군포 기준용적률 330%…추가인구 3.3만명 수용
부천 기준용적률 350%…공원·녹지 확대에 주력
최종 인구증가 허용폭 4만1,000명으로 결론
[하우징헤럴드=김병조 기자] 재건축 사업성을 결정할 기준용적률 및 공공기여율 발표가 시작되면서 1기 신도시 재건축의 사업성 분석 토대가 만들어지고 있다.
먼저, 부천시와 군포시가 산본신도시 정비기본계획 공람안을 발표해 스타트를 끊었다. 용적률은 330/350%에, 공공기여율은 최저 수준으로 조정되는 모양새다. 부천시가 중동신도시에 대해 350%, 군포시가 산본신도시에 대해 330%의 기준용적률을 각각 부여하는 특별정비기본계획 공람안을 내놨다.
▲군포 기준용적률 330% 발표
기존 평균 용적률이 200/220%에 달하는 산본과 중동신도시에 330/350%의 기준용적률이 부여됐다. 두 곳 모두 대략 130%의 추가 용적률이 제공된 것이다.
계획안에서 밝힌 기준용적률의 결정 매커니즘은 도시기반시설과 도시 적정인구를 비교해 추가 가능 인구를 산출하는 방식이다. 인구 대비 도시기반시설 용량이 넉넉할수록 그만큼 인구가 늘어날 수 있고, 그에 따른 기준용적률도 늘릴 수 있는 구조다.
우선, 군포시는 리모델링사업 등을 감안할 때 산본신도시에서 재건축을 통해 3만3,000명의 인구를 추가할 수 있다고 밝혔다. △상하수도 △공원 △학교 등 도시기반시설 용량을 감안한 결과, 이 정도 인구를 늘려도 문제가 없을 것이란 얘기다.
산본신도시의 도시기반시설 여유 용량은 △상수도 4만6,000명 △하수도 19만9,000명 △도시공원 5만1,000명 △초등학교 5만8,000명 △중학교 7만5,000명 △고등학교 10만명인 것으로 분석됐다. 이에 따라 최종 허용 증가 가능 인구는 4만6000명으로 결론지었다.
이를 근거로 재건축 적정 밀도는 기준용적률 330%라는 초안을 내놨다. 기반시설 용량을 고려하면 4만6000명의 추가 인구수용이 가능하지만, 특별법을 적용하는 특별정비예정구역 이외 지역의 개발가능성까지 감안, 여유분을 둬 3만3,000명 수용이 가능해 330% 기준용적률을 제시했다는 것이다.
계획안에서는 산본역 역세권을 중심지로 설정, 복합개발을 유도하기로 했다. 건축물 허용용도를 완화하는 한편 고밀개발을 유도할 방침이다. 용적률 배분은 원칙적으로 330%의 기준용적률을 기준으로 하되, 추가 기반시설 및 자족시설을 확보할 경우 추가 용적률 완화가 가능하다고 덧붙였다. 이는 추후 지방위원회 심의에서 결정될 예정이다.
▲부천 기준용적률 350% 발표
부천시는 중동신도시 재건축을 통해 4만1,000명의 인구를 추가할 수 있다고 밝혔다. 중동신도시의 도시기반시설 여유 용량은 △상수도 10만명 △하수도 23만6,000명 △초등학교 7만2,000명 △중학교 9만9,000명 △고등학교 7만3,000명인 것으로 분석됐기 때문이다.
다만, 도시공원은 부족한 것으로 분석됐다. 이에따라 재건축 적정 밀도는 도시공원 증가 계획과 연동, 인구 증가 허용 폭을 4만1,000명을 정하면서 기준용적률을 350%로 제안했다.
부천시는 현재 공원·녹지면적이 1인당 3.3㎡로 부족하다는 점을 강조, 공공기여를 통해 공원·녹지면적 확대에 나설 예정이다. 1인당 4.3㎡가 될 수 있도록 공원·녹지면적을 공공기여를 통해 늘리겠다는 취지다.
한편, 중동과 산본 모두 연차별 이주물량은 16년에 걸쳐 안분할 예정이다. 2025년을 시작으로, 매년 2만~4만호 안팎으로 이주물량을 컨트롤해 2040년 입주를 마무리짓는다는 계획이다. 최초 입주는 2030년, 최종 입주는 2040년이다.
성남 분당과 고양 일산, 안양 평촌 등은 조만간 기본계획 공람이 진행될 예정이다. 평촌신도시 기본계획 공람이 가장 먼저 발표될 것으로 전망되며, 분당과 일산 기본계획은 9월 중에 발표될 예정이다. 일각에서는 현재 용적률이 200%를 넘는 중동과 산본신도시의 기준용적률이 330%, 350%로 제시됐다는 점에서 나머지 3개 신도시의 기준용적률도 이 수준을 넘지 못할 것으로 전망되고 있다.
특히, 5개 신도시 중 사업성이 가장 높을 것으로 전망되는 분당 재건축 기본계획의 기준용적률이 관심을 끌고 있다. 현재 용적률이 180%로 상대적으로 낮고, 주변 아파트 시세가 가장 높아 발표되는 기준용적률 수위에 따라 형평성 논란이 제기될 수 있기 때문이다.
