건축물 높이제한 완화
공원·녹지 기준도 풀어
사업수익성 대폭 강화

평균 공시가보다 낮은 곳
임대주택비율 축소키로

정비사업비용 최대 절감
조합설립 동별 동의 1/3
사업시간 단축 카드로 

 

[하우징헤럴드=김병조 기자] 정부가 도심 주택공급 확대를 위해 재건축·재개발사업의 수입을 대폭적으로 늘리고 비용을 낮추는 정책을 추진한다. 지난 1·10대책에 이어 8·8대책을 얹어 사업촉진에 속도를 내도록 지원할 전망이다.

정부는 지난달 8일 기획재정부·국토교통부·서울시 등 관계부처 합동으로 ‘국민 주거안정을 위한 주택공급 확대방안’을 발표했다. 정부는 “재건축·재개발 촉진법 제정을 통해 사업기간을 단축하고, 사업성을 대폭 강화해 서울 정비구역에서 2029년까지 13만호를 조기 착공시키겠다”고 밝혔다.

▲수입증가 방안… 용적률 확대

수입을 늘리는 대표적 방안은 용적률 대폭 완화 카드다. 역세권 정비사업의 경우 현행 법적상한의 1.2배까지 허용됐던 것을 1.3배까지 추가 허용한다. 예컨대 3종 일반주거지역의 역세권 정비사업의 경우 기존 300%에서 360%까지 가능했던 제도를, 390%까지 늘어날 수 있게 한다. 일반 정비사업의 경우 법적상한 300%까지 허용됐던 것을 법적상한의 1.1배인 330%까지 추가 허용한다. 

또한, 건축물 높이제한 완화 및 공원녹지 확보 기준도 완화해 가구수를 증가시켜, 조합 수입을 늘릴 수 있도록 지원한다. 아파트 간 인동간격을 건축위원회 심의를 거쳐 법적 최소기준까지 완화를 허용하겠다는 것이다. 현재는 심의 단계에서 주택 내 쾌적성을 보장하기 위해 법적 최소기준보다 강화한 인동간격 기준을 활용하고 있다. 

여기에 더해 가구당 3㎡ 이상을 확보해야 하는 공원녹지 확보 기준의 적용 대상도 ‘5만㎡ 이상’ 사업장에서 ‘10만㎡ 이상’ 사업장으로 확대해 가구 수 증가 혜택을 확대한다. 

▲비용감소 방안… 임대주택 비율 감소

비용을 감소시키는 대표적 방안으로는 ‘임대주택 비율 감소’ 카드를 내놨다. 법적상한 용적률까지 완화할 경우 완화 용적률의 절반(25%)을 임대주택으로 공공에 기부채납하도록 하고 있는데, 이 절반 비율을 대폭 낮추겠다는 것이다. 예컨대 3종 일반주거지역의 경우, 정비계획 용적률 250%와 법적상한용적률 300% 간 차이 50% 중 그 절반인 25%에 해당하는 만큼을 임대주택으로 기부채납하게 하는 내용이다. 

여기에 더해, 정부는 서울시 평균 공시지가와 해당 지역 공시지가를 비교한 보정계수 제도를 도입해 서울시 평균보다 공시지가가 낮은 곳에 더 많은 임대주택 비율 감소를 추진할 예정이다. 정부 보도자료에 따르면, 현행 25%의 임대주택 기부채납 비율을 최대 15%까지 낮출 수 있을 것으로 예상하고 있다.  

아울러, 조합으로부터 “사실상 아파트를 지어 공짜로 공공에 넘기게 한다”고 비난 받던 임대주택 인수가격도 현행 대비 1.4배를 상향키로 했다. 현행 ‘표준건축비’를 적용하던 것을, ‘기본형건축비의 80%’를 적용해 현실화 시키겠다는 것이다. 그만큼 조합이 부담하던 비용이 줄어들 전망이다. 

재건축 대못 규제로 평가받는 재건축부담금 폐지도 다시 한 번 강조됐다. 준공 후 증가한 금액의 일정 비율로 산출되기 때문에 재건축사업의 가장 커다란 비용 요인으로 평가받는 항목이다.  

정부는 주택시장 안정이라는 제도 도입 취지와 달리 되레 주민부담 및 주택공급 위축 등의 부작용을 발생시키고 있기 때문에 폐지가 맞다는 게 정부의 입장이다. 

▲시간단축 방안… 조합설립 동의율 완화

시간을 단축시켜 비용을 절감시키겠다는 카드도 대거 등장했다. 주목받는 것은 현행 75%, 동별 1/2인 조합설립 동의율 완화다. 기존 조합설립 동의율을 각각 70%, 1/3로 완화하겠다는 것이다. 

이 방안은 특히, 통합재건축을 진행하는 1기 신도시 재건축을 타깃으로 도입된다는 해석이 나오고 있다. 통합재건축을 진행하는 과정에서 단지 간 의견이 엇갈려 동의율이 나오지 않을 가능성이 높아, 1기 신도시 재건축 촉진의 일환으로 재건축 동의율을 낮출 예정이라는 것이다.

1기 신도시 재건축은 현재 초기 계획수립 단계까지는 노후계획도시특별법 적용을 받지만, 정비구역 지정 후 실무 단계에 돌입하면 도시 및 주거환경정비법 적용을 받게 된다. 이번 대책에 따르면 향후 제정될 ‘재건축·재개발 촉진법’ 적용이 될 가능성이 크다는 분석이 나오고 있다. 

조합 운영 과정에서의 사업기간 단축 역할이 주목받는 전자의결 방식 도입도 다시 한 번 강조됐다. 조합원들의 참석률을 높이고, 총회 운영 및 투개표 논란으로 소송으로 이어지는 문제를 해결할 방안으로 기대를 모으고 있다. 

인허가 기간 단축을 통한 통합심의 및 인허가 의제 대상도 최대한 확대한다. 타깃은 각종 영향평가와 각종 심의 절차 개선이 될 것이란 전망이 우세하다. 

전문가들은 사업 호기가 도래했다며 면밀히 검토한 후 사업성이 있다고 판단되면 적극적인 사업추진이 필요한 시기라고 평가했다. 

이석주 한국도시계획가협회 이사는 “정부가 대폭적인 규제완화에 나서면서 사업 적기 타이밍에 도래한 것으로 볼 수 있다”며 “이번 기회를 놓치면 또 다시 5~10년 기간은 훌쩍 지나가게 될 것이니 좋은 기회를 놓치지 말아야 한다”고 말했다.