Q. 주택을 양도하면 양도가액에서 공제되는 아래와 같은 필요경비가 있다. 필요경비에 대한 증빙을 잘 보관해 양도세 신고 시 제출하면 공제 받아 절세된다.
A. 첫째, 취득가액 공제이다. 취득가액은 양도가액이 실가이므로 취득가액도 실가로 계산한다. 하지만 2006년 이전으로 취득시기가 오래 되어 실지취득에 대한 매매계약서 등이 없으면 세법에서는 유사 매매사례나 감정가액 또는 환산가액으로 취득가액을 계산한다. 통상적으로 매매사례나 감정가액으로 취득가액을 계상하는 경우는 거의 없고 보통 환산 취득가액을 사용한다.
환산 취득가액이란 양도가액을 양도 당시의 기준시가 대비, 취득 당시 기준시가의 비율로 환산하는 방법이다. 예를 들면 양도가액이 10억원이고 실지 취득가액을 확인할 수 없으면, 양도 당시 기준시가 5억원, 취득 당시 기준시가가 1억원인 경우 환산 취득가액은 10억원의 5분의1인 2억원이다.
둘째, 자본적 지출액 공제이다. 자산의 내용연수를 연장시키거나 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위해 지출한 수선비 등을 말한다. 예를 들면 아파트 발코니 새시비, 난방시설 교체 공사비, 보일러 교체비용, 방 확장 등의 내부시설 개량비 등이 있다.
다만 정상적인 수선 또는 경미한 개량으로 자산의 가치 상승보다는 본래의 기능을 유지하기 위한 비용을 수익적 지출이라고 하며 벽지·장판 교체비용, 외벽 도색비용, 보일러 수리비 등은 자산 양도에 대한 필요경비로 공제 받지 못함을 유의해야 한다.
자본적 지출액을 공제받기 위해서는 신용카드 매출전표, 현금영수증, 세금계산서, 계산서 등을 보관해야 하며 이러한 적격 증빙이 없다고 하더라도 실제 지출 사실이 금융거래 증빙서류에 의해 확인되는 경우 필요경비로 공제 받을 수 있다.
셋째, 주택을 양도하기 위해 직접 지출한 양도비 공제이다. 양도비는 세무사 양도세 신고서 작성비용, 공증비용, 인지대, 중개업소의 소개비, 기타 매매 계약에 따른 인도 의무를 이행하기 위해 양도자가 지출한 명도비용, 국민주택채권을 만기 전에 양도함에 따른 매각 차손 등을 말하며, 앞에서 말한 자본적 지출액 처럼 적격 증빙을 수취·보관하거나 실제 지출 사실이 금융거래 증빙에 의해 확인되는 경우 공제된다.
따라서 주택을 취득하거나 보유 및 양도할 때 공제 받을 것을 대비해 주택에 대한 지출 비용의 증빙을 철저히 받아 보관하고 세무서에 제출하면 합법적으로 절세에 도움이 된다.
이우진 대표세무사 / 세무법인 이레
