1. 사례
A는 서울시 소재 재개발정비사업 구역 내에서 1975년 건축된 무허가건물을 소유하며 주거용으로 사용하였으나, 조합설립인가 후에 이 무허가건물은 화재로 소실되었다.
이에 구청은 철거처리대장에 건물의 멸실을 기재하고, 무허가건축물 대장에 말소처리를 하였다. 그 후 A가 사망하여 B가 상속인이 되었다.
이 경우 ① 무허가건물 소유자의 조합원 자격 및 건물의 멸실로 조합원 자격이 상실되는지 여부, ②무허가건축물대장 상 소유자 명의를 A에서 B로 변경할 것을 신청할 수 있는지 여부 등이 문제된다.
2. 무허가건축물 소유자의 조합원 자격
도시 및 주거환경정비법 제2조 제9호 가목 및 제39조 제1항에 의하여 소유자에게 조합원의 자격이 부여되는 건축물이라 함은 원칙적으로 적법한 건축물을 의미하고 무허가건축물은 이에 포함되지 않는다.
다만 재개발조합이 각자의 사정 내지는 필요에 따라 일정한 범위 내에서 무허가건축물의 소유자에게 조합원 자격을 부여하도록 정관으로 정할 수 있고, 그러한 경우 무허가건축물의 소유자라 하더라도 정관이 정하는 바에 따라 조합원 자격이 인정될 수 있다.
한편 서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례(도시정비조례) 제2조 제1호는 1989년 1월 24일 당시의 무허가건축물등을 특정무허가건축물이라 규정하고, 제22조 제2호는 ‘특정무허가건축물 소유자의 조합원 자격에 관한 사항’을 조합정관에 정할 사항으로 규정하고 있고, 제36조 제1항 제1호는 주거용으로 사용하고 있는 특정무허가건축물의 소유자에게 정관으로 공동주택 분양대상자격을 부여할 수 있음을 규정하고 있다.
3. 무허가건축물이 멸실한 경우 조합원 자격을 상실하는지 여부
도시정비조례 및 정관에 따라 특정무허가건축물에 대한 소유가 인정되어 이미 조합원 자격을 취득하였다면, 조합설립인가 후 조합원 소유의 무허가 건축물이 멸실된 경우 조합원의 자격을 상실하는지 여부는 정관에서 정하는 특정무허가건축물 소유자의 조합원 자격 요건에 따라 달라진다. 따라서 건축물의 멸실이라는 사정만으로 당연히 조합원 자격이 상실된다고 볼 수는 없다.
4. 무허가건축물대장 소유자 명의변경신청 가부
(1) 서울특별시 기존무허가건축물 업무처리기준 제5조는, 무허가건축물대장에 등재된 무허가건축물에 관하여 전매, 증여, 상속 등 일정한 사유가 발생하였을 경우에는 명의변경을 신청할 수 있다고 규정하고 있다.
그러나 이는 실제 존재하는 건물에 한하여 상속 등의 사유가 발생하였을 때 그 명의변경을 신청할 수 있는 것이라 할 것이다.
그런데 이 사건 무허가건축물은 A가 사망하기 전에 이미 멸실되어 현존하고 있지 않다. 따라서 무허가건축물대장 상의 이 사건 무허가 건축물에 관한 소유 명의를 A에서 B로 변경할 것을 신청할 수 있는 법령상·조리상 신청권이 인정된다고 볼 수 없다.
(2) 한편 무허가건축물 대장은 행정관청이 지방자치단체의 조례 등에 근거하여 무허가건물 정비에 관한 행정상 사무처리의 편의와 사실증명의 자료로 삼기 위하여 작성, 비치하는 대장으로서, 건물의 물권 변동을 공시하는 법률상의 등록원부가 아니며, 무허가건축물 대장에 건물주로 등재된다고 하여 소유권을 취득하는 것이 아닐 뿐만 아니라 권리자로 추정되는 효력도 없다.
또한 무허가건물을 무허가건물관리대장에 등재하거나 등재된 내용을 변경 또는 삭제하는 행위로 인하여 무허가 건물에 대한 실체상의 권리관계에 변동을 가져오는 것이 아니다.
따라서 구청이 무허가건축물대장상의 소유 명의 변경을 거부하더라도 그 자체만으로 B의 구체적인 권리를 제한하거나 의무를 부담시키는 법률적 효과가 발생하지도 않는다.
(3) 이 사건의 경우, B는 말소된 무허가건축물대장과 A가 재개발조합의 조합원임을 통하여, 정비구역 내 이 사건 무허가건축물이 존재하였다는 사실과 멸실되기 전 이 사건 무허가건축물의 소유자가 A라는 사실을 증명할 수 있고, A의 사망 및 상속 관련 서류를 통해 A의 조합원 자격을 승계하였음을 주장해야 할 것이다.
5. 결어
도시정비조례 및 정관에 따라 특정무허가 건축물에 대한 소유자로 인정되어 조합원 자격을 취득하였다면, 조합설립인가 후 그 건축물이 멸실되었다는 사정만으로 조합원 자격을 상실하는 것은 아니다. 또한 그 건축물이 멸실된 후 사망하였다 하더라도 그 상속인에게 무허가건축물 대상 상의 소유자 명의의 변경을 신청할 수 있는 권리가 인정된다고 볼 수 없다.
유재관 대표이사 / 법무사법인(유) 동양
