[하우징헤럴드=김병조 기자] 정부가 지난달 8일 이른바 ‘8·8대책’을 통해 도심 주택공급 확대를 위한 승부수를 던졌다. 주택 부족문제 불씨가 실제 가격급등으로 옮겨 붙자 재건축·재개발 규제완화 문턱을 대폭 낮추는 긴급 처방을 내렸다. 재건축·재개발 사업의 수입을 늘리고, 비용을 낮추는 정부의 히든카드들이 등장했다.
수입을 늘리는 대표적 방안으로는 용적률 대폭 완화 카드를 내놨다. 3종 일반주거지역의 역세권 정비사업의 경우 현행 법적상한의 1.2배까지 허용됐던 것을 1.3배까지 추가해 390%까지 허용한다. 일반 정비사업의 경우 법적상한 300%까지 허용됐던 것을 법적상한의 1.1배인 330%까지 추가 허용이 가능해진다.
또한, 건축물 높이제한 완화 및 공원녹지 확보 기준도 완화해 가구수를 증가시켜, 조합 수입을 늘릴 수 있도록 지원한다. 아파트 간 인동간격을 건축위원회 심의를 거쳐 법적 최소기준까지 완화를 허용하겠다는 것이다.
비용을 감소시키는 대표적 방안으로는 ‘임대주택 비율 감소’카드를 내놨다. 법적상한 용적률까지 완화할 경우 완화 용적률의 절반(25%)을 임대주택으로 공공에 기부채납하도록 하고 있는데, 이 절반 비율을 대폭 낮추겠다는 것이다.
여기에 덧붙여 임대주택 인수가격도 현행 대비 1.4배를 상향키로 했다. 현행 ‘표준건축비’를 적용하던 것을, ‘기본형건축비의 80%’를 적용해 현실화 시키겠다는 것이다. 그만큼 조합이 부담하던 비용이 줄어들 전망이다.
시간을 단축시켜 비용을 절감시키겠다는 카드도 대거 등장했다. 주목받는 것은 현행 75%, 동별 1/2인 조합설립 동의율 완화다. 기존 조합설립 동의율을 각각 70%, 1/3로 완화하겠다는 것이다.
이 방안은 특히, 통합재건축을 진행하는 1기 신도시 재건축을 타깃으로 도입된다는 해석이 나오고 있다. 통합재건축을 진행하는 과정에서 단지 간 의견이 엇갈려 동의율이 나오지 않을 가능성이 높아, 1기 신도시 재건축 촉진의 일환으로 재건축 동의율을 낮출 예정이라는 것이다.
공공기관인 주택도시보증공사(HUG)를 등판시켜 공사비 상승을 제한하려는 시도도 진행된다. 재건축·재개발사업의 허그 대출보증 규모를 대폭 확대해 사업의 안정성으로 뒷받침하려는 취지로 해석된다.
한편, 재건축·재개발 규제가 대폭 낮아질 전망이 나오자, 1기 신도시에서 사업방식 변경 가능성이 고개를 들고 있다. 노후계획도시특별법을 적용해 사업을 진행하는 것이 아니라 신설되는 재건축·재개발 특례법을 적용해 사업을 추진하는 것을 검토해 볼 수 있다는 것이다.
통합재건축에 대한 부담도 일반 재건축으로의 전환 가능성을 높이고 있다. 단지별 이해관계가 다른 상황에서 불안감을 안고 사업을 추진할 바에는 단독 필지 재건축을 진행할 수 있는 일반 재건축으로 선회하겠다는 것이다.
