[하우징헤럴드] 도시정비법과 소규모주택정비법에서는 조합설립 미동의자와 현금청산자에 대한 매도청구를 각각 개별적으로 규정하고 있다.
최고의 시기 또는 매도청구 소송을 제기할 수 있는 기한 등이 차이가 나기 때문에 각 조문을 정확히 확인해 놓아야 한다.
더구나 매도청구권은 조합(사업시행자)이 그 법정기간 내에 이를 행사하지 아니하면 소송을 제기한다고 하더라도 패소하거나 또는 지연가산금을 지급해야 할 수 있다. 그러므로 해당 법률규정을 잘 파악해서 철저하게 소송을 준비해야 한다.
미동의자에 대하여 매도청구권을 행사하기 위해서는 가장 먼저 조합설립에 관한 ‘최고’ 절차가 적법해야 하며 그 기간을 준수해야 한다. 여기서 ‘최고’는 조합설립에 동의할 것인지 여부를 최종적으로 묻는 절차이다.
도시정비법상 재건축사업의 조합설립 미동의자에 대해서는 ‘사업시행계획인가 고시’가 있는 날부터 반드시 30일 이내에 최고를 해야 한다. 만약 위 기간을 도과할 경우 매도청구소송에서 조합이 패소할 수도 있다.
한편, 소규모재건축사업의 경우 ‘건축심의’ 결과를 받은 날부터 30일 이내에 최고를 해야 한다고 규정하고 있다. 도시정비법과 소규모주택정비법이 최고 시기가 다르기 때문에 이 시기를 정확히 확인해서 최고 절차를 진행해야 한다.
또한 적법한 최고 이후에도 2개월의 회답기간 도과 후 반드시 ‘2개월’ 이내에 매도청구소송을 제기해야 한다. 참고로 소규모주택정비법은 회답기간과 매도청구권 행사기간이 모두 ‘60일’이라고 규정하고 있다. 조합설립 미동의자에 대한 매도청구권의 행사기간은 제척기간이며, 그 기간 내에 매도청구권을 행사하지 않으면 기간 도과로 소멸한다는 것이 대법원의 입장이다.
미동의자에 대한 매도청구권이 소멸할 경우, 다시 매도청구권을 행사하기 위해서는 어떻게 해야 할까.
일단 도시정비법상의 매도청구와 관련해, 사업시행계획인가만 새롭게 받으면 매도청구권을 행사할 수 있다는 견해와 새로 조합설립인가처분을 받는 것과 동일한 요건과 절차를 거쳐 조합설립변경인가처분을 받아야만 다시 매도청구권 행사가 가능하다는 견해로 나뉘어 있다.
구 도시정비법 시절 우리 대법원은 새로운 조합설립인가처분의 요건을 갖추어야 한다고 판시한 바 있다. 한편, 소규모주택정비법상 매도청구의 경우에도 조합설립을 다시 받아야 하는지 아니면 건축심의만 다시 받으면 매도청구권을 행사할 수 있는지에 대해서 견해가 나뉘어 있다.
조합설립인가, 사업시행인가 또는 건축심의를 새롭게 받는 것이 모두 재건축 사업을 상당히 지연시킬 수 있으므로, 매도청구에 관한 법정 기한을 정확히 확인해 놓고 철저하게 준수해야 한다.
한편, 현금청산자에 대한 매도청구의 경우 위와 같은 최고 절차가 없다. 현금청산자에 대해서는 ‘관리처분계획이 인가ㆍ고시된 다음 날’부터 90일 이내에 협의를 진행하고, 협의가 되지 않을 경우 위 기간 만료일 다음날부터 60일 이내에 매도청구소송을 제기해야 한다. 참고로 소규모재건축사업의 경우 ‘사업시행계획인가 고시된 날’부터 협의절차를 진행하도록 규정하고 있다.
그리고 미동의자에 대한 매도청구와는 달리, 현금청산자의 경우 위 제소기간이 도과하더라도 매도청구권이 소멸하지 않는다. 다만, 최소 연5%에서 최대 연15%의 지연이자를 가산하여 지급해야 한다.
위와 같이 매도청구소송에서 가장 중요한 것은 법정 기간 준수 여부이다. 그러므로 재건축 조합은 법정 기간을 정확하게 따져보고, 반드시 그 기간 내에 해당 절차 및 소송을 진행해야 한다.
김정우 대표변호사 / 법무법인 센트로
