지상30층 910가구 신축
정비계획 입안제안부터 
사업성 확보에 안간힘

정북향 경춘빌라로 인해
일조권 규제가 사업 발목

주변구역 통합 추진시
8개동 910가구 신축가능
사업성·프리미엄 해법

 

[하우징헤럴드=최진 기자] 서울 노원구 태릉우성아파트 재건축사업이 사업성 극대화를 위해 안간힘을 쓰고 있다. 최근 건설 공사비 폭등으로 사업성 확보가 곧장 정비사업 생명줄로 자리 잡은 만큼 정비계획안 수립부터 고심이 커졌기 때문이다.

태릉우성 재건축 추진준비위원회는 단지의 정북향에 위치한 노후빌라와 공원을 사업지에 포함해 사업성 극대화 방안을 모색하면서도 일부 소유자들의 요구에 따른 단독부지 재건축사업에 대한 정비계획안을 별도로 마련해 주민들의 알 권리와 사업성 확보에 총력을 쏟고 있다.

▲정비계획 수립부터 사업성확보 안간힘… 3가지 계획안 마련

태릉우성아파트 재건축 추진준비위원회(위원장 윤영흥)는 최근 정비계획 입안제안을 앞두고 3가지 정비계획안에 대한 설명회를 개최했다. 세부적으로는 △우성아파트 단독부지 시행(혼합형) △우성아파트 단독부지 시행(타워형) △우성아파트 및 주변구역 통합형이다.

통상적으로 사업성 향상을 위해 사업부지 정북향에 위치한 주거지 및 공원 등을 사업에 포함하는 것이 관례지만, 태릉우성의 경우 일부 주민들이 아파트 단독시행을 요구하면서 각 사업방식을 모두 분석한 것이다.

태릉우성아파트 재건축사업은 노원구 공릉동 254번지 일원 2만7,419㎡ 부지에 세워진 아파트 9개동 432가구를 재건축하는 정비사업이다. 해당 단지는 현재 용적률이 141%가 적용돼 재건축 사업성이 양호한 편이다.

하지만 사업부지가 협소하고 정북향 경춘빌라로 인해 일조권 규제가 사업성 향상에 발목을 잡는 상황이다. 또 인근 단지들과의 경계가 좁고 진출입로 확보가 어려워, 정비계획 수립과정부터 사업성 향상을 위한 전문적인 밑그림이 필요하다는 분석이 나왔다.

도시계획업체 분석에 따르면 우성아파트가 단독으로 재건축을 시행했을 경우 용적률 246.3%를 적용해 7개동 683가구를 신축하게 된다. 선호도가 높은 전용면적 84㎡는 332가구며, 임대주택은 26가구 수준이다. 해당 단지의 법적 상한 용적률은 300%이지만 정북향 주거지 일조권을 보장하기 위해서는 북측 사업부지를 공터로 남겨 놔야 한다.

특히, 해당 계획안은 전용면적 84㎡ 가구수가 332호에 불과해 소유자 간 갈등이 예고된 상태다. 현재 태릉우성 432가구는 전용면적 84㎡가 216가구, 105㎡가 216가구로 구성돼 있어, 일부 소유자들은 재건축 이후 집이 더욱 좁아지는 아이러니한 상황이 발생하게 된다.

▲용적률vs임대주택 선택, 사업성 해법 찾아야

우성아파트 단독부지 시행도 사업성 최적화 방안이 존재한다. 바로 아파트 구조를 타워형으로 건립하는 것이다. 우성아파트 단독부지에 타워형 구조를 접목했을 경우 용적률 299.56%를 적용해 5개동 812가구를 신축할 수 있다. 이 경우 전용면적 84㎡ 가구 수가 448호로 증가해 모든 소유자들이 국민평형 선택이 가능하다. 

문제는 상한 용적률 적용을 위해 임대주택 115가구를 기부 채납해야 한다는 것이다. 이는 신축가구 전체물량의 14%에 이르는 수치다. 서울시는 임대주택 매입가격을 400만원 이하로 책정하기 때문에 향후 3.3㎡당 공사비가 900만원일 경우 전용면적 59㎡ 규모의 임대주택 1호당 1억원가량의 적자가 발생한다.

타워형 구조의 태생적 한계도 감수해야 한다. 타워형 구조의 특성상 30%의 주택이 북향으로 구성되기 때문에 일조량 손실이 발생하기 때문이다. 더불어 일반분양가 산정에서도 북향주택은 일정 부분 감액이 이뤄지고 선호도도 크게 떨어지기 때문에 단독시행 타워형 정비계획의 최대 과제는 사업성 문제가 꼽힌다. 상한용적률을 포기하고 타워형 구조를 접목한다면 전용면적 감소와 일조권 손실, 사업성 하락을 모두 떠안아야 한다.

▲사업성·임대주택·프리미엄 해법… 사업부지 대폭 확대

도시계획 업계는 통상적으로 이러한 문제를 해결하는 방안으로 사업지 확대·개선을 모색한다. 태릉우성의 경우 정북향 경춘빌라를 포함해 정비계획을 수립하는 것으로, 이 경우 일조권 규제가 큰 폭으로 완화돼 각종 문제점을 해결할 수 있다.

최근 서울시와 자치구에서도 노후주거지를 정비계획에 포함하는 방향으로 정비계획을 권고하는 추세다. 송파구 마천2구역의 경우도 200가구 규모의 노후아파트를 사업부지에 포함시켜 정비계획안을 발표했고, 서대문구 연희동의 경우 아예 사업방식을 소규모정비사업에서 재개발사업으로 변경해 노후 주거지를 정비계획으로 품었다.

자치구 입장에서는 정비사업의 효율성을 높일 수 있고, 조합 입장에서도 향후 아파트 신축공사 및 안전대책 수립과 주민민원을 완화할 수 있기 때문이다.

우성아파트 및 주변구역 통합시행의 경우 경춘빌라와 어린이공원이 포함돼, 사업부지는 3만2,807.8㎡로 확장된다. 용적률은 299.68% 적용으로 신축가구 수는 지상 30층 8개동 910가구로 늘어나며, 주택구조는 모두 남향을 바라보는 판상형·타워형 혼합으로 구성된다.

전용면적 84㎡는 총 432가구로 모든 조합원이 국민평형 조합원분양이 가능하다. 반면 임대주택은 106가구로 단독부지 타워형 방식보다 소폭 감소하는데, 경계면 확보가 필요한 서측에 공원을 배치하면서 기부채납 부담을 덜어내기 때문이다.