보지의 경우, 내년 말 접수를 시작해 2026년 상반기에 후속 추진구역 지정을 진행할 예정이다. 이런 절차를 통해 매년 새로운 후속 구역들을 지정한다는 것이다. 

선도지구 사업 지연에 따른 전체 사업들의 정체 우려에 대한 해법을 묻는 질문도 나왔다. 고속도로에서 앞차가 길을 막으면 모든 후행 차량들이 덩달아 느려지는 상황이 발생할 것이란 우려다.

이에 대한 답변은 선도지구 여부와 상관없이 2차, 3차 단지들의 사업이 빠르면 선도지구를 앞질러 갈 수 있도록 하는 방안이 추진된다. 특별정비구역 지정 이후의 절차는 민간의 영역이라는 점에서 주민 간 단합이 잘돼 사업 진행이 빠르면 후속단지라도 선도지구 단지를 앞질러 갈 수 있다는 얘기다. 

신탁방식 강요에 대한 불만도 표출됐다. 조합방식 및 신탁방식 등 사업방식 선택은 주민 고유의 선택 영역인데, 공공에서 신탁방식을 강요하는 것처럼 비춰지는 현행 절차는 문제가 있다는 지적이다.

이에 김 총괄기획가는 “신탁방식을 강요하는 것은 아니다. 신탁방식, 조합방식+총괄사업관리자 방식, 공공시행방식 등 3가지 방안 중 하나를 선택하도록 제시했다”며 “3가지 방식을 제안하는 이유는, 그동안 조합방식에서 전문성 부족, 비리 발생 등 여러 문제점이 드러났기 때문”이라고 답했다. 


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