▲주변구역 통합방식이 주민반대에 직면한 이유는.
=공인중개사사무소를 운영하면서 장성한 자녀들이 근거리에 독립하도록 경춘빌라 매입을 권유한 것이 화근이 됐다. 정비계획 검토과정에서 해당 빌라가 사업부지에 포함되는 계획안이 나오자, 일부 소유자들이 집행부의 도덕성을 문제 삼으면서 빌라를 배제하고 단독부지 시행을 주장하고 있다. 신축아파트 분양권을 노리고 가족을 이용해 투기행위를 저질렀다는 것이 일부 주민들의 주장이다.
하지만 빌라매입 시기인 지난 2017년은 정부·서울시의 고강도 규제로 재건축이 요원했고, 이후 2021년 안전진단도 탈락했다. 부모가 공인중개사사무소를 운영하면 자녀는 그 지역 내에서 내 집 마련을 할 수 없는 것인지 반문하고 싶다.
심지어 최근에는 이러한 내용을 근거로 억지스런 허위사실을 유포하며 집행부를 비방하고 있어 사업이 수개월째 지연되고 있다.
▲해당 빌라를 제척하면서도 사업성 향상을 모색할 수는 없나.
=여러 도시계획 업체에게 자문을 구해도 한결같은 답변이 돌아온다. 정북향에 위치한 경춘빌라와 마당공원을 제척하면 사업성이 크게 떨어진다는 것이다.
우선 일조권 문제로 사업지의 1/3 가량이 저층으로 설계돼야 하고, 일반분양 물량이 대폭 감소한다. 법원이 일조권 해석을 넉넉하게 판결하기 때문에 수백억원의 손실을 막으려면 동측 단지의 저층설계가 필수이다.
더불어 일조권 높이제한으로 저층설계가 강제되면서 일반분양 물량이 대폭 감소할 수밖에 없고 결국 조합원 분담금이 눈덩이처럼 커질 수밖에 없다.
경춘빌라를 제척하자는 주장은 사업성 검토를 전혀 해보지 않고 내 놓는 이야기다. 이들이 만약 새롭게 사업을 추진한다 하더라도 사업성 문제로 인해 결국은 경춘빌라와 마당공원을 포함할 수밖에 없다.
또 우리 단지는 마당공원이 연접해 있는 상황이어서 기부채납 시설 중 가장 저렴한 공원을 추가할 수 없다. 수십억원을 들여 별도의 기부채납 시설을 짓거나 임대주택을 늘릴 수밖에 없다는 것이다.
▲빌라편입이 아파트소유자에게 손해를 끼칠 수 있나.
=우선적으로 정비사업은 종전자산의 가치로 분양권 선택에 차별을 둔다. 기존 주택의 가치가 10억원인 조합원은 5억원인 조합원보다 우선적으로 선택권을 갖는다. 전용면적 84㎡에 다수의 조합원이 쏠리더라도 종전자산이 높을수록 선택권이 우선한다는 말이다.
또 새 주택가격이 13억원이라고 가정하면 아파트 소유주는 3억원의 분담금을, 빌라 소유주는 8억원의 분담금을 내야 새 아파트 국민평형에 입주할 수 있다.
경춘빌라 소유주들이 얻는 이득은 일반분양 청약보다 안정적으로 분양신청을 할 수 있다는 것이다. 서울 아파트는 청약경쟁률이 높기 때문에 이보다 앞서 아파트 분양신청을 조합원 자격으로 조금은 저렴하게 분양받을 수 있다.
하지만 사업비·공사비를 분담하고 아파트 구매비용도 온전히 부담해야 하기 때문에 아파트 소유주 입장에서는 사업성 향상에 따른 이익이 훨씬 크다고 생각한다.
▲신탁방식에 대한 논의도 진행되고 있다는데.
=최근 일부 소유자들은 부족한 사업성 문제를 해결하기 위해 신탁방식으로 사업을 추진하려 하고 있다. 하지만 신탁사에 사업을 위임한다고 해서 객관적으로 부족한 사업성이 개선되지 않는다.
오히려 단지 규모가 작은 태릉우성의 경우 높은 신탁수수료가 예상된다. 대규모 단지라면 1% 수준의 수수료로도 신탁사의 목표이익이 충당되겠지만, 중소단지의 경우 2~3% 정도의 수수료를 지불하는 것이 현실이다.
특히, 신탁방식의 경우 사업이익에서 수수료를 지불하고, 대여자금에 대한 대출이자도 빠짐없이 지불하기 때문에 소유자들의 분담금이 증가할 수밖에 없다. 공사비 절감이 신탁방식의 최대 수혜로 홍보되지만, 최근에는 건설사가 공사비 협상에서 우위를 차지하고 있어 저품질 마감재로 공사비 단가를 낮추는 것이 최선인 상황이다.
최악의 경우 신탁사에 지급하는 수수료와 이자 때문에 주민들의 분담금은 늘어난 채, 저품질 아파트에 입주하는 사태가 발생할 수 있다.
아울러 일부 소유주들의 불만을 수용하고자 최근 집행부는 경춘빌라 및 마당공원을 제척한 계획안을 만들었다. 선택은 소유자들의 몫이지만 사업이 지연됨에 따른 손실도 고스란히 증가하고 있다.
정부와 지자체가 적극적으로 정비사업 활성화를 지원하는 이 시기를 놓친다면 우리 단지는 또다시 암담한 재건축 규제 사이클에 접어들 수 있다. 조합원들의 현명한 판단, 신속한 판단 부탁드린다.
