지난달 수요조사에 돌입
용적률체계 단순화·통합
정비사업 속도나게 지원

도심 미래경쟁력 확보
민간제안도 적극 검토
구역지정·인허가 개선

 

[하우징헤럴드=최진 기자] 서울시가 본격적인 지구단위계획 재정비에 나섰다. 그동안 재개발·재건축 정비사업을 억제하는 규제수단으로 작용했던 지구단위계획을 개편해 정비사업 경제성과 지역특성을 살린다는 것이 서울시 구상이다.

시는 25개 자치구와 협력해 지난달부터 지구단위계획 재정비 수요조사를 일괄적으로 시작했다. 정비업계는 앞서 여의도·압구정·상암DMC 지구단위계획에서 선보인 방식으로 용적률과 높이규제 등이 대폭 완화돼 정비사업의 사업성 향상은 물론, 규제로 막혔던 인허가 절차에도 속도를 낼 것으로 기대하고 있다.

▲서울시 지구단위계획 대수선 돌입… 직접 칼 빼든다

서울시는 지난달 1일 지구단위계획 재정비를 시가 직접 일괄적으로 진행하겠다고 밝혔다. 그동안 지구단위계획은 자치구별로 현장에 따라 개별적으로 재정비돼 왔는데, 변경된 용적률 체계를 구역별로 반영하려면 상당기간이 소요된다는 계산이 나오면서 시가 직접 재정비에 나서기로 한 것이다.

‘지구단위계획’은 지역육성 및 활성화가 필요한 곳을 대상으로 지정·수립하는 도시관리계획이다. 건축물의 용도, 용적률·건폐율, 높이 등을 정해 난개발을 막는 것인데, 평면적인 도시관리계획과 입체적인 건축계획을 아우르는 종합적인 개발가이드 역할을 수행한다. 하지만 24년간 이렇다 할 개선책이 없었고 불필요한 규제가 누적되면서 도시정비의 효율성을 떨어트린다는 지적을 받아왔다.

시는 현재 지구단위계획이 수립된 현장 787곳 가운데 이미 재정비가 진행된 구역을 제외한 200여 곳을 일괄 재정비 대상으로 진행한다는 계획이다. 시는 25개 자치구와 협력해 이들 지구단위계획구역을 대상으로 우선 정비한다. 지구단위계획 일괄 재정비 수요조사를 시작으로 하반기까지 열람공고 및 도시·건축공동위원회심의 등을 거쳐 연내 최종 고시할 계획이다.

시는 지난 4월 ‘지구단위계획 용적률 체계 개편 방안’을 발표하면서 △상한용적률 대상 확대 △정책에 부합하는 인센티브 항목 마련 △용적률 운영체계 단순·통합화 등을 반영하겠다고 밝힌 바 있다.

해당 개편방안이 반영된 지구단위계획 재정비 사항을 시가 직접 일괄적으로 정비하고 반영하면서 서울권역 재개발·재건축 정비사업도 탄력을 받게 될 전망이다.

▲유연성·창의성 늘려 도심 미래경쟁력 확대… 지속적인 개편행보

서울시는 지난 2022년 5월 처음으로 지구단위계획의 대전환을 예고했다. 시는 경직된 지구단위계획 규제를 풀고 인센티브를 확대하는 등 유연한 도시계획으로 전환해 노후화되고 고립된 서울의 도시공간계획을 전폭적으로 수정하겠다고 밝혔다.

시는 ‘서울시 지구단위계획 수립기준’을 통해 곧바로 △역세권사업 기준완화 △저층주거지 계획기준 개선 △국공유지 처리방식 개선 △불합리한 높이규제 개선 등을 적용·시행했다.

이어 같은 해 11월에는 ‘친환경 도시’실현을 위한 지구단위계획 개편에 나섰다. 해당 개선책의 핵심은 친환경과 관련한 용적률 인센티브를 늘려, 기존에 10% 수준에 머물던 친환경 인센티브 적용사례를 늘리겠다는 것이다.

이에 따라 의무기준을 초과하는 친환경 건축물(△ZEB 인증 △녹색건축 및 건축물 에너지효율 인증 △재활용 건축자재 사용 △장수명주택 인증)의 경우 최대 용적률의 120%까지 상향했다.

이어 같은 해 12월에는 ‘국토계획법’에서 삭제된 후 도시정비법과 부정합 문제를 야기했던 ‘아파트지구’를 지구단위계획으로 전환했다. 아파트지구는 서울 시내에 한강변을 중심으로 총 14곳 208단지 14만9,684가구가 포함돼, 서울 전체아파트의 9%를 차지하고 있었다.

아파트지구가 역사속으로 사라지면서 해당 재건축단지들은 사업추진 시 용적률과 높이, 용도 등이 보다 유연하게 적용돼 신속한 정비계획 수립·변경이 가능해졌다.

2023년에도 지구단위계획 개편은 지속됐다. 지난해 3월에는 민간에서도 지구단위계획을 손쉽게 제안할 수 있도록 개선방안을 도입했다. 공공이 주도하는 방식에서 민간이 기획하고 공공이 지원하는 방식으로 전환한 것이다.

해당 정책은 ‘민간제안 사전컨설팅’을 통해 시행된다. 민간에서 지구단위계획 변경을 제안할 수 있도록 사전컨설팅 공식창구를 마련하고 시·자치구·민간전문가 등이 민간제안을 검토·지원하는 것이다.

▲미래도시 변화에 적극 대응, 민간개발 지원하는 제도개선 지속

서울시는 지난 4월 과감한 인센티브 제공과 불필요한 규제해소 등을 골자로 한 ‘서울시 지구단위계획 용적률 체계 개편방안’을 발표했다. 

그동안 지역 여건과 관계없이 일률적으로 적용해온 용적률 인센티브 항목이 미래도시 공간정책 및 공공성 중심으로 재편되고, 시기에 따라 차등을 보였던 상한용적률 기준도 일괄적으로 통일·정비됐다.

시는 지구단위계획 구역이 폐쇄적이고 고립된 형태로 추진된 점을 개선하기 위해 공개공지 조성에 대한 인센티브를 최대 120%까지 받을 수 있도록 제도를 신설했다. 일반상업지역의 경우 공개공지 설치 인센티브를 통해 최대 800%였던 용적률이 최대 960%까지 확대 적용되는 식이다.

또 그동안 조례용적률보다 낮게 책정됐던 지구단위계획 기준용적률을 폐지해 기존보다 최대 110% 가량 용적률 완화가 가능하게 됐다.