"사업 진행되게 하자"…조합원 분담금 2억~3억선
과감한 특례요구 목소리…일부지자체는 부정적
[하우징헤럴드=김병조 기자] 당국의 정책 방향이 ‘1기 신도시 사업 속도를 높이자’는 쪽에 무게중심이 옮겨지고 있다는 관측이 나오고 있다.
1기 신도시 지자체 5곳의 노후계획도시 특별정비기본계획 공람이 시작되고 있는 가운데, 기본계획에 사업성을 높이는 내용을 담는 쪽으로 정책 방향이 움직이고 있다는 것이다. 용적률·층수·공공기여율 등 특별법 근거 등을 총동원해 예상 공사비와 시세·적정 분담금까지 시뮬레이션을 해 최적 사업 매커니즘을 만들고 있다는 분석이다.
나아가 1기 신도시 재건축은 대통령 공약사항으로 정부가 중점 추진 중이라는 이유와 함께 정부의 당면과제인 주택공급 부족 이슈에도 적극 활용할 수 있는 방법이라는 대안이 부상하고 있다.
실제로 지난 8일 발표된 ‘국민 주거안정을 위한 주택공급 확대방안’에도 1기 신도시 정비 내용은 빠지지 않았다. 2027년 첫 착공 후 2029년까지 4만6000호를 착공시키겠다는 것이다. 이에 당국에서는 여러 채널을 통해 1기 신도시 사업성 시뮬레이션 검토를 진행 중인 것으로 알려졌다.
▲“좋은 사업기회”… 분담금 2억~3억선
업계에 따르면 당국이 진행하는 사업성 시뮬레이션은 ‘비례율 OOO%’식에 머무는 것이 아니라 조합원이 부담해야 할 구체적인 예상 분담금 수준까지 검토하고 있는 것으로 알려지고 있다. 조합원들이 실제 부담가능한 수준의 분담금을 설정, 이에 맞춰 용적률·층수·공공기여율 등을 확정해 사업이 본궤도에 오를 수 있도록 뒷받침하기 위한 검토를 진행 중이라는 것이다.
이에 따라 1기 신도시 20평형 아파트 조합원이 재건축사업에 참여하는 기준을 설정, 여러 변수를 감안해 적정 분담금과 사업조건을 연계시키려는 움직임이 예상되고 있다.
예컨대 현재 아파트 시세가 5억원일 때, 3억원의 분담금을 내고 향후 신축 시세 8억원을 넘는 구간에 들어섰을 때 이후 각종 요인들의 변화를 감안, 용적률 등의 수위를 결정하는 각종 시나리오를 분석 중이라는 얘기다.
이 과정에서 △용적률 상승 △층수제한 완화 △공사비 하락 △공공기여율 하락 등 사업성을 높이는 경우와 함께 반대로 △용적률 하향 △층수제한 강화 △공사비 상승 △공공기여율 상승 등 사업성 악화 요인들을 여러 각도에서 입체적으로 조정함으로써 이에 따른 조합원 분담금 변동 폭을 시뮬레이션 중인 것으로 알려지고 있다.
한 업계 관계자는 “5억원 아파트가 3억원 분담금을 내고 8억원 이상의 아파트가 될 수 있을 것이라는 판단이 들 때가 조합원이 재건축사업 참여를 고민하게 시점”이라며 “향후 예상되는 시세가 8억5000만원을 넘어 9억원을 넘게 되면 투입 비용 대비 이익이 나는 시점이기 때문에 여러 조합원들이 재건축 참여를 결정하게 된다”고 말했다.
당국에서 고려하는 ‘조합원들이 부담할 수 있는 적정 분담금 비율’은 부동산 시장 상황이 각기 다른 1기 신도시별로 다소 차이가 있을 것이란 관측이다. 기존 평형이 작고 경제적 여유가 없다고 판단되는 곳일 경우에는 ‘적정 분담금’을 상대적으로 낮게 설정하는 한편, 반대의 경우에는 적정 분담금을 높게 설정할 수 있을 것이라는 전망이 나온다.
또 다른 업계 관계자는 “현재 재건축을 추진 중인 1기 신도시 지역은 주민들의 편리한 생활을 뒷받침할 수 있는 완벽한 기반시설을 구비하고 있어 재건축 진행 시 미분양 가능성은 크지 않을 것이라고 본다”며 “특별법의 용적률 완화, 공공기여율 최소화 등의 제도가 어우러져 분담금 저감 효과를 낸다면 사업 성공 가능성이 높다”고 말했다.
▲용적률·공공기여율 관건
1기 신도시 재건축 추진의 관건은 당국에서 시뮬레이션을 통해 내놓는 적정 분담금 수준과 실제 조합원들이 받아들이는 분담금 부담 가능 수준의 차이이다. 둘 사이의 격차가 적다면 안정적인 사업추진이 가능겠지만, 격차가 크면 사업성 부족 논란으로 사업추진이 어려울 수 있기 때문이다.
실제로 기준용적률이 공개되는 기본계획 공람을 앞두고 있는 가운데 적정 용적률 및 공공기여율 등에 따른 비례율에 대한 관심도 높아지고 있다. 일반적으로 재건축 사업 가능을 판단하는 비례율을 100%로 간주하고 있는 상황에서 100% 수치에 대한 찬반 분쟁이 예고되고 있어서다.
일부에서는 벌써부터 비례율 100%로는 사업성이 부족하다는 지적이 나오고 있다. 특별법을 제정하면서 진행하는 사업이니만큼 보다 대폭적인 용적률 규제를 풀어 사업성을 대폭 개선해야 한다는 주장이 커지고 있다.
특히, 15평형 전후 소형평형으로 이뤄진 지역에서는 재건축을 통해 24평형 이상을 적정 분담금을 내고 입주하길 기대하는 조합원들이 많아, 비례율 100%로는 이들의 요구에 부응하지 못해 재건축 사업에 속도가 나지 않을 것이란 주장이 나오고 있다.
따라서, 특별법 취지를 살린 과감한 특례를 요구하는 목소리가 나오고 있다. 이렇게 하면 사업에 속도가 높아져 정부의 목표 달성이 가능하다는 것이다.
반면, 서울의 일반정비사업 현장 및 지방의 노후계획도시들이 불만 섞인 형평성 논란을 제기할 수 있다는 우려도 있다. 지방 노후계획도시의 경우 용적률을 높여줘도 미분양 우려로 활용하지 못할 수 있기 때문이다.
그러다보니 1기 신도시에 기대 이상의 용적률 완화가 쉽지 않을 것이란 관측도 나오고 있다. 용적률 결정 등 기본계획 입안권자가 지자체장이라는 점에서 도시밀도를 고려하지 않을 수 없다는 것이다. 실제로 일부 1기 신도시 지자체에서는 용적률 완화에 소극적인 것으로 알려지고 있다.
